Przepisanie mieszkania po wykupie a długi i komornik

Wykup mieszkania komunalnego przez zadłużonego najemcę

Wykup mieszkania komunalnego jest możliwy tylko wtedy, gdy gmina przeznaczy dany lokal do sprzedaży i gdy najemca spełnia warunki wynikające z przepisów oraz uchwał lokalnych. Podstawą ogólną jest art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przyznaje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Sprzedaż lokalu osobie, której przysługuje pierwszeństwo z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może nastąpić bez przetargu. Wynika to z art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie oznacza to jednak, że każdy najemca może żądać sprzedaży mieszkania w dowolnym momencie. Decydujące znaczenie ma polityka mieszkaniowa gminy, uchwała rady gminy oraz konkretna sytuacja lokalu.

Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane od gminy, warto sprawdzić także, czy nie toczy się spór o wypowiedzenie lub warunki najmu. W podobnych sprawach pomocne może być omówienie problemu, jakim jest najem od gminy.

Bonifikata przy wykupie mieszkania i jej zwrot

Cena sprzedaży lokalu komunalnego ustalana jest według zasad z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 67 ust. 3 tej ustawy cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem przewidzianych w ustawie wyjątków. Jednym z takich wyjątków jest bonifikata.

Na podstawie art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości, jeżeli pozwala na to właściwa uchwała albo zgoda organu. W praktyce wysokość bonifikaty przy sprzedaży mieszkań komunalnych zależy od uchwały rady gminy. W jednej gminie bonifikata może być bardzo wysoka, w innej niższa albo w ogóle nieprzewidziana dla danej kategorii lokali.

Najważniejsze ograniczenie wynika z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli nabywca zbył lokal mieszkalny albo wykorzystał go na inny cel niż uzasadniający udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od dnia nabycia, jest obowiązany zwrócić kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Przepisanie mieszkania na dziecko po wykupie z bonifikatą

Z punktu widzenia samej bonifikaty ważny jest art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przewiduje on, że obowiązku zwrotu bonifikaty z art. 68 ust. 2 nie stosuje się w przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Dziecko najemcy jest osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ przepis ten obejmuje zstępnych.

Trzeba jednak pamiętać o art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli osoba bliska, która nabyła lokal od pierwotnego nabywcy, sama sprzeda lokal albo wykorzysta go na inny cel przed upływem okresu wskazanego w art. 68 ust. 2, liczonego od dnia pierwotnego nabycia, obowiązek zwrotu bonifikaty może powstać po jej stronie. Innymi słowy, przekazanie mieszkania synowi nie daje pełnej swobody dalszej sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od wykupu przez ojca.

Przeniesienie własności mieszkania wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Po akcie notarialnym notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy, a praktyczne znaczenie ma prawidłowy wpis do KW.

Czy komornik może zająć mieszkanie po wykupie?

Jeżeli ojciec wykupi mieszkanie, stanie się ono jego składnikiem majątkowym. Wierzyciel, który ma tytuł wykonawczy przeciwko ojcu, może skierować egzekucję do nieruchomości według przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Zajęcie nieruchomości następuje według art. 923 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przez wezwanie dłużnika, aby zapłacił dług w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Zgodnie z art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego komornik składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji albo o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Skutki zajęcia określa art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli więc lokal zostanie wykupiony przez osobę zadłużoną, samo szybkie zawarcie umowy darowizny albo sprzedaży na rzecz dziecka nie usuwa ryzyka. Wierzyciel może próbować zakwestionować czynność, jeżeli przez nią egzekucja stała się bezskuteczna albo trudniejsza.

Skarga pauliańska, czyli dlaczego przepisanie mieszkania może być nieskuteczne wobec wierzyciela

Podstawowe znaczenie ma art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego wyjaśnia, że czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż przed jej dokonaniem. Jeżeli więc mieszkanie jest jedynym realnym majątkiem ojca, a po przepisaniu lokalu wierzyciele nie mają z czego prowadzić egzekucji, ryzyko skargi pauliańskiej jest bardzo wysokie.

