Naprawienie wady po remoncie – jakie masz prawa wobec wykonawcy

Kiedy można żądać naprawienia wady po remoncie?

Tak – co do zasady po roku od zakończenia remontu nadal można dochodzić roszczeń wobec wykonawcy, jeżeli ujawniona wada wynika z nienależytego wykonania prac. W typowej sprawie remontowej podstawą prawną jest umowa o dzieło z art. 627 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a do odpowiedzialności za wady stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży na podstawie art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego. Powiązanym zagadnieniem jest reklamacja źle wykonanego tatuażu.

Jeżeli zakres prac miał charakter bardziej złożony i dotyczył robót budowlanych, możliwe jest odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o roboty budowlane, w tym art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego. To, która kwalifikacja będzie właściwa, zależy od konkretnego stanu faktycznego: zakresu prac, ich skali, dokumentacji i sposobu rozliczenia.

Samo pęknięcie ściany nie przesądza jeszcze automatycznie o odpowiedzialności wykonawcy. Trzeba wykazać, że wada pozostaje w związku z jego pracami, a nie np. z naturalną pracą budynku, wadą konstrukcyjną, wilgocią, niewłaściwą eksploatacją lokalu albo ingerencją innego fachowca.

Brak pisemnej umowy nie odbiera Ci praw

Umowa o remont nie musi być zawarta na piśmie, aby była ważna. Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie ujawniające tę wolę w sposób dostateczny. Oznacza to, że umowę można zawrzeć ustnie, przez wiadomości, a nawet w sposób dorozumiany.

W praktyce brak pisemnej umowy utrudnia jednak dowodzenie. Dlatego warto zgromadzić:

• potwierdzenia przelewów lub wypłat gotówki,
• SMS-y, e-maile, wiadomości z komunikatorów,
• ustalenia zakresu prac i ceny,
• zdjęcia z czasu remontu i po jego zakończeniu,
• dane świadków, którzy widzieli przebieg robót,
• faktury lub paragony za materiały.

Jeżeli wykonawca nie chce wystawić dokumentu rozliczenia, pomocny może być także materiał o tym, co zrobić, gdy wykonawca nie chce wystawić faktury.

Na jakiej podstawie prawnej możesz dochodzić roszczeń?

W sprawach wad po remoncie najczęściej wchodzą w grę dwie podstawy prawne:

W praktyce w piśmie do wykonawcy i ewentualnie w pozwie warto rozważyć powołanie obu podstaw – oczywiście pod warunkiem, że odpowiada to faktom sprawy.

Jakie roszczenia przysługują wobec wykonawcy?

Jeżeli odpowiednio stosujemy przepisy o rękojmi, to przy wadzie fizycznej można powoływać się przede wszystkim na art. 560 § 1 i art. 561 § 1 ustawy – Kodeks cywilny.

W zależności od sytuacji możesz żądać:

• usunięcia wady – czyli poprawienia prac na koszt wykonawcy,
• obniżenia wynagrodzenia – gdy wada nie zostanie usunięta albo naprawa jest niecelowa,
• odstąpienia od umowy – tylko gdy wada jest istotna; przy remoncie wykonanym i odebranym rozwiązanie to bywa trudne w praktyce,
• odszkodowania – na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, np. gdy trzeba zapłacić nowemu wykonawcy za poprawki albo uszkodzeniu uległy inne elementy mieszkania.

Jeżeli zamierzasz zlecić poprawki innej ekipie, dobrze jest wcześniej wezwać pierwotnego wykonawcę do usunięcia wady w konkretnym terminie. W przeciwnym razie może on twierdzić, że nie dano mu szansy naprawy.

Jak zgłosić wadę skutecznie?

Najbezpieczniej zrobić to na piśmie: e-mailem i listem poleconym albo wiadomością, którą da się później wydrukować. W zgłoszeniu warto:

1. wskazać, jakie prace były wykonywane i kiedy je zakończono,
2. opisać wadę jak najdokładniej,
3. załączyć zdjęcia,
4. powołać się na art. 638 § 1 w zw. z art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego,
5. zażądać usunięcia wady w konkretnym terminie, np. 7 lub 14 dni na kontakt i ustalenie daty naprawy,
6. zastrzec, że brak reakcji spowoduje dochodzenie obniżenia wynagrodzenia i/lub odszkodowania na drodze sądowej.

