Nieuregulowana własność gruntów po zmarłym wuju – spadek, zasiedzenie i podatek

Od czego zacząć w takiej sprawie?

W opisanym stanie faktycznym trzeba rozdzielić trzy różne kwestie: dziedziczenie po wuju, ewentualne zasiedzenie konkretnego fragmentu gruntu oraz obowiązek podatkowy. To, że ktoś przez lata opłacał podatek, nie rozstrzyga jeszcze ani o własności, ani o kręgu spadkobierców.

Z punktu widzenia praktyki najpierw warto ustalić, kiedy dokładnie zmarł wuj, czy żyli wtedy jego rodzice, rodzeństwo i dzieci rodzeństwa, a następnie przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku albo sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli są spełnione warunki notarialne.

Kto dziedziczy grunty po bezdzietnym wuju?

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą samą chwilą, co wynika z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wuj nie miał małżonka ani dzieci, trzeba stosować zasady dziedziczenia ustawowego z art. 932 ustawy – Kodeks cywilny. Zgodnie z:

• art. 932 § 1 Kodeksu cywilnego – w braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku jego małżonek i rodzice,
• art. 932 § 3 Kodeksu cywilnego – w braku zstępnych i małżonka cały spadek przypada rodzicom w częściach równych,
• art. 932 § 4 Kodeksu cywilnego – jeżeli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych,
• art. 932 § 5 Kodeksu cywilnego – jeżeli któreś z rodzeństwa nie dożyło otwarcia spadku, ale pozostawiło zstępnych, to oni wchodzą w jego miejsce.

To oznacza, że dzieci siostry lub brata wujka mogą dziedziczyć, ale tylko wtedy, gdy ich rodzic – rodzeństwo zmarłego – nie żył już w chwili otwarcia spadku. Sam fakt pokrewieństwa z dalszego stopnia nie wystarcza.

Zobacz również: nieruchomość bez ujawnionego właściciela a zasiedzenie i spadek

Czy trzeba przeprowadzić sprawę spadkową?

Tak. Jeżeli własność gruntów nadal formalnie figuruje na zmarłego, należy uregulować następstwo prawne po nim. W praktyce służą do tego:

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu spadkowym,
• akt poświadczenia dziedziczenia sporządzany przez notariusza na podstawie ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, jeżeli między zainteresowanymi nie ma sporu i możliwe jest jednoczesne stawiennictwo osób wchodzących w rachubę jako spadkobiercy.

Jeżeli w grę wchodzą grunty rolne, po uzyskaniu dokumentu spadkowego zwykle trzeba jeszcze uporządkować wpisy w księdze wieczystej albo ewidencji gruntów. Jeżeli nie ma księgi wieczystej, tym bardziej warto zgromadzić dokumenty własności i dokumenty spadkowe.

Czy osoba korzystająca z 1 ara może nabyć go przez zasiedzenie?

Jest to możliwe, ale tylko po spełnieniu ustawowych przesłanek. Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa jej własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez:

• 20 lat – gdy uzyskał posiadanie w dobrej wierze,
• 30 lat – także wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Kluczowe jest tu nie samo użytkowanie, ale posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Chodzi więc o faktyczne zachowanie wobec gruntu jak właściciel, a nie tylko o korzystanie za czyjąś zgodą, dzierżawę albo grzecznościowe użytkowanie.

Jeżeli ktoś od lat 70. ogrodził fragment gruntu, zabudował go, korzysta wyłącznie z tego terenu i traktuje go jak własny, to może próbować wykazać zasiedzenie. Jeżeli jednak korzystał z niego za zgodą właściciela albo na podstawie ustnej umowy, która miała charakter sprzedaży bez aktu notarialnego, ocena jest bardziej złożona. Co do zasady przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności – art. 158 Kodeksu cywilnego. Taka nieważna umowa nie przenosi własności, ale w określonych stanach faktycznych może być punktem wyjścia do późniejszego zasiedzenia, zwłaszcza gdy nabywca objął grunt we władanie jak właściciel.

Nabycie własności przez zasiedzenie następuje z mocy prawa z dniem upływu terminu, a sąd jedynie to stwierdza w postanowieniu. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości.

Zobacz również: opłacanie podatku za cudzą działkę a zasiedzenie sąsiada

Czy płacenie podatku wystarcza do zasiedzenia?

Nie. Samo regulowanie podatku rolnego albo podatku od nieruchomości nie jest równoznaczne z posiadaniem samoistnym. Może być dowodem pomocniczym, ale nie zastępuje faktycznego władania gruntem jak właściciel.

W praktyce sądy przy zasiedzeniu badają przede wszystkim takie okoliczności jak: kto faktycznie używał ziemi, kto o niej decydował, kto ją ogrodził, zabudował, uprawiał, wyłączał innych od korzystania i czy robił to w sposób widoczny dla otoczenia.

Dlatego w opisanej sytuacji sama okoliczność, że po śmierci wujka siostra, potem ojciec, a następnie mama płacili podatek, nie daje jeszcze podstaw do przyjęcia, że doszło do zasiedzenia całych gruntów przez mamę.

Czy mama może zasiedzieć pozostałe pola?

