Firma remontowa spóźnia się i źle wykonała prace – jakie roszczenia wobec wykonawcy?

Brak kary umownej w umowie – co to oznacza w praktyce?

Jeżeli umowa z firmą remontową nie zawiera postanowienia o karze umownej, to co do zasady nie można później samodzielnie „naliczyć kary ustawowej”, bo polskie prawo nie przewiduje ogólnej, automatycznej kary za opóźniony lub wadliwy remont. Kara umowna istnieje tylko wtedy, gdy została zastrzeżona w umowie.

Wprost wynika to z art. 483 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Bez takiego zastrzeżenia nie ma podstawy do żądania kary umownej jako świadczenia ryczałtowego.

To jednak nie oznacza, że wykonawca jest bezkarny. Nadal możesz dochodzić zwykłego odszkodowania na zasadach ogólnych oraz roszczeń związanych z wadami dzieła.

Jaka umowa najczęściej łączy inwestora z firmą remontową?

W praktyce wykończenie mieszkania „pod klucz” najczęściej jest kwalifikowane jako umowa o dzieło albo – przy szerszym zakresie prac – umowa o roboty budowlane. W wielu sprawach remontowych zastosowanie mają przepisy o umowie o dzieło, w szczególności art. 627 i następne Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Jeżeli chodzi o wady wykonanego remontu, istotne znaczenie ma art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego, który nakazuje odpowiednie stosowanie do odpowiedzialności za wady dzieła przepisów o rękojmi przy sprzedaży. W praktyce warto również ustalić, jak bezpiecznie zlecić remont mieszkania wykonawcy.

To „odpowiednie stosowanie” oznacza, że nie każdy przepis sprzedażowy przenosi się mechanicznie na remont, ale uprawnienia zamawiającego pozostają bardzo zbliżone: żądanie naprawy, obniżenia ceny, a przy wadach istotnych także odstąpienie od umowy.

Jakich roszczeń możesz żądać przy wadliwym remoncie?

Na podstawie art. 638 § 1 w zw. z art. 560 § 1 i § 3 oraz art. 561 ustawy – Kodeks cywilny zamawiający może, zależnie od stanu faktycznego:

• żądać usunięcia wad,
• złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia,
• odstąpić od umowy, jeżeli wada jest istotna,
• dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli powstała szkoda.

Jeżeli dzieło ma wady, najbezpieczniej jest najpierw wezwać wykonawcę na piśmie do ich usunięcia w konkretnym terminie, opisać usterki i wskazać, że po bezskutecznym upływie terminu skorzystasz z dalszych uprawnień. W praktyce warto dołączyć protokół odbioru, zdjęcia, korespondencję i ewentualnie kosztorys poprawek.

Jeżeli wady są nieistotne, częściej zasadne będzie obniżenie wynagrodzenia. Jeżeli natomiast wada jest istotna, to można rozważyć odstąpienie od umowy, ale zawsze trzeba ocenić, czy zakres i charakter usterek rzeczywiście uzasadniają taki krok. To zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Co z opóźnieniem w zakończeniu prac?

Jeżeli wykonawca nie zakończył remontu w terminie, a w umowie nie ma kary umownej za opóźnienie, możesz dochodzić odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W praktyce oznacza to, że musisz wykazać:

• istnienie umowy i terminu wykonania prac,
• opóźnienie albo nienależyte wykonanie,
• szkodę,
• związek przyczynowy między zachowaniem wykonawcy a szkodą.

Przykładową szkodą może być koszt najmu lokalu zastępczego, dodatkowe koszty przechowywania rzeczy, koszt ponownego przyjazdu ekipy montażowej kuchni albo koszt zatrudnienia nowego wykonawcy do dokończenia lub poprawienia robót. Samo niezadowolenie z opóźnienia nie wystarczy – odszkodowanie trzeba oprzeć na konkretnej, wykazanej stracie.

Czy można zlecić poprawki innej ekipie i obciążyć kosztami pierwotnego wykonawcę?

W określonych sytuacjach tak. Istotny jest tu art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin, a po bezskutecznym upływie tego terminu może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

To właśnie jest podstawa tzw. wykonania zastępczego. Dla bezpieczeństwa warto:

• wezwać wykonawcę pisemnie,
• dokładnie opisać wady i naruszenia umowy,
• wyznaczyć realny termin na poprawę,
• uprzedzić o zleceniu prac innej ekipie na jego koszt i niebezpieczeństwo,
• zabezpieczyć dowody stanu prac przed wejściem nowej ekipy.

Jeżeli wykonawca całkowicie zakończył dzieło, a problem dotyczy już tylko wad, w praktyce także można dochodzić kosztów koniecznych poprawek, ale sposób formułowania roszczenia powinien być dostosowany do tego, czy chodzi jeszcze o art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego, czy raczej o rękojmię i odszkodowanie z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Obniżenie ceny – kiedy jest najpraktyczniejszym rozwiązaniem?

Obniżenie wynagrodzenia bywa najlepszym rozwiązaniem wtedy, gdy:

• część prac została wykonana poprawnie,
• wady są usuwalne, ale nie chcesz już dalszej współpracy z tą ekipą,
• bardziej opłaca się zatrudnić nowego wykonawcę do poprawek,
• chcesz szybko zamknąć spór co do rozliczenia.

Na podstawie art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość dzieła z wadą pozostaje do wartości dzieła bez wady. W praktyce najczęściej wymaga to kosztorysu napraw albo opinii specjalisty, bo samo „uznaniowe” obniżenie ceny może być potem kwestionowane.

Jeżeli nie zapłaciłeś jeszcze całości wynagrodzenia, nie potrącaj kwot pochopnie bez przygotowania podstawy prawnej i dowodowej. W sporze sądowym znaczenie będą miały nie tylko same wady, ale też sposób ich zgłaszania i dokumentowania.

Czy konsument ma dodatkową ochronę?

Tak, ale trzeba odróżnić kilka sytuacji. Jeżeli zamawiającym jest konsument, a wykonawcą przedsiębiorca, zastosowanie mają również przepisy konsumenckie oraz ogólne zasady ochrony słabszej strony umowy. W kontekście wad istotny jest art. 556² Kodeksu cywilnego, który przewiduje domniemanie istnienia wady w chwili wydania rzeczy, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od wydania rzeczy sprzedanej.

Przy umowie o dzieło przepis ten nie działa zawsze wprost w identyczny sposób jak przy sprzedaży, bo art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego mówi o odpowiednim stosowaniu przepisów o rękojmi. Mimo to status konsumenta może istotnie wzmacniać pozycję zamawiającego, zwłaszcza gdy spór dotyczy wad ujawnionych krótko po odbiorze prac.

Jeżeli wykonawca stosował własny wzór umowy, warto też sprawdzić, czy nie zawierał on postanowień niedozwolonych. Dotyczy to zwłaszcza zapisów, które jednostronnie ograniczają odpowiedzialność za wady albo przewidują nieproporcjonalne uprawnienia wyłącznie po stronie firmy.

Odsetki za opóźnienie w zapłacie a kary za remont – to nie to samo

Często mylone są dwa różne pojęcia. „Ustawowe odsetki” dotyczą opóźnienia w zapłacie pieniędzy i wynikają z art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Nie są one karą za spóźniony remont, lecz należnością uboczną od zaległej kwoty pieniężnej.

Jeżeli więc to wykonawca żąda od Ciebie zapłaty reszty wynagrodzenia, a Ty kwestionujesz jakość prac, trzeba ostrożnie ocenić, czy i w jakim zakresie płatność jest wymagalna. Z drugiej strony, jeżeli to wykonawca ma zwrócić Ci określoną kwotę, np. z tytułu obniżenia ceny lub odszkodowania, odsetki za opóźnienie można liczyć dopiero od chwili, gdy świadczenie pieniężne stało się wymagalne.

Jak napisać wezwanie do wykonawcy?

Dobre wezwanie powinno zawierać:

• dane stron i oznaczenie umowy,
• opis terminu umownego oraz stwierdzonych wad,
• powołanie podstawy prawnej, np. art. 636 § 1, art. 638 § 1 w zw. z art. 560 Kodeksu cywilnego albo art. 471 Kodeksu cywilnego,
• żądanie: usunięcia wad, obniżenia ceny, zapłaty odszkodowania lub zwrotu kosztów,
• konkretny termin na wykonanie obowiązku,
• zapowiedź dalszych kroków, np. wykonania zastępczego lub skierowania sprawy do sądu.

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a równolegle e-mailem. Jeżeli wykonawca jest przedsiębiorcą wpisanym do CEIDG albo KRS, upewnij się, że wysyłasz pismo na aktualny adres do doręczeń.

Tabela: co możesz żądać od wykonawcy

FAQ

Czy mogę naliczyć wykonawcy „ustawową karę” za spóźniony remont?

Nie. Jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej, co do zasady nie ma podstaw do jej naliczenia. Możesz natomiast dochodzić odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeśli wykażesz szkodę.

Czy przy wadach mogę wstrzymać zapłatę reszty wynagrodzenia?

Czasem tak, ale wymaga to ostrożnej oceny umowy, zakresu wad i etapu rozliczeń. Nie warto robić tego automatycznie, bo wykonawca może dochodzić zapłaty wraz z odsetkami. Najlepiej powiązać swoje stanowisko z konkretnymi wadami i podstawą prawną.

Czy muszę najpierw dać wykonawcy szansę na poprawki?

W większości przypadków tak jest najbezpieczniej. Przy pracach wykonywanych wadliwie istotny jest art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje wcześniejsze wezwanie i wyznaczenie terminu. Także przy wadach ujawnionych po odbiorze wezwanie do usunięcia wad zwykle wzmacnia Twoją pozycję dowodową.

Czy mogę odstąpić od umowy po zakończeniu remontu?

Jest to możliwe tylko w określonych sytuacjach, zwłaszcza gdy wada ma charakter istotny. Ocena, czy wada jest istotna, zależy od konkretnego stanu faktycznego i niekiedy wymaga opinii specjalisty.

Jakie dowody są najważniejsze w sporze z ekipą remontową?

Najważniejsze są: umowa, aneksy, harmonogram, protokół odbioru, korespondencja, zdjęcia, nagrania, faktury, potwierdzenia przelewów, kosztorysy poprawek i ewentualnie opinia rzeczoznawcy lub inspektora.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności: art. 471, art. 481 § 1–2, art. 483 § 1, art. 627, art. 636 § 1, art. 638 § 1, art. 556², art. 560 § 1 i § 3, art. 561.
• Tekst jednolity Kodeksu cywilnego: ISAP – Kodeks cywilny