Użyczenie nieruchomości fundacji przy trwającej dzierżawie

Czy można użyczyć fundacji nieruchomość już oddaną w dzierżawę?

Tak, ale nie w sposób dowolny. Kluczowe jest to, że po zawarciu umowy dzierżawy właściciel oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. Wynika to wprost z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że właściciel nie może później swoim jednostronnym działaniem ograniczać praw dzierżawcy ani stworzyć fundacji takiego tytułu do korzystania, który wchodziłby w konflikt z już istniejącą dzierżawą.

Jeżeli więc umowa dzierżawy obejmuje całą nieruchomość, to użyczenie fundacji całej tej samej nieruchomości „równolegle” byłoby ryzykowne. Mogłoby prowadzić do naruszenia obowiązku wydzierżawiającego zapewnienia dzierżawcy spokojnego korzystania z rzeczy, co stosownie do art. 694 Kodeksu cywilnego ocenia się odpowiednio z uwzględnieniem przepisów o najmie, w tym art. 664 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Inaczej jest wtedy, gdy w praktyce da się wydzielić część nieruchomości albo określony sposób korzystania, który nie odbiera dzierżawcy jego uprawnień. Wtedy dopuszczalne jest takie ułożenie relacji, ale powinno to nastąpić za zgodą dzierżawcy i w sposób bardzo precyzyjny.

Dlaczego sama własność nieruchomości nie wystarcza?

Właściciel ma co do zasady prawo korzystać z rzeczy i rozporządzać nią zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, ale tylko w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i prawa innych osób. Takim „prawem innej osoby” jest właśnie wynikające z umowy prawo dzierżawcy do używania nieruchomości i pobierania pożytków.

W praktyce oznacza to, że po podpisaniu dzierżawy właściciel nie powinien zachowywać się tak, jakby żadnej umowy nie było. Jeżeli fundacja miałaby wejść na grunt, korzystać z budynków, organizować wydarzenia, przechowywać sprzęt lub posługiwać się adresem nieruchomości jako siedzibą, trzeba ocenić, czy nie ogranicza to dzierżawcy faktycznie albo prawnie.

Zobacz również:

przekazanie gospodarstwa rolnego a emerytura z KRUS

Najbezpieczniejsze rozwiązanie: aneks do umowy dzierżawy

W opisanej sytuacji najpraktyczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie z dzierżawcą aneksu do umowy dzierżawy. Taki aneks powinien potwierdzać, że dzierżawca wyraża zgodę na korzystanie przez fundację z określonej części nieruchomości albo z konkretnie opisanych pomieszczeń, budynków czy stref funkcjonalnych.

Nie chodzi tylko o ogólne stwierdzenie, że „strony godzą się na współkorzystanie”. W dokumencie warto wskazać:

• dokładnie, która część nieruchomości pozostaje do dyspozycji fundacji,
• czy fundacja korzysta z gruntu, budynku, pomieszczeń, podwórza, drogi dojazdowej lub mediów,
• w jakich dniach i godzinach odbywa się korzystanie, jeżeli ma to znaczenie,
• czy fundacja może przyjmować uczestników wydarzeń, wolontariuszy albo kontrahentów,
• kto odpowiada za utrzymanie tej części, porządek, energię, wodę, odpady i ewentualne szkody,
• czy korzystanie fundacji nie obejmuje pobierania pożytków z części wydzierżawionej dzierżawcy.

Takie doprecyzowanie ogranicza ryzyko sporu o to, czy prawa dzierżawcy zostały naruszone. W razie konfliktu sąd i tak będzie badał konkretną treść umowy oraz rzeczywisty sposób używania nieruchomości.

Czy zamiast aneksu można zawrzeć od razu umowę użyczenia?

Można, ale tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istniejącej dzierżawy. Umowa użyczenia jest uregulowana w art. 710 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

Jeżeli więc chce Pani zawrzeć z fundacją umowę użyczenia, najlepiej aby obejmowała ona wyłącznie tę część nieruchomości albo ten sposób korzystania, który został wcześniej dopuszczony przez dzierżawcę w aneksie. Samo podpisanie użyczenia bez uporządkowania relacji z dzierżawcą może być niewystarczające.

Warto też pamiętać, że „siedziba fundacji” nie zawsze oznacza szerokie fizyczne korzystanie z nieruchomości. Czasem fundacja potrzebuje przede wszystkim adresu do rejestru i ograniczonego prawa do używania jednego pomieszczenia biurowego. Im węższy i lepiej opisany zakres użyczenia, tym mniejsze ryzyko kolizji z dzierżawą.

Fundacja a reprezentacja przy podpisywaniu umowy

W Pani stanie faktycznym istotne jest również to, że jest Pani fundatorem i członkiem zarządu fundacji. To oznacza potrzebę sprawdzenia zasad reprezentacji wynikających ze statutu fundacji i wpisu w KRS. Co do zasady oświadczenia woli za fundację składa zarząd zgodnie z zasadami reprezentacji ujawnionymi w rejestrze.

Jeżeli po jednej stronie umowy ma występować Pani jako właściciel nieruchomości, a po drugiej fundacja, w której jest Pani członkiem zarządu, trzeba wykluczyć wadliwą reprezentację i konflikt interesów. Ustawa z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach nie zawiera tak szczegółowej regulacji jak np. art. 210 § 1 Kodeksu spółek handlowych dla spółki z o.o., dlatego znaczenie mają przede wszystkim statut fundacji, zasady reprezentacji oraz obowiązek lojalnego działania członków zarządu wobec fundacji.