Na podstawie samego opisu – raczej nie, przynajmniej nie tylko dlatego, że od 2013 r. wraz z mężem opłacała podatek. Aby mówić o zasiedzeniu, mama musiałaby wykazać własne posiadanie samoistne całych gruntów przez odpowiednio długi czas. Jeżeli grunty nie były przez nią faktycznie objęte we władanie jak przez właściciela, to sam podatek nie wystarczy.

Dodatkowo, jeżeli posiadanie wykonywał wcześniej Pani tata, należałoby analizować możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika. Dopuszcza to art. 176 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć czas posiadania swego poprzednika. Ale i tu warunkiem jest to, aby chodziło o posiadanie prowadzące do zasiedzenia, a nie wyłącznie o opłacanie danin publicznych.

Kto powinien płacić podatek za grunty po zmarłym?

Po śmierci właściciela obowiązek podatkowy nie znika. W zależności od rodzaju gruntu może chodzić o podatek rolny albo podatek od nieruchomości. Zasady odpowiedzialności spadkobierców za zobowiązania podatkowe wynikają z art. 97 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym spadkobiercy podatnika przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy.

Natomiast zakres odpowiedzialności za zaległości podatkowe jest konkretyzowany w decyzji organu podatkowego, o której mowa w art. 100 § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej. Organ podatkowy wydaje decyzję o zakresie odpowiedzialności poszczególnych spadkobierców na podstawie ich udziałów w spadku.

W praktyce oznacza to, że podatek powinny docelowo ponosić osoby, które są spadkobiercami właściciela, a nie przypadkowa osoba z rodziny, która przez lata dobrowolnie wpłacała należność. Jeżeli mama nie jest spadkobierczynią po wuju, to samo płacenie podatku nie tworzy po jej stronie prawa własności.

Czy mama może przestać płacić podatek?

Może przestać dobrowolnie regulować cudze zobowiązania, ale to nie rozwiąże problemu stanu prawnego nieruchomości. Gmina albo organ podatkowy będzie dążył do ustalenia osób odpowiedzialnych za podatek, a po ustaleniu spadkobierców może kierować rozstrzygnięcia do nich.

Jeżeli mama dotychczas płaciła podatek wyłącznie „z ostrożności” lub zwyczaju rodzinnego, warto poinformować urząd o śmierci właściciela oraz o potrzebie ustalenia następców prawnych. Trzeba jednak liczyć się z tym, że urząd może oczekiwać przedstawienia dokumentów spadkowych.

Jak wygląda zależność między spadkiem a zasiedzeniem?

Obie drogi mogą występować równolegle, ale dotyczą czego innego:

W praktyce najczęściej najpierw porządkuje się spadek po właścicielu, a dopiero potem rozstrzyga, czy część nieruchomości nie została już wcześniej nabyta przez inną osobę wskutek zasiedzenia.

Jakie działania są najrozsądniejsze w tej sprawie?

1. Ustalić datę śmierci wujka i zebrać akty stanu cywilnego rodziny.
2. Sprawdzić, czy istnieje księga wieczysta, akt własności ziemi, decyzje uwłaszczeniowe lub inne dokumenty własności.
3. Przeprowadzić postępowanie spadkowe po wuju.
4. Oddzielnie ocenić, czy użytkownik 1 ara rzeczywiście spełnia przesłanki zasiedzenia.
5. Ustalić z urzędem gminy aktualny stan opodatkowania i podstawę, na jakiej mama była wykazywana jako płatnik lub osoba wpłacająca podatek.

FAQ

Czy ustna sprzedaż działki z lat 70. była skuteczna?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Ustna umowa nie przenosi własności, choć późniejsze władanie gruntem może być badane pod kątem zasiedzenia.

Czy dzieci zmarłej siostry wujka mają prawo do spadku?

Tak, ale tylko wtedy, gdy ich matka nie żyła już w chwili śmierci wujka. Wynika to z art. 932 § 5 Kodeksu cywilnego.

Czy można zasiedzieć tylko fragment działki?

Tak. Jeżeli określona część nieruchomości była samoistnie i nieprzerwanie posiadana przez wymagany czas, możliwe jest zasiedzenie części gruntu. W praktyce konieczne jest precyzyjne oznaczenie tego obszaru, zwykle z pomocą mapy do celów prawnych.

Czy sąd sam wpisuje zasiedzenie do księgi wieczystej?

Nie zawsze automatycznie. Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia stanowi podstawę do ujawnienia prawa w księdze wieczystej, ale zwykle trzeba jeszcze złożyć odpowiedni wniosek wieczystoksięgowy.

Czy mama odpowiada za podatek tylko dlatego, że go dotąd płaciła?

Nie automatycznie. Odpowiedzialność podatkowa po zmarłym właścicielu wiąże się przede wszystkim ze statusem spadkobiercy i decyzją organu podatkowego na podstawie art. 97 i 100 Ordynacji podatkowej.

Źródła

• art. 158, art. 172 § 1 i 2, art. 176 § 1, art. 336, art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 932 § 1, 3, 4 i 5, art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 97 § 1 oraz art. 100 § 1 i 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa
• ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie