Gmina nie zapłaciła za wybudowany wodociąg i udostępnia go innym, co można zrobić?

Zadania gminy a prawa właściciela

Budowanie sieci wodociągowej generalnie leży w gestii gminy, bowiem zbiorowe zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków należy do jej zadań i wynika z treści art. 7 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym (dalej „u.s.g.”). Ten sam obowiązek nakłada na gminę art. 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej „u.z.z.w.z.o.ś.”). Jednakże wskazanie, iż jest to zadanie, a nie obowiązek, robi dużą różnicę – uniemożliwia to bowiem dochodzenie od gminy budowy wodociągów czy też kanalizacji. Z komentarzy i orzecznictwa do wskazanego przepisu wynika, iż to zadanie gminy nie ma charakteru bezwzględnego lecz warunkowy. Warunkowość tego obowiązku wyraża się tym, iż gmina nie musi wyposażać w sieć każdej nieruchomości, na której planowane są inwestycje mieszkaniowe, w szczególności o charakterze prywatnym.

Kto naprawdę powinien budować i zarządzać siecią?

W świetle art. 2 pkt 4 u.z.z.w.z.o.ś. w zw. z art. 5 ust. 1 i art. 15 ust. 1 tejże – zadania gminy w zakresie obowiązku budowy sieci wodociągowych i kanalizacyjnych realizowane są poprzez tzw. przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne. Zgodnie jednak z art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z 20.12.1996 r. o gospodarce komunalnej oraz wymienionym już art. 2 pkt 4 u.z.z.w.z.o.ś. funkcję przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego może pełnić m.in. gminna jednostka organizacyjna w formie zakładu budżetowego. W konsekwencji budowa sieci wodno-kanalizacyjnych nie zawsze musi być realizowana przez (na zlecenie) przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego (zwykle spółki prawa handlowego, której wspólnikiem/akcjonariuszem jest gmina), ale także poprzez zakład budżetowy gminy (np. zakład gospodarki nieruchomościami).

Natomiast to z zasady przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych, jeżeli zostały one ustalone przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji przedsiębiorstwa.

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Przepis ten określa wyjątek od zasady określonej w art. 191 K.c., który stanowi, że Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową oraz w art. 48 K.c. Z uwagi na powyższe sieć wodociągowa, czyli przewody wodociągowe wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, należy – co do zasady – do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, wykonującego zadania gminy w zakresie obowiązku zbiorowego zaopatrzenia w wodę (art. 2 pkt 7 u.z.z.w.z.o.ś.). Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17.09.2014 r., II GSK 1088/13 LEX nr 1572583: (…) z treści art. 49 § 2 K.c. wynika, że osoba, która wybudowała urządzenia i poniosła ich koszty, jest ich właścicielem, dopóki nie wejdą w skład przedsiębiorstwa. Wejście w skład przedsiębiorstwa wymaga spełnienia dwóch przesłanek: faktycznego przyłączenia do sieci oraz dokonania określonej czynności przenoszącej na właściciela przedsiębiorstwa własność urządzeń. Do czasu zawarcia stosownej umowy urządzenia te stanowią własność osoby, która wybudowała te urządzenia i poniosła ich koszty.

Czy gmina może korzystać z nie swojej sieci?

Zapewne gminę zmuszają do opisanych przez Pana zachowań standardowe braki w budżecie. Niemniej jednak nie ma Pan obowiązku uginać się przed jej propozycjami. Sytuacja prawna zwrotu inwestorom nakładów na budowę sieci jest uregulowana, w art. 31 u.z.z.w.z.o.ś., który daje osobie budującej z własnych środków urządzenia wodociągowe możliwość przekazania odpłatnie istniejących urządzeń gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu na warunkach uzgodnionych w umowie. Stanowi on bowiem, że: Osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie. Przepis ten wprowadzono, by zrekompensować inwestorom infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej poniesione nakłady, których budowa w myśl postanowień ustawy stała się obowiązkiem przedsiębiorstwa. Niemniej jednak przepis ten brzmi dość enigmatycznie stąd też jest nadużywany przez niektóre gminy. Zdarza się, że gmina albo w ogóle odmawia przejęcia wodociągu, albo zgadza się zawrzeć umowę o jego przejęcie za ułamek wartości (np. 10-20%). Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z 13 września 2007 r. na gminie (lub przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym) ciąży obowiązek odpłatnego przejęcia wybudowanych przez prywatnych inwestorów urządzeń kanalizacyjnych (wodociągowych), innych niż przyłącza wodociągowe, zaś osoba, która je wybudowała – ma roszczenie o takie przejęcie. Roszczenie to aktualizuje się najpóźniej w chwili połączenia wybudowanego fragmentu z gminną siecią wodociągową. Oznacza to tyle, że jeśli gmina zignoruje Pana żądanie przejęcia wodociągu lub porozumienia w tym zakresie nie zostanie osiągnięte – pozostaje droga sądowa. W takiej sytuacji sąd bierze pod uwagę wartość urządzeń oraz wartość nakładów koniecznych do doprowadzenia urządzeń do odpowiedniego standardu technicznego (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 31 stycznia 2007 r.II CNP 81/06). Innymi słowy sąd uwzględni rzeczywiste koszty budowy lub rynkową wartość wodociągu, a więc można liczyć na 100% refundacji kosztów.