W praktyce bezpiecznie jest, aby fundację reprezentował przy tej umowie inny uprawniony członek zarządu albo pełnomocnik ustanowiony zgodnie ze statutem lub uchwałą właściwego organu fundacji, jeżeli statut na to pozwala. Jeżeli zarząd jest jednoosobowy, sprawa wymaga szczególnie ostrożnej analizy dokumentów fundacji.

Zobacz również:

pełnomocnictwo w sprawach cywilnych

Na co zwrócić uwagę przy nieruchomości rolnej?

Jeżeli chodzi o gospodarstwo rolne, znaczenie ma nie tylko Kodeks cywilny. Trzeba sprawdzić, czy planowane korzystanie przez fundację nie wpływa na sposób użytkowania gruntów, dopłaty, obowiązki wobec instytucji publicznych albo warunki prowadzenia działalności rolniczej przez dzierżawcę.

Przykładowo, jeżeli fundacja ma organizować warsztaty, prowadzić biuro, przyjmować uczestników lub korzystać z budynków gospodarczych, może to wymagać odrębnej oceny pod kątem:

• faktycznego sposobu wykorzystywania gruntów rolnych,
• ewentualnych obowiązków wobec gminy w zakresie podatku od nieruchomości lub podatku rolnego,
• zgodności z przeznaczeniem budynków,
• wpływu na zobowiązania związane z dopłatami lub programami rolnymi, jeśli dzierżawca z nich korzysta.

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Sama siedziba fundacji pod tym adresem zwykle rodzi mniejsze ryzyko niż intensywne, regularne prowadzenie działalności na gruncie.

Jakie zapisy warto wprowadzić do aneksu lub użyczenia?

Dla bezpieczeństwa dokumentów warto, aby znalazły się w nich co najmniej następujące elementy:

Jakie są ryzyka, jeśli nie ureguluje się tego formalnie?

Brak aneksu albo nieprecyzyjna umowa może prowadzić do kilku problemów. Dzierżawca może twierdzić, że utrudniono mu korzystanie z nieruchomości. W zależności od okoliczności może to otworzyć drogę do żądania obniżenia świadczeń, usunięcia naruszeń, a nawet wypowiedzenia sporu na tle niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków przez wydzierżawiającego.

Jeżeli umowa przewiduje wyłączność korzystania albo z jej treści wynika, że dzierżawca włada całością gospodarstwa, właściciel nie powinien zakładać, że „niewielkie współużytkowanie” zawsze będzie dopuszczalne. O wszystkim decydują konkretne postanowienia i faktyczne skutki dla dzierżawcy.

Dodatkowo, jeżeli fundacja posługuje się nieruchomością jako siedzibą, warto zadbać o spójność dokumentów wobec KRS, korespondencji, urzędów i kontrahentów.

Praktyczny wniosek

Jeżeli umowa dzierżawy nadal ma trwać, nie rekomendowałbym użyczania fundacji całej nieruchomości w sposób ogólny. Najbezpieczniej najpierw uporządkować relację z dzierżawcą, a dopiero potem zawrzeć z fundacją umowę użyczenia ograniczoną do dokładnie wskazanej części nieruchomości lub określonego sposobu korzystania.

W opisanym stanie faktycznym to właśnie aneks do dzierżawy jest podstawowym dokumentem zabezpieczającym Pani interesy. Sama zgoda ustna albo ogólne założenie, że „nikomu to nie przeszkadza”, może okazać się niewystarczające.

FAQ

Czy fundacja może mieć siedzibę pod adresem nieruchomości oddanej w dzierżawę?

Tak, ale samo wskazanie adresu siedziby nie powinno naruszać praw dzierżawcy. Jeżeli za adresem idzie realne korzystanie z pomieszczeń lub terenu, trzeba to uregulować z dzierżawcą.

Czy wystarczy zgoda dzierżawcy wyrażona ustnie?

Prawnie może mieć znaczenie dowodowe ograniczone, dlatego w praktyce lepiej sporządzić pisemny aneks. Przy ewentualnym sporze najważniejsze będzie to, co da się udowodnić.

Czy można użyczyć tylko budynek, a nie grunt?

Tak, jeżeli da się to wyodrębnić w sposób jasny i nie koliduje to z treścią dzierżawy. W umowie trzeba dokładnie opisać, z czego fundacja korzysta i na jakich zasadach.

Czy bezczynszowa dzierżawa jest w ogóle ważna?

Dzierżawa co do zasady jest odpłatna, bo art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga czynszu. Jeżeli strony ustaliły całkowity brak czynszu, trzeba zbadać, czy umowa rzeczywiście jest dzierżawą, czy raczej innym stosunkiem prawnym. To może mieć duże znaczenie dla dalszych działań.

Czy trzeba iść do notariusza?

Zwykle nie. Umowa użyczenia i aneks do dzierżawy co do zasady mogą być zawarte w zwykłej formie pisemnej. Wyjątki mogą wynikać z treści wcześniejszej umowy albo szczególnych okoliczności sprawy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 693 § 1, art. 694, art. 710, ISAP.

2. Ustawa z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach, ISAP.