Najem garażu po śmierci najemcy – co musi zrobić rodzina?

Czy najem garażu wygasa po śmierci najemcy?

Nie zawsze. W pierwszej kolejności trzeba odróżnić najem garażu od najmu lokalu mieszkalnego. Szczególna zasada wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy z art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny dotyczy lokalu mieszkalnego, a nie garażu. To oznacza, że małżonek nie wstępuje automatycznie w najem garażu na podstawie tego przepisu tylko dlatego, że korzystał z niego razem ze zmarłym.

Jeżeli przedmiotem umowy był zwykły garaż lub boks garażowy, trzeba co do zasady przyjąć, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego wynikające z umowy najmu wchodzą do spadku na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, o ile nie są ściśle związane z jego osobą i nie zachodzi szczególny przepis przewidujący wygaśnięcie stosunku prawnego.

W praktyce oznacza to, że zarządca lub gmina mogą żądać dokumentu potwierdzającego, kto jest spadkobiercą i kto może dalej wykonywać uprawnienia najemcy.

Jeżeli gmina mimo wykazania następstwa prawnego odmawia dalszego korzystania z garażu, osobno analizujemy odmowę najmu garażu gminnego po śmierci najemcy.

Jak wykazać prawa do garażu po śmierci najemcy?

Najważniejsze są dwa dokumenty:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, wydawane w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o stwierdzeniu nabycia spadku,
• zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, sporządzany przez notariusza na podstawie art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Z punktu widzenia wynajmującego oba dokumenty pełnią podobną funkcję: potwierdzają, kto jest spadkobiercą. Wynika to wprost z art. 1025 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym domniemywa się, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, jest spadkobiercą.

Dlatego wezwanie KZGM lub innego zarządcy do przedstawienia jednego z tych dokumentów jest co do zasady zasadne.

Czy samo płacenie czynszu i podatku daje prawo do dalszego najmu?

Nie. Sam fakt, że po śmierci męża opłaca Pani czynsz, podatek od nieruchomości lub utrzymuje garaż, nie tworzy jeszcze po Pani stronie pewnego tytułu prawnego wobec wynajmującego. Takie okoliczności mogą potwierdzać faktyczne korzystanie z garażu, ale nie zastępują wykazania następstwa prawnego po zmarłym.

W praktyce zarządca nie powinien przepisać umowy wyłącznie na podstawie potwierdzeń wpłat. Może natomiast do czasu wyjaśnienia sprawy przyjmować należności, aby nie narastało zadłużenie. Nie oznacza to jednak automatycznego uznania Pani za jedynego uprawnionego z umowy.

Czy potrzebne są dokumenty budowy lub wykupu garażu?

Jeżeli sprawa dotyczy wyłącznie najmu garażu, to co do zasady kluczowa jest umowa najmu i dokument potwierdzający dziedziczenie, a nie dokumenty budowy czy wykupu. Takie dokumenty mogłyby mieć znaczenie wtedy, gdyby chodziło nie o najem, lecz o własność garażu, roszczenie o wykup, nakłady na cudzy grunt albo o spór co do tego, jaki był rzeczywisty tytuł prawny zmarłego.

Jeżeli więc mąż był tylko najemcą garażu komunalnego lub garażu należącego do gminnej jednostki organizacyjnej, brak dokumentów budowy nie powinien blokować wykazania praw spadkowych do jego pozycji z umowy najmu.

Co zrobić krok po kroku?

Akt poświadczenia dziedziczenia czy sprawa w sądzie?

Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do tego, kto dziedziczy, najprostsza bywa wizyta u notariusza. Zgodnie z art. 95b ustawy – Prawo o notariacie notariusz sporządza protokół dziedziczenia przy zgodnym żądaniu osób mogących wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi. Następnie może zostać sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, który po zarejestrowaniu wywołuje skutki podobne do sądowego stwierdzenia nabycia spadku.

Jeżeli jednak istnieje spór, nie da się zebrać wszystkich zainteresowanych albo są wątpliwości co do testamentu, pozostaje wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia spadku.

Zobacz również:

Wynajem garażu a podatki oraz wstąpienie w najem po śmierci najemcy.

Czy wszyscy spadkobiercy muszą działać razem?

