Rękojmia za wady fizyczne rzeczy
Nie znam niestety szczegółów udzielonej gwarancji, jednak mogło się tak stać, że jej termin upłynął. Może Pan jednak powołać się na przepisy dotyczące rękojmi i właśnie na tej podstawie dochodzić naprawienia powstałej szkody. Zgodnie z treścią art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.”
Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 29, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, w art. 5561 § 1 pkt 1 K.c. chodzi o ogólne przeznaczenie rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 14].
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Terminy na realizację uprawnień z tytułu rękojmi
Zgodnie bowiem z treścią art. 568 § 1 K.c.: Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jak wskazuje opinia doktryny, należy podkreślić, że terminy te nie są terminami na realizację uprawnień z tytułu rękojmi. Są one jedynie terminami, w ramach których musi nastąpić stwierdzenie wady, aby powstała odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Określa się, iż obecnie terminy na realizację uprawnień z tytułu rękojmi zostały uregulowane dwustopniowo: jeżeli kupujący zachowa termin na stwierdzenie wady (pierwszy stopień), będzie mógł realizować uprawnienia z tytułu rękojmi w terminach uregulowanych w art. 568 § 2 i 3 K.c. (drugi stopień) (tak E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 568, Nb 4). Przepis nie zawiera więc obowiązku zawiadomienia sprzedającego o wadzie, a jedynie obowiązek stwierdzenia wady, którego nie definiuje. W piśmiennictwie sugeruje się, aby traktować jako stwierdzenie „ujawnienie się wady i uzyskanie wiedzy o tym fakcie przez kupującego” (E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 568, Nb 7, z powołaniem się na wyrok SO w Gdańsku z 25.1.2012 r., III Ca 980/11, niepubl.).
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Bezterminowe roszczenie, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę
Ważne jest także w Pana przypadku, że jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest ograniczona żadnym terminem do stwierdzenia wady. Podstęp ma miejsce wtedy, gdy sprzedawca umyślnie zataja wadę, aby utrudnić kupującemu jej wykrycie. W takim przypadku kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi mimo upływu terminu do stwierdzenia wady. W rezultacie kupujący będzie mógł korzystać z przepisów o rękojmi za wady nawet po upływie wielu lat, jeżeli ujawni się wada podstępnie zatajona przez sprzedawcę. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywa na kupującym.
Z uwagi na powyższe proszę wystosować do wykonawcy pisemne wezwanie do naprawienia szkody, powołując się na przepisy dotyczące rękojmi.
Przykłady
Pękająca elewacja po zimie
Pani Teresa, właścicielka bliźniaka pod Warszawą, zauważyła po ostatniej zimie, że narożnik budynku zaczął pękać i odpadać tynk. Elewację robiła firma budowlana cztery lata temu. Choć nie miała faktury, to posiadała zdjęcia z prac i świadków – sąsiadów, którzy widzieli, jak ekipa działała na posesji. Ekspert budowlany orzekł, że styropian nie został odpowiednio przyklejony i nie zastosowano kołków mocujących, przez co całość zaczęła się odspajać. Firma odmówiła naprawy, twierdząc, że "gwarancja już minęła", ale pani Teresa skutecznie złożyła reklamację z powołaniem się na rękojmię i sprawa trafiła do sądu.
Rozwarstwienie na ścianie północnej
Pan Marcin z Poznania zlecił wykonanie ocieplenia domu firmie poleconej przez znajomego. Nie spisano żadnej umowy, wszystko odbyło się "na gębę". Po trzech latach cała ściana północna zaczęła odchodzić – okazało się, że zastosowano tani klej do płytek zamiast specjalistycznego kleju do systemów ociepleń. Wykonawca wypierał się odpowiedzialności. Pan Marcin, korzystając z opinii rzeczoznawcy i oświadczeń sąsiadów jako świadków, powołał się na rękojmię z tytułu wady fizycznej nieruchomości i wezwał wykonawcę do naprawy w terminie 14 dni, grożąc sprawą sądową.
Niewidoczna wada – brak kołków
Rodzina Kwiatkowskich z Gdyni zauważyła, że elewacja "pracuje" i wydaje głuche odgłosy przy wietrze. Po zdjęciu fragmentu tynku okazało się, że płyty styropianu nie były w ogóle kołkowane. Prace wykonano pięć lat wcześniej, a wykonawca nie chciał uznać reklamacji. Ponieważ wada nie była widoczna od razu, a jej skutki ujawniły się dopiero po kilku latach, inwestorzy powołali się na rękojmię i możliwość dochodzenia roszczeń nawet po upływie pięciu lat – jako że wada miała charakter ukryty i mogła zostać podstępnie zatajona.
Podsumowanie
W przypadku wadliwej elewacji, nawet po kilku latach od wykonania prac, inwestor nie jest pozbawiony możliwości dochodzenia swoich praw. Nawet jeśli upłynął termin gwarancji, można powołać się na rękojmię – szczególnie gdy mamy do czynienia z wadą ukrytą lub błędem wykonawczym. Brak faktury czy pisemnej umowy nie wyklucza skutecznego dochodzenia roszczeń, jeśli istnieją inne dowody, jak świadkowie czy dokumentacja zdjęciowa. Kluczowe jest szybkie działanie – pisemne wezwanie wykonawcy, ewentualna ekspertyza techniczna oraz powołanie się na przepisy Kodeksu cywilnego. W razie odmowy naprawy pozostaje droga sądowa, w której inwestor ma realną szansę na wygraną, zwłaszcza jeśli wada została podstępnie zatajona.
Oferta porad prawnych
Jeśli zmagasz się z problemem wadliwej elewacji, masz wątpliwości co do gwarancji, rękojmi lub chcesz wiedzieć, jakie masz prawa wobec wykonawcy – skorzystaj z naszej porady prawnej online. Szybko, bez wychodzenia z domu, przeanalizujemy Twoją sytuację, pomożemy przygotować wezwanie do wykonawcy lub opinię prawną, a w razie potrzeby poprowadzimy sprawę aż do sądu. Napisz do nas – pierwsza analiza sprawy jest niezobowiązująca.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
