Wykup rowu od gminy

Czy można wykupić od gminy fragment rowu między działkami?

Co do zasady jest to możliwe, ale nie odbywa się przez samo złożenie wniosku o wykup. Jeżeli rów znajduje się na działce stanowiącej własność gminy, to najpierw trzeba ustalić, czy gmina w ogóle chce przeznaczyć tę część nieruchomości do zbycia, czy możliwy jest jej podział geodezyjny oraz czy po sprzedaży nie zostaną naruszone funkcje odwodnieniowe rowu.

Podstawą obrotu nieruchomościami publicznymi jest art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu tego wynika, że nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem obrotu, w tym sprzedaży. Nie oznacza to jednak roszczenia właściciela sąsiedniego gruntu o nabycie wskazanego fragmentu działki gminnej.

W praktyce wniosek do gminy powinien wskazywać: numer działki gminnej, planowany fragment do wydzielenia, cel nabycia, sposób zapewnienia dalszego odwodnienia oraz informację, że wydzielony grunt ma powiększyć nieruchomość sąsiednią. Dobrze dołączyć szkic sytuacyjny i wstępne stanowisko projektanta lub osoby z uprawnieniami melioracyjnymi, jeżeli rów pełni funkcję odprowadzania wód.

Znaczenie art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami

Jeżeli działka z rowem jest położona na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne, albo przy braku planu jest wykorzystywana na cele rolne lub leśne, zastosowanie może mieć art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 93 ust. 2a tej ustawy podział nieruchomości rolnej lub leśnej powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo nastąpi regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział określa się termin przeniesienia praw do wydzielonej działki, nie dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Przepisu tego nie stosuje się do podziałów wskazanych w art. 95 tej samej ustawy.

W opisanej sytuacji przepis ten nie musi więc blokować sprawy. Jeżeli wydzielony fragment rowu ma zostać sprzedany właścicielowi działek przyległych i faktycznie powiększyć jego nieruchomość, art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami może być podstawą dopuszczenia podziału mimo powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Warunkiem jest jednak zgodność z pozostałymi wymaganiami podziałowymi oraz wola gminy jako właściciela.

Istotne jest także art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej, przy czym dostęp może być zapewniony także przez drogę wewnętrzną lub służebność drogową. W przypadku wąskiego fragmentu rowu organ będzie badał przede wszystkim cel wydzielenia i to, czy nie powstaje działka, której nie da się racjonalnie zagospodarować.

Kiedy przepis o limicie 0,3000 ha ma zastosowanie?

Trzeba zacząć od art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisów rozdziału dotyczącego podziałów nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a przy braku planu do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że podział spowodowałby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Definicję nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne zawiera art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za takie nieruchomości uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli więc rów jest częścią nieruchomości rolnej, a wydzielany fragment ma mieć mniej niż 0,3000 ha, organ nie może poprzestać na stwierdzeniu, że działka jest za mała. Powinien ocenić, czy zachodzi przesłanka powiększenia sąsiedniej nieruchomości albo regulacji granic z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy gmina może sprzedać taki fragment bez przetargu?

Zasadą jest sprzedaż nieruchomości publicznych w drodze przetargu. Wynika to z art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak art. 37 ust. 2 pkt 6 tej ustawy przewiduje ważny wyjątek: nieruchomość lub jej część może być zbyta bez przetargu, jeżeli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność albo oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza ją nabyć, a jednocześnie nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

Ten wyjątek często pasuje do wąskich pasków gruntu, fragmentów rowów, klinów między działkami albo niewielkich działek pozostałych po wcześniejszych podziałach. Nie działa jednak automatycznie. Gmina musi ocenić, czy dany grunt rzeczywiście nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania oraz czy sprzedaż leży w interesie prawidłowego gospodarowania mieniem komunalnym.

Trzeba też uwzględnić art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy przekraczających zakres zwykłego zarządu dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości. Jeżeli rada gminy nie określiła zasad, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może dokonywać takich czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Przed sprzedażą nieruchomości gminnej sporządza się wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Obowiązek ten wynika z art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wykaz podaje się do publicznej wiadomości w trybie określonym w tym przepisie, co w praktyce oznacza m.in. publikację na stronie urzędu i wywieszenie na okres 21 dni.