Termin powinien być realny. Zbyt krótki może zostać uznany za nierzetelny, a zbyt długi niepotrzebnie opóźni sprawę.

Terminy – co trzeba sprawdzić przed pozwem?

To najtrudniejszy element, bo termin zależy od modelu odpowiedzialności i od tego, kto jest stroną umowy. Artykuł pierwotny upraszczał tę kwestię zbyt mocno.

Jeżeli sprawa opiera się na rękojmi stosowanej odpowiednio do umowy o dzieło, trzeba analizować aktualne brzmienie art. 568 Kodeksu cywilnego w związku z art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce istotne są przede wszystkim:

• data oddania dzieła,
• data ujawnienia wady,
• to, czy zamawiający jest konsumentem,
• czy wykonawca działał jako przedsiębiorca,
• czy wada była ukryta,
• czy strony umownie modyfikowały odpowiedzialność.

Równolegle roszczenie odszkodowawcze z art. 471 Kodeksu cywilnego podlega przedawnieniu według ogólnych reguł z art. 118 Kodeksu cywilnego, chyba że w danym stanie faktycznym zastosowanie ma przepis szczególny. Obecnie podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata.

Dlatego nie warto zwlekać. Im szybciej zgłosisz wadę i przerwiesz bierność wykonawcy formalnym wezwaniem, tym bezpieczniej.

Jakie dowody są najważniejsze w sporze?

Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Z kolei art. 232 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego stanowi, że strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

W sprawach o wadliwy remont najczęściej kluczowe są:

• zdjęcia przed i po remoncie,
• korespondencja z wykonawcą,
• potwierdzenia płatności,
• świadkowie,
• notatka z oględzin,
• kosztorys naprawy,
• opinia rzeczoznawcy lub innego fachowca.

Jeżeli wykonawca kwestionuje swoją odpowiedzialność, sąd bardzo często oprze się na opinii biegłego. To on oceni, czy pęknięcie ściany wynika z wadliwego wykonania prac, czy z innej przyczyny.

Co zrobić, jeśli wykonawca odmawia naprawy?

W praktyce warto działać etapami:

1. zgłoś wadę pisemnie i wyznacz termin reakcji,
2. zachowaj dowód doręczenia,
3. zleć oględziny niezależnemu fachowcowi,
4. wezwij wykonawcę do zapłaty albo do naprawy,
5. jeżeli to konieczne, zleć poprawki innej ekipie i dokumentuj koszty,
6. na końcu rozważ pozew o zapłatę, obniżenie wynagrodzenia albo odszkodowanie.

Jeżeli wada powoduje dalsze szkody, nie trzeba biernie czekać w nieskończoność. Poszkodowany ma obowiązek działać rozsądnie i ograniczać rozmiar szkody.

FAQ

Czy po roku od remontu mogę jeszcze reklamować wadę?

Tak, często jest to możliwe, ale trzeba sprawdzić dokładny model odpowiedzialności, datę oddania prac i aktualne terminy dochodzenia roszczeń. Nie warto czekać – najlepiej od razu zgłosić wadę pisemnie.

Czy bez pisemnej umowy mam jakiekolwiek szanse?

Tak. Umowę można wykazać innymi dowodami, np. przelewami, wiadomościami, zdjęciami, ustaleniami co do ceny i zeznaniami świadków.

Czy mogę od razu zatrudnić inną ekipę?

Lepiej najpierw wezwać pierwotnego wykonawcę do usunięcia wady i wyznaczyć mu rozsądny termin. Wyjątkiem są sytuacje pilne, gdy zwłoka grozi powiększeniem szkody.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów naprawy przez inną firmę?

Tak, zwykle jest to możliwe jako obniżenie wynagrodzenia albo odszkodowanie z art. 471 Kodeksu cywilnego, o ile wykażesz związek kosztów z wadliwym wykonaniem prac.

Czy potrzebna jest opinia rzeczoznawcy?

Nie zawsze, ale w sporze o przyczynę pęknięć albo zakres błędów wykonawcy jest to często najważniejszy dowód. W sądzie i tak może zostać powołany biegły.

Źródła

• art. 60, art. 118, art. 471, art. 556 i nast., art. 560 § 1, art. 561 § 1, art. 627, art. 638 § 1, art. 656 § 1, art. 658 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 232 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• praktyka orzecznicza w sprawach dotyczących wad dzieła i nienależytego wykonania umowy – z uwzględnieniem konieczności wykazania związku między wadą a działaniem wykonawcy