W relacji ojciec oraz syn szczególnie istotny jest art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskała osoba będąca z nim w bliskim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Oznacza to, że syn musi liczyć się z trudniejszą obroną niż osoba obca.

Jeżeli mieszkanie zostanie przekazane nieodpłatnie, znaczenie ma także art. 528 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala wierzycielowi żądać uznania czynności za bezskuteczną, choćby osoba trzecia nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. W praktyce darowizna mieszkania dokonana przez zadłużonego rodzica na rzecz dziecka jest więc szczególnie narażona na zaskarżenie.

Co oznacza wygrana wierzyciela w sprawie pauliańskiej?

Jeżeli wierzyciel wygra proces ze skargi pauliańskiej, umowa między ojcem a synem nie staje się nieważna wobec wszystkich. Skutek jest inny: czynność zostaje uznana za bezskuteczną wobec konkretnego wierzyciela. Wynika to z art. 531 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje dochodzenie roszczenia przeciwko osobie trzeciej, która uzyskała korzyść majątkową.

Na podstawie art. 532 Kodeksu cywilnego wierzyciel, względem którego czynność została uznana za bezskuteczną, może z pierwszeństwem przed wierzycielami osoby trzeciej dochodzić zaspokojenia z przedmiotów majątkowych, które wskutek czynności wyszły z majątku dłużnika albo do niego nie weszły. W praktyce oznacza to, że mimo formalnego przepisania lokalu na syna wierzyciel może prowadzić egzekucję z tego mieszkania w zakresie objętym wyrokiem pauliańskim.

Wierzyciel nie może jednak korzystać ze skargi pauliańskiej bezterminowo. Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego uznania czynności dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty tej czynności.

Czy sprzedaż za cenę rynkową rozwiązuje problem?

Sprzedaż mieszkania synowi za realną cenę rynkową może zmniejszyć ryzyko tylko wtedy, gdy ojciec rzeczywiście otrzyma pieniądze i przeznaczy je na spłatę wierzycieli albo zachowa majątek pozwalający na egzekucję. Jeżeli cena jest pozorna, zaniżona albo pieniądze wracają do syna, wierzyciel nadal może twierdzić, że czynność została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli w rozumieniu art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli syn finansuje wykup mieszkania przez ojca, trzeba ustalić, czy jest to pożyczka, darowizna, czy inna forma rozliczenia. Sama zapłata ceny wykupu na rzecz gminy nie powoduje, że syn staje się właścicielem lokalu. Właścicielem zostaje nabywca wskazany w akcie notarialnym. Jeżeli gmina sprzedaje lokal wyłącznie najemcy, syn co do zasady nie nabywa własności tylko dlatego, że wyłożył pieniądze.

Ryzyko odpowiedzialności karnej

W zwykłej sprawie cywilnej kluczowe są skutki majątkowe i skarga pauliańska. Trzeba jednak pamiętać o art. 300 § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Przepis ten dotyczy osoby, która w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego udaremnia albo uszczupla zaspokojenie wierzyciela przez usuwanie, ukrywanie, zbywanie, darowanie, niszczenie, rzeczywiste lub pozorne obciążanie albo uszkadzanie składników majątku zajętych lub zagrożonych zajęciem. Czyn ten zagrożony jest karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat.

Nie każda sprzedaż majątku przez dłużnika jest przestępstwem. Ryzyko karne zależy od konkretnego celu działania, etapu spraw wierzycielskich, istnienia orzeczeń lub egzekucji oraz tego, czy składnik majątku był zajęty albo realnie zagrożony zajęciem. Jeżeli jednak jedynym celem przepisania mieszkania jest uniemożliwienie komornikowi zajęcia lokalu, nie można tego ryzyka lekceważyć.

Porównanie możliwych wariantów

Co można zrobić bezpieczniej?

