Sprzedaż mieszkania w imieniu matki – pełnomocnictwo i formalności

Czy można sprzedać mieszkanie w imieniu matki?

Tak, ale tylko pod określonym warunkiem: matka musi być właścicielką mieszkania i jednocześnie musi mieć możliwość świadomego oraz swobodnego podjęcia decyzji o sprzedaży. Wynika to z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może rozporządzać swoją rzeczą.

Jeżeli więc mieszkanie należy wyłącznie do matki, ani córka, ani inne osoby z rodziny nie mogą go sprzedać samodzielnie tylko dlatego, że opiekują się właścicielką albo ponoszą koszty utrzymania lokalu. Potrzebne jest skuteczne umocowanie od właścicielki.

W opisanej sytuacji kluczowe jest odróżnienie dwóch stanów faktycznych:

• matka rozumie znaczenie sprzedaży i może wyrazić zgodę – wtedy możliwe jest pełnomocnictwo notarialne,
• matka nie jest w stanie świadomie i swobodnie złożyć oświadczenia woli – wtedy pełnomocnictwo co do zasady nie będzie skuteczną drogą.

Jakie pełnomocnictwo jest potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Do sprzedaży mieszkania nie wystarczy zwykłe pisemne upoważnienie. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Z kolei art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W praktyce oznacza to, że pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania musi zostać sporządzone jako akt notarialny.

Takie pełnomocnictwo powinno możliwie precyzyjnie określać:

• kto jest mocodawcą i kto pełnomocnikiem,
• jakiej nieruchomości dotyczy umocowanie,
• czy pełnomocnik może podpisać umowę przedwstępną, umowę sprzedaży, odbierać cenę, składać wnioski do sądu wieczystoksięgowego, reprezentować przed wspólnotą lub spółdzielnią, urzędem i bankiem,
• czy pełnomocnik może działać samodzielnie, czy np. wspólnie z inną osobą,
• czy dopuszczalne jest udzielenie dalszego pełnomocnictwa, jeżeli miałoby to być potrzebne.

Im dokładniejsza treść pełnomocnictwa, tym mniejsze ryzyko problemów przy akcie sprzedaży.

Czy notariusz może przyjechać do domu, szpitala albo hospicjum?

Tak. Zgodnie z art. 3 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, czynność notarialna może być dokonana także poza kancelarią, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności.

Stan zdrowia osoby starszej, leżącej albo mającej poważne trudności z poruszaniem się co do zasady spełnia tę przesłankę. W praktyce notariusz może przyjechać do domu, domu opieki, szpitala lub innego miejsca pobytu matki.

Trzeba jednak pamiętać, że notariusz nie „zastępuje” oceny świadomości przez rodzinę. Notariusz musi ocenić, czy osoba składająca oświadczenie:

• wie, czego dotyczy czynność,
• rozumie skutki sprzedaży i pełnomocnictwa,
• działa swobodnie, bez przymusu.

Jeżeli notariusz poweźmie uzasadnione wątpliwości, może odmówić dokonania czynności. Podstawą odmowy jest art. 81 ustawy – Prawo o notariacie, jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem.

Co jeśli matka nie może podpisać dokumentu?

Brak możliwości własnoręcznego podpisu nie zawsze przekreśla dokonanie czynności. Sposób postępowania zależy od konkretnej sytuacji i oceny notariusza. Jeżeli problem ma charakter wyłącznie fizyczny, a matka zachowuje pełną świadomość, notariusz może zastosować rozwiązania przewidziane przez Prawo o notariacie dla osób niemogących pisać albo mogących pisać tylko w ograniczonym zakresie.

W takich sprawach znaczenie ma dokładny stan zdrowia, dlatego sposób sporządzenia aktu należy ustalić bezpośrednio z notariuszem jeszcze przed wizytą. Sam brak sprawności ręki nie wyklucza ważnego pełnomocnictwa.

Kiedy pełnomocnictwo nie wystarczy?

Pełnomocnictwo nie będzie właściwym rozwiązaniem, jeżeli matka nie jest zdolna do świadomego albo swobodnego wyrażenia woli. Zgodnie z art. 82 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli.

To bardzo ważne: same „zaniki pamięci” nie przesądzają jeszcze o braku zdolności do złożenia ważnego oświadczenia. Jednak przy otępieniu, zaawansowanej chorobie neurologicznej, silnych zaburzeniach poznawczych albo dezorientacji czasowo-miejscowej sytuacja może wyglądać inaczej.

Jeżeli matka nie rozumie już znaczenia sprzedaży mieszkania, rodzina powinna rozważyć postępowanie o ubezwłasnowolnienie, a następnie ustanowienie opiekuna lub kuratora oraz uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na zbycie nieruchomości, jeśli będzie to wymagane przepisami prawa rodzinnego i opiekuńczego. Tego rodzaju sprawy zawsze zależą od indywidualnego stanu zdrowia i sytuacji majątkowej.

Jak wygląda procedura krok po kroku?

Na co uważać przy sprzedaży mieszkania matki?

W praktyce najczęstsze problemy dotyczą nie samego pełnomocnictwa, lecz późniejszych rozliczeń i ewentualnych sporów rodzinnych. Dlatego warto zadbać o kilka kwestii:

• aby cena sprzedaży trafiała na rachunek należący do matki albo była rozliczona w sposób przejrzysty i możliwy do udokumentowania,
• aby pełnomocnictwo jasno wskazywało, czy pełnomocnik może odebrać cenę,
• aby zachować dokumenty potwierdzające, że pieniądze przeznaczono na potrzeby matki,
• aby sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, służebnością albo prawem dożywocia,
• aby przeanalizować skutki podatkowe sprzedaży, jeśli od nabycia nieruchomości nie upłynął odpowiedni okres według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte niedawno albo w szczególny sposób, przed sprzedażą warto osobno sprawdzić skutki podatkowe i ewentualne obowiązki wobec urzędu skarbowego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy sprzedaż przez pełnomocnika jest możliwa, a kiedy potrzebne są inne działania.

FAQ

Czy wystarczy zwykłe pisemne upoważnienie od matki?

Nie. Do sprzedaży mieszkania potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, ponieważ sama sprzedaż nieruchomości także wymaga aktu notarialnego – art. 99 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy matka musi być ubezwłasnowolniona, aby córka mogła działać za nią?

Nie. Jeżeli matka jest świadoma i może podjąć decyzję, nie trzeba jej ubezwłasnowolniać. Wystarczy notarialne pełnomocnictwo. Ubezwłasnowolnienie rozważa się dopiero wtedy, gdy matka nie może świadomie wyrazić woli.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia pełnomocnictwa?

Tak. Jeżeli notariusz uzna, że są poważne wątpliwości co do świadomości lub swobody decyzji matki albo co do zgodności czynności z prawem, może odmówić dokonania czynności notarialnej.

Czy pełnomocnik może odebrać pieniądze ze sprzedaży?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wynika to z treści pełnomocnictwa. Dla bezpieczeństwa warto wprost wpisać w akcie, czy pełnomocnik ma prawo odebrać cenę sprzedaży i w jaki sposób ma nastąpić rozliczenie.

Czy stan leżący wyklucza sprzedaż mieszkania?

Nie. Sama niesprawność ruchowa nie wyklucza sprzedaży ani udzielenia pełnomocnictwa. Decydujące jest to, czy matka rozumie znaczenie czynności i może świadomie złożyć oświadczenie woli.

Źródła

• art. 82, art. 99 § 1, art. 140, art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.
• art. 3 § 2, art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, Dz.U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.