Podział działki gminnej i decyzja warunkowa

Jeżeli przed sprzedażą trzeba wydzielić część działki gminnej, potrzebny jest podział nieruchomości. Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

Zgodność proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli planu miejscowego nie ma, opinia dotyczy spełnienia warunków z art. 94 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami opinia ma formę postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Jeżeli działka mniejsza niż 0,3000 ha jest wydzielana na podstawie art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzja zatwierdzająca podział powinna określać termin przeniesienia praw do wydzielonej działki. Termin ten nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Jeżeli warunek określony w decyzji nie zostanie spełniony, zastosowanie może mieć art. 162 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Przepis ten przewiduje stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, jeżeli została wydana z zastrzeżeniem dopełnienia przez stronę określonego warunku, a strona warunku nie dopełniła.

Skanalizowanie lub przykrycie rowu a prawo wodne

Jeżeli rów pełni funkcję urządzenia wodnego albo urządzenia melioracji wodnej, jego skanalizowanie nie powinno być traktowane wyłącznie jako sprawa właścicielska. Zgodnie z art. 16 pkt 65 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne urządzeniami wodnymi są urządzenia lub budowle służące do kształtowania zasobów wodnych lub korzystania z tych zasobów, w tym w szczególności rowy.

Wykonanie urządzeń wodnych wymaga pozwolenia wodnoprawnego na podstawie art. 389 pkt 6 ustawy Prawo wodne. Do przebudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, rozbiórki lub likwidacji urządzeń wodnych stosuje się przepisy dotyczące wykonania urządzeń wodnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo wodne. W praktyce zastąpienie otwartego rowu rurociągiem może więc wymagać pozwolenia wodnoprawnego, zwłaszcza gdy zmienia sposób odprowadzania wód.

Utrzymywanie urządzeń wodnych należy do ich właścicieli. Wynika to z art. 188 ust. 1 ustawy Prawo wodne. Dlatego przy wykupie fragmentu rowu trzeba ustalić, kto będzie odpowiadał za jego późniejsze utrzymanie, konserwację i ewentualne szkody spowodowane niewłaściwym odwodnieniem.

Nie można też pominąć prawa budowlanego. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w art. 29-31 tej ustawy. To, czy w konkretnej sprawie wystarczy zgłoszenie, czy potrzebne jest pozwolenie, zależy od projektu, parametrów robót i kwalifikacji przyjętej przez właściwy organ.

Jak przygotować wniosek do gminy?

Wniosek powinien być praktyczny i możliwie kompletny. Warto wskazać, że nabycie fragmentu rowu ma służyć powiększeniu sąsiedniej nieruchomości, a nie utworzeniu samodzielnej działki. Jeżeli celem jest połączenie kilku działek rolnych w jedną funkcjonalną całość, trzeba to wyraźnie opisać.

Czy można zmusić gminę do sprzedaży?

Co do zasady nie. Właściciel sąsiedniej nieruchomości może złożyć wniosek, przedstawić argumenty i powołać się na art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale przepis ten nie tworzy roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży. Gmina nadal decyduje, czy sprzedaż jest dopuszczalna i celowa z punktu widzenia gospodarowania mieniem komunalnym.

Jeżeli odmowa ma formę zwykłego pisma informacyjnego, często nie jest decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie. Inaczej należy oceniać rozstrzygnięcia wydawane w formalnym postępowaniu podziałowym, na przykład postanowienie opiniujące podział z art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami albo decyzję zatwierdzającą bądź odmawiającą zatwierdzenia podziału. Wtedy należy badać konkretne pouczenie i terminy z Kodeksu postępowania administracyjnego.

FAQ

Podsumowanie

Wykup fragmentu rowu od gminy jest prawnie możliwy, ale wymaga połączenia kilku procedur: gospodarki nieruchomościami, podziału geodezyjnego oraz ewentualnie zgód wodnoprawnych i budowlanych. Art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami nie musi być przeszkodą, jeżeli wydzielona działka mniejsza niż 0,3000 ha ma powiększyć sąsiednią nieruchomość albo uporządkować granice.

Największe znaczenie praktyczne ma jednak stanowisko gminy jako właściciela. Nawet gdy podział jest dopuszczalny, gmina może odmówić sprzedaży, jeżeli uzna, że grunt jest potrzebny do celów publicznych, odwodnienia, utrzymania rowu albo prawidłowego gospodarowania mieniem komunalnym.

Źródła

• Art. 13 ust. 1, art. 35 ust. 1, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 2 pkt 6, art. 92 ust. 1 i 2, art. 93 ust. 1-5, art. 94 ust. 1, art. 95 oraz art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
• Art. 162 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.
• Art. 16 pkt 65, art. 17 ust. 1 pkt 4, art. 188 ust. 1 oraz art. 389 pkt 6 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne.
• Art. 28 ust. 1 oraz art. 29-31 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.