Najbezpieczniejszym kierunkiem nie jest ukrywanie majątku, lecz uporządkowanie zadłużenia. Jeżeli ojciec ma długi, przed wykupem mieszkania warto ustalić: wysokość zadłużenia, liczbę wierzycieli, etap spraw sądowych i egzekucyjnych, wartość mieszkania, wysokość bonifikaty oraz możliwość zawarcia ugód. Czasem korzystniejsze jest wykorzystanie pieniędzy przeznaczonych na wykup do spłaty części zadłużenia albo wynegocjowanie z wierzycielami warunków, które zmniejszą ryzyko utraty lokalu.

Jeżeli mimo wszystko planowane jest przeniesienie własności na dziecko, umowa powinna być poprzedzona analizą, czy ojciec po transakcji pozostanie wypłacalny. Trzeba też ocenić, czy cena jest rynkowa, jak zostanie zapłacona i czy środki będą dostępne dla wierzycieli. Sama intencja uniknięcia komornika jest okolicznością obciążającą i może zostać wykorzystana przez wierzyciela w procesie.

FAQ

Czy można przepisać mieszkanie komunalne od razu po wykupie?

Technicznie przeniesienie własności jest możliwe w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nabywcą jest osoba bliska, art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami może wyłączyć obowiązek zwrotu bonifikaty. Nie oznacza to jednak ochrony przed wierzycielami zadłużonego zbywcy.

Czy syn odpowiada za długi ojca po przepisaniu mieszkania?

Syn nie staje się automatycznie dłużnikiem ojca tylko dlatego, że otrzymał mieszkanie. Może jednak zostać pozwany przez wierzyciela w sprawie ze skargi pauliańskiej na podstawie art. 531 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wierzyciel wygra, będzie mógł prowadzić egzekucję z mieszkania w zakresie określonym wyrokiem.

Czy darowizna mieszkania dziecku chroni lokal przed komornikiem?

Nie. Darowizna na rzecz dziecka jest szczególnie ryzykowna, ponieważ przy osobie bliskiej działa domniemanie wiedzy z art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego, a przy czynności nieodpłatnej znaczenie ma art. 528 Kodeksu cywilnego. Wierzyciel może żądać uznania darowizny za bezskuteczną wobec siebie.

Czy trzeba zwrócić bonifikatę, gdy mieszkanie po wykupie otrzyma dziecko?

Co do zasady zbycie na rzecz dziecka jako osoby bliskiej korzysta z wyjątku z art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Trzeba jednak uwzględnić art. 68 ust. 2b tej ustawy. Jeżeli dziecko sprzeda lokal zbyt szybko albo wykorzysta go niezgodnie z celem, może powstać obowiązek zwrotu bonifikaty.

Czy wierzyciel ma ograniczony czas na skargę pauliańską?

Tak. Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego wierzyciel nie może żądać uznania czynności za bezskuteczną po upływie 5 lat od daty tej czynności. Termin ten dotyczy dochodzenia roszczenia pauliańskiego, a nie samego istnienia długu.

Podsumowanie

Wykup mieszkania komunalnego przez zadłużonego ojca może być możliwy, jeżeli spełnione są warunki z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały gminy. Przepisanie mieszkania na syna po wykupie nie jest jednak bezpiecznym sposobem na uniknięcie komornika. Wierzyciel może skorzystać ze skargi pauliańskiej, a przy osobach bliskich przepisy Kodeksu cywilnego ułatwiają mu wykazanie, że czynność była dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Jeżeli celem jest ochrona rodziny przed utratą mieszkania, warto najpierw przeanalizować zadłużenie i możliwości ugody z wierzycielami. Przenoszenie majątku bez takiej analizy może doprowadzić do procesu, kosztów sądowych, egzekucji z mieszkania mimo darowizny, a w skrajnych przypadkach także do ryzyka karnego.

Źródła

• Art. 4 pkt 13, art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 67 ust. 3, art. 68 ust. 1, ust. 2, ust. 2a pkt 1 i ust. 2b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 158, art. 527 § 1-3, art. 528, art. 531 § 1, art. 532 i art. 534 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 923 § 1, art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 300 § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.
• Art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.