Wadliwie wykonana elewacja – rękojmia i roszczenia wobec wykonawcy

Gwarancja wykonawcy a rękojmia za wadliwą elewację

Wykonawca nie może skutecznie zakończyć sprawy samym stwierdzeniem, że udzielona przez niego gwarancja była 2-letnia i już wygasła. Gwarancja jest dodatkowym, dobrowolnym zobowiązaniem gwaranta. Jej zakres i czas trwania wynikają z oświadczenia gwarancyjnego, umowy, dokumentu gwarancyjnego albo czasem z reklamy lub zapewnień wykonawcy. Jeżeli rzeczywiście została udzielona tylko na 2 lata, roszczenia z samej gwarancji mogą być już utracone.

To jednak nie wyłącza rękojmi ani odpowiedzialności na zasadach ogólnych. Przy wykonaniu elewacji i ocieplenia najczęściej wchodzą w grę przepisy o umowie o dzieło, a przy szerszych pracach budowlanych lub remontowych także przepisy o robotach budowlanych. Zgodnie z art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Z kolei art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego odsyła przy rękojmi za wady wykonanego obiektu do przepisów o umowie o dzieło.

W praktyce oznacza to, że trzeba ustalić nie tylko, czy istniała gwarancja, ale również: kiedy prace zostały odebrane, kiedy ujawniła się wada, czy wada dotyczy nieruchomości, czy inwestor jest konsumentem, kto dostarczył materiały oraz czy wada wynika z błędu wykonawczego.

Jaki termin ma znaczenie przy rękojmi za elewację?

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 2 lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości — przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy. Przepis ten stosuje się odpowiednio przy rękojmi za wady dzieła i robót budowlanych.

W przypadku elewacji i systemu ocieplenia budynku bardzo często można argumentować, że chodzi o wadę elementu związanego z nieruchomością. Jeżeli rozwarstwienie ściany zostało zauważone po 4 latach od wykonania prac, to w wielu sprawach termin 5-letni może jeszcze chronić inwestora. Nie należy jednak zakładać tego automatycznie. Znaczenie mają: zakres robót, sposób odbioru, dokumentacja, charakter wady i to, czy wada rzeczywiście tkwi w wykonanych pracach, a nie np. w późniejszych uszkodzeniach, zawilgoceniu albo ingerencji osób trzecich.

Trzeba odróżnić dwa momenty: termin na stwierdzenie wady oraz termin na wykonanie uprawnień. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się co do zasady z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli inwestorem jest konsument, bieg tego terminu nie może zakończyć się przed upływem terminów przewidzianych na stwierdzenie wady, czyli przy wadach nieruchomości — przed upływem 5 lat.

Ważna korekta praktyczna: sama „wada ukryta” nie oznacza jeszcze, że rękojmia działa bezterminowo. Po upływie terminu do stwierdzenia wady szczególne znaczenie ma art. 568 § 6 Kodeksu cywilnego — upływ terminu nie wyłącza uprawnień z rękojmi, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił. Podstępne zatajenie trzeba jednak udowodnić, a nie tylko wykazać, że wada była niewidoczna przy odbiorze.

Jakie roszczenia można zgłosić do wykonawcy?

Najbardziej praktycznym żądaniem w sprawie wadliwej elewacji jest żądanie nieodpłatnego usunięcia wady, czyli wykonania skutecznej naprawy zgodnej ze sztuką budowlaną i technologią zastosowanego systemu ociepleń. W wezwaniu warto wskazać konkretny termin, np. 14 albo 21 dni na pisemne zajęcie stanowiska i uzgodnienie terminu oględzin lub naprawy. Termin powinien być realny, zwłaszcza gdy konieczne są oględziny techniczne.

Jeżeli wykonawca odmawia naprawy albo naprawa byłaby pozorna, inwestor może rozważyć także obniżenie wynagrodzenia, odstąpienie od umowy w zakresie dopuszczalnym przy wadzie istotnej, żądanie zwrotu kosztów usunięcia wady przez inną ekipę lub odszkodowanie. Przy roszczeniach odszkodowawczych podstawą może być art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nie ponosi za to odpowiedzialności.

Przed zleceniem naprawy innej firmie warto zabezpieczyć dowody i pisemnie wezwać pierwotnego wykonawcę do usunięcia wad. Jeżeli inwestor od razu skuł elewację i usunął wszystkie ślady wadliwego wykonania, wykonawca może później twierdzić, że nie miał możliwości oceny przyczyn uszkodzenia.

Brak faktury i pisemnej umowy — czy można dochodzić roszczeń?

Brak faktury i brak pisemnej umowy nie oznaczają, że umowa nie istniała. Umowa o wykonanie elewacji mogła zostać zawarta ustnie. W przypadku umowy o roboty budowlane art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że umowa powinna być stwierdzona pismem, ale samo niezachowanie formy pisemnej nie oznacza automatycznie nieważności umowy między inwestorem a wykonawcą.

Problem jest przede wszystkim dowodowy. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne. Inwestor musi więc wykazać, że dany wykonawca wykonywał prace, jaki był zakres zlecenia, kiedy prace zakończono, jakie wynagrodzenie zapłacono oraz na czym polega wada.

Pomocne mogą być: zeznania sąsiadów i domowników, zdjęcia z okresu prac, wiadomości SMS lub e-mail, historia połączeń, potwierdzenia przelewów lub wypłat gotówki, ogłoszenie wykonawcy, notatka z oględzin, dokumentacja materiałowa, opinia rzeczoznawcy budowlanego oraz zdjęcia obecnego stanu elewacji. Im mniej dokumentów z czasu zawierania umowy, tym większe znaczenie ma szybkie i dokładne zabezpieczenie aktualnych dowodów.

