Wadliwie wykonana elewacja budynku - jak dochodzić swoich praw?

Rękojmia za wady fizyczne rzeczy

Nie znam niestety szczegółów udzielonej gwarancji, jednak mogło się tak stać, że jej termin upłynął. Może Pan jednak powołać się na przepisy dotyczące rękojmi i właśnie na tej podstawie dochodzić naprawienia powstałej szkody. Zgodnie z treścią art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.”

Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 29, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, w art. 5561 § 1 pkt 1 K.c. chodzi o ogólne przeznaczenie rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 14].

Terminy na realizację uprawnień z tytułu rękojmi

Zgodnie bowiem z treścią art. 568 § 1 K.c.: Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jak wskazuje opinia doktryny, należy podkreślić, że terminy te nie są terminami na realizację uprawnień z tytułu rękojmi. Są one jedynie terminami, w ramach których musi nastąpić stwierdzenie wady, aby powstała odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Określa się, iż obecnie terminy na realizację uprawnień z tytułu rękojmi zostały uregulowane dwustopniowo: jeżeli kupujący zachowa termin na stwierdzenie wady (pierwszy stopień), będzie mógł realizować uprawnienia z tytułu rękojmi w terminach uregulowanych w art. 568 § 2 i 3 K.c. (drugi stopień) (tak E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 568, Nb 4). Przepis nie zawiera więc obowiązku zawiadomienia sprzedającego o wadzie, a jedynie obowiązek stwierdzenia wady, którego nie definiuje. W piśmiennictwie sugeruje się, aby traktować jako stwierdzenie „ujawnienie się wady i uzyskanie wiedzy o tym fakcie przez kupującego” (E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 568, Nb 7, z powołaniem się na wyrok SO w Gdańsku z 25.1.2012 r., III Ca 980/11, niepubl.).

Bezterminowe roszczenie, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę

Ważne jest także w Pana przypadku, że jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest ograniczona żadnym terminem do stwierdzenia wady. Podstęp ma miejsce wtedy, gdy sprzedawca umyślnie zataja wadę, aby utrudnić kupującemu jej wykrycie. W takim przypadku kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi mimo upływu terminu do stwierdzenia wady. W rezultacie kupujący będzie mógł korzystać z przepisów o rękojmi za wady nawet po upływie wielu lat, jeżeli ujawni się wada podstępnie zatajona przez sprzedawcę. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na kupującym.

Z uwagi na powyższe proszę wystosować do wykonawcy pisemne wezwanie do naprawienia szkody, powołując się na przepisy dotyczące rękojmi.