Jak uregulować prawa do działki ROD po śmierci działkowca i przekazać je bliskiej osobie

Co dokładnie podlega dziedziczeniu po zmarłym działkowcu?

W rodzinnych ogrodach działkowych nie jest się właścicielem gruntu. Działkowiec ma prawo do działki wynikające z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, a samo stowarzyszenie ogrodowe oddaje działkę w dzierżawę działkową. Oznacza to, że po śmierci działkowca trzeba odróżnić dwie rzeczy:

• prawo do działki – czyli prawo dzierżawy działkowej,
• prawa majątkowe do nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na działce, o których mowa w art. 30 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.

To ważne, bo altana, ogrodzenie, nasadzenia czy inne urządzenia co do zasady są własnością działkowca, a po jego śmierci wchodzą do spadku. Natomiast samo prawo do działki nie przechodzi automatycznie na spadkobiercę na zasadach ogólnych tak jak mieszkanie czy samochód.

Co dzieje się z prawem do działki po śmierci jednego z małżonków?

Jeżeli prawo do działki przysługiwało obojgu małżonkom wspólnie, to po śmierci jednego z nich drugi małżonek nadal pozostaje współuprawniony do działki. Wynika to z art. 27 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, zgodnie z którym prawo do działki może przysługiwać jednemu albo obojgu małżonkom.

Jeżeli natomiast prawo do działki przysługiwało wyłącznie zmarłemu, małżonek może w nie wstąpić. Podstawą jest art. 38 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, zgodnie z którym małżonek niebędący współuprawnionym do działki może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci współmałżonka złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z prawa do działki.

Jeżeli takie oświadczenie zostało złożone skutecznie i w terminie, małżonek przejmuje prawo do działki bez potrzeby „dziedziczenia działki” w klasycznym znaczeniu.

Czy po 3 latach można jeszcze uporządkować sprawę?

Tak. Jeżeli nie dopełniono formalności od razu po śmierci działkowca, nadal można uregulować kwestie spadkowe dotyczące praw majątkowych do altany, nasadzeń i innych urządzeń. Co do zasady potwierdzenie nabycia spadku następuje przez:

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny w związku z przepisami postępowania spadkowego, albo
• akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza na podstawie art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Jeżeli akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu nie opisują szczegółowo składników majątku, nie oznacza to jeszcze, że altana i nasadzenia „przepadły”. Dokument ten potwierdza, kto jest spadkobiercą. Dopiero później w razie potrzeby ustala się, co konkretnie weszło do spadku i komu przypadło po dziale spadku.

W praktyce po kilku latach nadal można przeprowadzić dział spadku albo zawrzeć odpowiednie umowy. Sam upływ 3 lat nie zamyka drogi do uporządkowania sprawy.

Zobacz również: stwierdzenie nabycia spadku - sąd czy notariusz

Kiedy potrzebny jest dział spadku?

Jeżeli spadkobierca jest tylko jeden, co do zasady nie ma współwłasności majątku spadkowego między kilkoma osobami, więc formalny dział spadku nie zawsze jest konieczny. Jeżeli jednak w dokumentach, w relacjach z zarządem ROD albo przy planowanym przeniesieniu praw pojawił się spór co do tego, komu przysługują prawa do nasadzeń, urządzeń i obiektów, warto tę kwestię uporządkować jednoznacznie.

Gdy spadkobierców jest kilku, od chwili otwarcia spadku powstaje wspólność majątku spadkowego. Wtedy zastosowanie mają art. 1035, art. 1037 § 1 i § 2 oraz art. 1038 § 1 ustawy – Kodeks cywilny. Dział spadku może nastąpić:

• na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami,
• albo na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działowa wymaga aktu notarialnego – to wynika wprost z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego. W sprawie działki ROD zwykle nie ma nieruchomości, ale jeśli dział spadku ma obejmować również inne składniki majątku, forma może zależeć od składu całego spadku.

W opisanej sytuacji notariusz mógł uznać, że przed dalszą umową trzeba najpierw jednoznacznie ustalić, komu po zmarłym przysługują prawa do nasadzeń i obiektów. Jeżeli mama jest jedyną spadkobierczynią, często wystarczy wykazać to aktem poświadczenia dziedziczenia oraz dokumentami dotyczącymi działki. Jeżeli jednak były inni spadkobiercy ustawowi, którzy nie zostali skutecznie wyłączeni od dziedziczenia, sprawa wymaga dokładnej analizy dokumentów.

Jak przekazać działkę dziecku lub innej bliskiej osobie?

Jeżeli mama jest już skutecznie uprawniona do działki, może przenieść prawo do działki na inną osobę. Reguluje to art. 41 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Przeniesienie praw do działki wymaga:

• umowy zawartej na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi,
• zatwierdzenia tej umowy przez stowarzyszenie ogrodowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych skuteczność przeniesienia prawa do działki zależy od zatwierdzenia umowy przez stowarzyszenie ogrodowe. Sam podpis u notariusza nie wystarcza.