Jak przygotować wezwanie do naprawy wadliwej elewacji?

Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo e-mailem lub SMS-em, jeśli taki kanał kontaktu był wcześniej używany. Pismo powinno być rzeczowe i konkretne. Warto wskazać datę wykonania prac, zakres robót, opis ujawnionej wady, datę jej stwierdzenia, żądanie usunięcia wady, proponowany termin oględzin oraz termin na odpowiedź.

Do wezwania można dołączyć zdjęcia oraz wstępną opinię fachowca. Jeżeli wada jest poważna, a wykonawca zaprzecza odpowiedzialności, korzystne może być zlecenie prywatnej opinii rzeczoznawcy budowlanego. Taka opinia nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale pomaga ocenić szanse sprawy, przygotować reklamację i wykazać, że żądanie naprawy nie jest gołosłowne.

W piśmie nie trzeba od razu używać bardzo rozbudowanej argumentacji prawnej. Najważniejsze jest, aby jasno wskazać, że inwestor powołuje się na rękojmię za wady wykonanych prac oraz — ewentualnie — na odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Jeżeli wykonawca nie odpowie albo odmówi, kolejnym krokiem może być przedsądowe wezwanie do zapłaty, mediacja albo pozew.

Kiedy sprawa może trafić do sądu?

Droga sądowa będzie potrzebna, gdy wykonawca odmawia odpowiedzialności, kwestionuje fakt zawarcia umowy, twierdzi, że wada powstała z winy inwestora lub zgadza się wyłącznie na odpłatną naprawę. W pozwie można dochodzić m.in. kosztów usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia, zwrotu części zapłaconej kwoty albo odszkodowania. Wybór roszczenia powinien wynikać ze stanu technicznego budynku i dostępnych dowodów.

W sprawach dotyczących elewacji sąd zwykle potrzebuje wiadomości specjalnych, dlatego trzeba liczyć się z opinią biegłego. Biegły ocenia, czy wykonawca zastosował prawidłową technologię, czy materiały były odpowiednie, czy prace wykonano zgodnie ze sztuką budowlaną oraz jaki jest koszt skutecznej naprawy. Dlatego już przed procesem warto zachować próbki, zdjęcia i dokumentację, a z naprawą nie spieszyć się w sposób, który uniemożliwi późniejszą ocenę przyczyn wady.

FAQ

Czy po upływie gwarancji można żądać naprawy elewacji?

Tak, jeżeli nadal mieszczą się Państwo w terminach rękojmi albo istnieje inna podstawa odpowiedzialności wykonawcy, np. odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. Gwarancja i rękojmia to różne podstawy odpowiedzialności.

Czy wadliwa elewacja to wada nieruchomości?

Często tak, bo elewacja i ocieplenie są trwale związane z budynkiem. Nie należy jednak oceniać tego automatycznie. Znaczenie mają zakres prac, rodzaj wady oraz to, czy wada dotyczy elementu budynku jako nieruchomości.

Czy rękojmia za elewację zawsze trwa 5 lat?

Nie zawsze. Pięcioletni termin dotyczy wad nieruchomości i służy przede wszystkim do stwierdzenia wady. Przy innych przypadkach albo przy odmiennym charakterze umowy ocena może być inna. Dlatego ważne jest ustalenie, czego dokładnie dotyczy wada.

Czy brak faktury uniemożliwia pozew przeciwko wykonawcy?

Nie. Brak faktury utrudnia udowodnienie umowy i zapłaty, ale można korzystać z innych dowodów: świadków, zdjęć, wiadomości, potwierdzeń przelewów, ogłoszenia wykonawcy, nagrań rozmów zgodnych z prawem oraz opinii rzeczoznawcy.

Czy przed pozwem trzeba mieć opinię rzeczoznawcy?

Nie zawsze jest to formalnie konieczne, ale przy wadach elewacji zwykle jest bardzo pomocne. Opinia pozwala ustalić przyczynę wady, koszt naprawy i to, czy wykonawca naruszył zasady sztuki budowlanej.

Czy można od razu zlecić naprawę innej firmie i żądać zwrotu kosztów?

Można to rozważać, zwłaszcza gdy wada zagraża bezpieczeństwu albo wykonawca odmawia naprawy, ale przed naprawą trzeba zabezpieczyć dowody. Najbezpieczniej najpierw wezwać wykonawcę do usunięcia wady i dać mu rozsądny termin na reakcję.

Podsumowanie

Wadliwie wykonana elewacja po kilku latach od zakończenia prac nie musi oznaczać, że właściciel domu zostaje bez ochrony prawnej. W pierwszej kolejności należy odróżnić gwarancję od rękojmi, ustalić datę odbioru prac i datę stwierdzenia wady, a następnie ocenić, czy wada dotyczy nieruchomości i czy mieści się w terminach z art. 568 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji kluczowe jest szybkie zabezpieczenie dowodów: zdjęć, świadków, korespondencji i najlepiej opinii technicznej. Następnie należy wysłać do wykonawcy pisemne wezwanie do usunięcia wady albo zapłaty. Jeżeli wykonawca odmawia, sprawę można skierować do sądu, opierając roszczenia na rękojmi oraz — zależnie od stanu faktycznego — na odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Art. 638 Kodeksu cywilnego - rękojmia za wady dzieła.

3. Art. 656 Kodeksu cywilnego - odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o dzieło do rękojmi za wady obiektu.

4. Art. 568 Kodeksu cywilnego - terminy rękojmi i podstępne zatajenie wady.

5. Art. 471 Kodeksu cywilnego - odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania.