Czy można kupić działkę, którą od lat się dzierżawi?
Co do zasady, dzierżawcy nie przysługuje możliwość skorzystania z bezprzetargowego nabycia nieruchomości. Proszę pamiętać, że zgodnie z obecnie brzmiącym art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami również zawarcie samej umów dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.
Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzonych z nabywcą. Przy zbyciu w trybie bezprzetargowym podstawę do zawarcia umowy notarialnej stanowi protokół rokowań. Przy sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (ta określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego).
Proponuję wizytę w Zarządzie Nieruchomości Miejskich i podjęcie próby ustalenia możliwości nabycia przez Panią nieruchomości gminnej. Z doświadczenia wiem, że bezpośredni kontakt z urzędnikiem bywa w takich sytuacjach najlepszy, ponieważ może on doradzić dalszy tryb postępowania najbardziej dla Pani korzystny.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Podnajem pawilonu bez zgody gminy – czy to naruszenie umowy?
Co do drugiej kwestii, czyli podnajmu Pani pawilonu posadowionego na dzierżawionym od gminy gruncie. Zasadniczo posadowienie budynku na cudzej nieruchomości stanowi ryzyko inwestora. Ma bowiem tutaj zastosowanie zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą to, co zostało wzniesione na gruncie, do tego gruntu przynależy. Zatem posadowienie budynku na powierzchni prowadzi do tego, że obiekt ten staje się częścią składową nieruchomości gruntowej. Przepis art. 48 Kodeksu cywilnego (K.c.) wskazuje, że „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane”. Kluczowy jest również art. 47 K.c. Zawarta tam norma podaje, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W rezultacie nieruchomościami są zasadniczo grunty. Budynki są uznawane za nieruchomości wyłącznie w sytuacji, gdy na mocy szczególnych przepisów stanowią rzecz odrębną od gruntu. W konsekwencji, rozpatrując przypadek, w którym osoba buduje z własnych środków budynek na cudzym gruncie, pomimo ponoszenia nakładów finansowych, taki budynek jest własnością właściciela gruntu, a nie osoby budującej.
Wiążąca własność budynku z gruntem znajduje zastosowanie nawet wtedy, gdy budynek pochłonął nakłady budowlane większe niż wartość gruntu. Niemniej jednak przepis art. 231 K.c. wskazuje, że osoba, która w dobrej wierze wzniosła budynek na cudzym gruncie, może domagać się od właściciela sprzedaży działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wspomniane roszczenie jest zasadne, o ile wartość budynku znacznie przekracza wartość działki. Dowodem na taką dysproporcję będzie oczywiście odpowiednia wycena przeprowadzona przez eksperta. Warto pamiętać, że ciężar dowodu spoczywa na osobie domagającej się sprzedaży gruntu (zgodnie z art. 6 K.c.).
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Jakie działania może podjąć dzierżawca i jakie ma prawa?
Zasadniczo wydzierżawiający ma rację, kierując do Pani pismo, tylko że nie powołuje się w nim na wymienione przepisy Kodeksu cywilnego, ale na brzmienie postanowień umownych. Niemniej jednak, kierując się literą prawa, to on jest właścicielem budynku w związku z tym umową dzierżawy obejmuje również budynek postawiony przez Panią.
Zatem gmina może wypowiedzieć Pani dzierżawę, ponieważ w umowie jest zapis, iż bez jej zgody nie może Pani przedmiotu dzierżawy udostępniać osobom trzecim, a jak wyjaśniałam wcześniej – budynek posadowiony na cudzym (gminy) gruncie staje się własnością (dzierżawioną wraz z gruntem) gminy.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Pani Grażyna i wypowiedzenie umowy przez gminę
Pani Grażyna prowadziła przez 15 lat salon fryzjerski w pawilonie, który zbudowała na działce dzierżawionej od gminy. Gdy zachorowała, podnajem lokalu znajomej fryzjerce wydawał się oczywistym rozwiązaniem. Jednak po kilku miesiącach otrzymała pismo o naruszeniu umowy dzierżawy – w umowie bowiem wyraźnie zakazano podnajmu bez pisemnej zgody. Gmina wszczęła procedurę wypowiedzenia umowy, a pani Grażyna musiała w trybie pilnym negocjować warunki pozostania na działce.
Pan Marek i odmowa sprzedaży gruntu
Pan Marek od 22 lat prowadził niewielki sklep spożywczy w murowanym pawilonie na działce dzierżawionej od miasta. Kiedy postanowił zainwestować w rozbudowę i unowocześnienie pawilonu, złożył wniosek o wykup działki, sądząc, że wieloletnia dzierżawa i zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego mu to umożliwią. Ku zaskoczeniu, miasto odmówiło – nie widząc interesu publicznego w sprzedaży. Inwestycja stanęła pod znakiem zapytania.
Pani Teresa i trudna rozmowa z urzędnikiem
Pani Teresa zbudowała pawilon usługowy na działce dzierżawionej od miasta, licząc na możliwość późniejszego wykupu. Po 18 latach działalności, złożyła oficjalne pismo o nabycie gruntu w trybie bezprzetargowym, jednak otrzymała lakoniczną odmowę. Zdesperowana udała się osobiście do Zarządu Nieruchomości, gdzie po rozmowie z urzędnikiem dowiedziała się, że gmina rozważa inne inwestycje na tym terenie. Dopiero wtedy zyskała realny obraz sytuacji i możliwość ubiegania się o inne rozwiązania – np. przedłużenie dzierżawy na korzystniejszych warunkach.
Podsumowanie
Dzierżawa gruntu gminnego wiąże się z wieloma ograniczeniami, których naruszenie – jak np. podnajem bez zgody – może skutkować wypowiedzeniem umowy. Dlatego każdy dzierżawca powinien dokładnie znać swoje obowiązki umowne i przepisy prawa, a w razie wątpliwości niezwłocznie skonsultować się z urzędnikiem lub prawnikiem, by uniknąć kosztownych konsekwencji.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie dzierżawy gruntu, podnajmu lub wypowiedzenia umowy? Sporządzimy dla Ciebie profesjonalne pismo lub udzielimy porady online. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
.jpg)
.jpg "Jak skutecznie pomóc ofierze przemocy domowej?")
.jpg "Gmina nie zapłaciła za wybudowany wodociąg i udostępnia go innym, co można zrobić?")