Jeżeli wraz z prawem do działki mają być przeniesione także prawa do altany, nasadzeń i urządzeń, trzeba zadbać, aby umowa i załączniki jasno opisywały, co jest jej przedmiotem. W praktyce często robi się to łącznie.

Jakie dokumenty zwykle trzeba przygotować?

Zakres dokumentów zależy od konkretnego stanu faktycznego, ale najczęściej potrzebne są:

Co zrobić krok po kroku w opisanej sytuacji?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest zwykle następująca:

1. Ustalić w zarządzie ROD, komu formalnie przysługuje obecnie prawo do działki i czy po śmierci ojca składano oświadczenie małżonka z art. 38 ust. 1 ustawy o ROD.
2. Sprawdzić treść aktu poświadczenia dziedziczenia i testamentu, aby ustalić, czy mama rzeczywiście jest jedyną spadkobierczynią całego majątku po ojcu.
3. Jeżeli istnieje niejasność co do praw do altany, nasadzeń i urządzeń – przeprowadzić umowny albo sądowy dział spadku, ewentualnie sporządzić dodatkową dokumentację porządkującą skład majątku.
4. Po uporządkowaniu statusu prawnego zawrzeć umowę przeniesienia prawa do działki na dziecko lub inną osobę zgodnie z art. 41 ustawy o ROD.
5. Złożyć umowę do zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe.

Jeżeli mama jest jedyną spadkobierczynią i nie ma sporu z innymi osobami, sprawa bywa prostsza, niż wynika z pierwszej reakcji notariusza. Jeżeli jednak na którymkolwiek etapie są rozbieżności między dokumentami spadkowymi a ewidencją ROD, konieczne może być najpierw dodatkowe uporządkowanie sytuacji.

Zobacz również: darowizna nieruchomości a przejęcie jej po śmierci obdarowanego

Czy notariusz może odmówić sporządzenia umowy?

Tak, jeżeli uzna, że przedstawione dokumenty nie pozwalają bezpiecznie ustalić, kto jest uprawniony do rozporządzania prawem albo majątkiem na działce. Notariusz ma obowiązek działać zgodnie z prawem i czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw stron, co wynika z art. 80 § 2 i § 3 ustawy – Prawo o notariacie.

Odmowa nie musi jednak oznaczać, że przekazanie działki jest niemożliwe. Często oznacza tylko tyle, że najpierw trzeba uzupełnić podstawę prawną: np. wykazać skuteczne wstąpienie małżonka w prawo do działki, przedłożyć prawidłowe dokumenty spadkowe albo przeprowadzić dział spadku.

Czy altanę i nasadzenia trzeba było wpisać do aktu poświadczenia dziedziczenia?

Nie ma przepisu, który nakazywałby, aby akt poświadczenia dziedziczenia zawierał szczegółowy wykaz każdego składnika spadku. Taki akt służy przede wszystkim potwierdzeniu, kto i w jakim udziale nabył spadek. Dlatego brak wymienienia altany czy nasadzeń w samym akcie nie przekreśla praw spadkobiercy.

Problem praktyczny pojawia się dopiero wtedy, gdy trzeba te prawa dalej przenieść, rozliczyć między spadkobiercami albo wykazać wobec zarządu ROD. Wtedy potrzebne może być dodatkowe udokumentowanie, że dany składnik należał do spadku i komu przypadł.

FAQ

Czy działkę ROD można odziedziczyć tak jak mieszkanie?

Nie wprost. Do spadku wchodzą przede wszystkim prawa majątkowe do nasadzeń, urządzeń i obiektów na działce. Samo prawo do działki podlega szczególnym zasadom z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, zwłaszcza art. 38 i art. 41.

Czy po kilku latach od śmierci można jeszcze uregulować sprawę?

Tak. Można nadal posługiwać się aktem poświadczenia dziedziczenia albo postanowieniem sądu, a w razie potrzeby przeprowadzić dział spadku lub zawrzeć dalsze umowy. Trzeba jednak sprawdzić, czy nie upłynęły szczególne terminy dotyczące samego prawa do działki, np. termin 6 miesięcy dla małżonka z art. 38 ust. 1 ustawy o ROD.

Czy brak wpisania altany do aktu poświadczenia dziedziczenia przekreśla prawa spadkobiercy?

Nie. Akt poświadczenia dziedziczenia co do zasady potwierdza krąg spadkobierców i udziały w spadku, a nie tworzy szczegółowego katalogu rzeczy. W razie dalszych czynności trzeba jednak umieć wykazać, że altana i nasadzenia należały do spadku.

Czy do przekazania działki dziecku wystarczy zwykła darowizna?

Nie. Przeniesienie prawa do działki ROD wymaga szczególnej formy: pisemnej umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi i zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe, zgodnie z art. 41 ust. 1 i 2 ustawy o ROD.

Czy zawsze trzeba iść do sądu?

Nie. Jeżeli dokumenty są kompletne, a między zainteresowanymi nie ma sporu, wiele spraw da się uporządkować notarialnie i w zarządzie ROD. Sąd jest potrzebny najczęściej wtedy, gdy są spory między spadkobiercami albo brak zgody co do działu spadku.

Źródła

1. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych – Dz.U. 2014 poz. 40.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91.