Jak odzyskać pieniądze za prywatnie wybudowaną sieć?

Ponadto w sukurs idą Panu wspomniane przepisy Kodeksu cywilnego, gdzie zgodnie z art. 49 § 2 wz. z § 1 K.c. osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, służących m.in. do doprowadzania wody, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca. Jeśli funkcję przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego pełni bezpośrednio gmina, wynikające z przywołanego przepisu żądanie można kierować bezpośrednio do niej.

Przejęcie następuje na podstawie umowy, której stronami jest osoba prywatna oraz albo gmin, albo przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne. Umowa określa w szczególności warunki finansowe przejęcia, gdyż zgodnie z wymogami ustawowymi przejęcie musi mieć charakter odpłatny. Jedynie z przypadku, gdy sieć nie odpowiada warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach, o czym stanowi art. 31 ust. 2 u.z.z.w.z.o.ś. podmiot odpowiadający za sieć główną może odmówić zawarcia umowy przeniesienia. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2007 r. (sygn. akt. II CNP 81/2006): (…) zasadnicze znaczenie mają tu przepisy Prawa budowlanego, gdyż w tym prawie znajdują się unormowania dotyczące działalności budowlanej, a wśród nich art. 5, stanowiący, że obiekt budowlany należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Wynika stąd, że w razie istnienia przepisów, w tym przepisów tzw. techniczno-budowlanych, zawartych w akcie normatywnym – rozporządzeniu, najpierw mają być uwzględniane wynikające z nich nakazy i zakazy, a w uzupełnieniu lub braku przepisów szczegółowych należy stosować zasady wiedzy technicznej. Można dodać, że te nakazy i zakazy są niejednokrotnie formułowane w formie „przepisów” i w taki sposób nazywane, a zawarte w zbiorach określanych mianem wytycznych, instrukcji, wskazań itp. Zasady te nie są przepisami aktu normatywnego, lecz uzyskują walor prawny ze względu na wskazany art. 7 Pr.bud., nakazujący ich stosowanie. Podobnie postanowienia Polskich Norm, ze względu na dobrowolność stosowania, wiążą wewnątrz jednostki, która je przyjęła, a na zewnątrz w ramach stosunku obligacyjnego, nie można jednak odmówić im znaczenia ze względu na kumulację wiedzy i doświadczenia technicznego.

Proszę jednak pamiętać, że obowiązek przejęcia urządzeń nie dotyczy przyłączy wodociągowych, których budowa i utrzymanie obciąża właściciela nieruchomości. Sąsiedzi będą mogli się wpiąć do sieci zbudowanej przez Pana wyłącznie w sytuacji przejęcie jej przez gminę lub przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi wobec gminy?

Skoro gmina zezwoliła prywatnemu inwestorowi na przyłącz do sieci, której właścicielką nie jest, ma Pan wobec niej roszczenie o zapłatę za udostępnienie Pańskiej sieci osobie trzeciej. Należałoby się tylko zastanowić, czy z tytułu szkody, czy bezpodstawnego wzbogacenia. Nadto zyskuje Pan argument w postaci nacisku na gminę o przejęcie odpłatne sieci, inaczej będzie miała dwie sprawy o przymusowe przejęcie oraz bezprawne jej udostępnienie osobie trzeciej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1990 nr 16 poz. 95
2. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej - Dz.U. 1997 nr 9 poz. 43
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
6. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414