Najczęściej tak, przynajmniej na etapie wykazania, kto dziedziczy po zmarłym. Jeżeli spadek przypada kilku osobom, do chwili działu spadku istnieje wspólność majątku spadkowego, o której mowa w art. 1035 Kodeksu cywilnego. W sprawach dotyczących praw wchodzących do spadku może to oznaczać konieczność wspólnego uzgodnienia, kto będzie dalej korzystał z garażu, albo dokonania działu spadku.

Jeżeli jeden spadkobierca chce przejąć garaż, pozostali mogą wyrazić na to zgodę w ramach działu spadku albo w odrębnych ustaleniach. Wynajmujący nie musi jednak zaakceptować każdej propozycji automatycznie, jeśli umowa lub regulamin przewidują dodatkowe warunki.

Co, jeśli zarządca chce zawrzeć nową umowę zamiast przepisać starą?

To zależy od treści dotychczasowej umowy, regulaminu jednostki zarządzającej i charakteru samego garażu. W praktyce gminni zarządcy często nie „przepisują” po prostu starej umowy, lecz po przedstawieniu dokumentów spadkowych proponują rozwiązanie dotychczasowej umowy i zawarcie nowej z osobą uprawnioną albo ze spadkobiercami. Nie zawsze będzie to działanie niezgodne z prawem, o ile nie narusza treści obowiązującej umowy oraz zasad gospodarowania mieniem komunalnym.

Jeżeli garaż znajduje się w zasobie gminy, znaczenie mogą mieć również lokalne uchwały i regulaminy wynajmu. Dlatego przed podpisaniem nowego dokumentu warto sprawdzić, czy nie zawiera on mniej korzystnych warunków niż wcześniejsza umowa.

Jakie przepisy mają tu największe znaczenie?

• art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – określa, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców,
• art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego – wskazują, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą chwilą,
• art. 1025 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – dotyczą sądowego stwierdzenia nabycia spadku i skutku domniemania bycia spadkobiercą,
• art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – regulują akt poświadczenia dziedziczenia,
• art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego – dotyczy tylko wstąpienia w najem lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy, więc co do zasady nie obejmuje garażu,
• art. 1035 Kodeksu cywilnego – odnosi się do wspólności majątku spadkowego między kilkoma spadkobiercami.

Praktyczny wniosek

W opisanej sytuacji najrozsądniej jest jak najszybciej uzyskać dokument spadkowy: zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Dopiero z takim dokumentem można skutecznie wykazać wobec KZGM lub innego zarządcy, kto jest uprawniony do dalszego wykonywania praw z umowy najmu garażu.

Jeżeli nie ma sporu rodzinnego, notariusz będzie zwykle szybszym rozwiązaniem. Jeżeli spór istnieje, konieczna może być droga sądowa. Samo opłacanie należności za garaż nie rozwiązuje problemu formalnie.

Zobacz również:

dokumenty podatkowe po śmierci podatnika.

FAQ

Czy żona automatycznie przejmuje najem garażu po śmierci męża?

Nie automatycznie. Art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy lokali mieszkalnych. W przypadku garażu zwykle trzeba wykazać prawa spadkowe.

Czy zarządca może żądać aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia sądu?

Tak. Jest to standardowy sposób potwierdzenia, kto jest spadkobiercą i kto może wykonywać prawa zmarłego najemcy.

Czy bez tych dokumentów trzeba nadal płacić czynsz?

Jeżeli garaż jest nadal używany, warto regulować należności, aby nie powstało zadłużenie. Nie zastępuje to jednak uregulowania sprawy spadkowej.

Czy brak dokumentów o budowie garażu przekreśla sprawę?

Nie, jeśli chodzi o najem. W takiej sytuacji najważniejsze są umowa najmu i dokumenty spadkowe. Dokumenty budowy mają znaczenie raczej przy sporze o własność lub nakłady.

Czy notariusz zawsze może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia?

Nie. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy nie ma sporu i mogą stawić się osoby wchodzące w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi.

Źródła

• art. 691 § 1, art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 1025 § 1 i § 2, art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.
• art. 95a i nast., w tym art. 95b ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, Dz.U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.
• przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące postępowania o stwierdzenie nabycia spadku.