Zadłużenie domu przez współwłaściciela – co może zrobić drugi właściciel?

Za co odpowiada współwłaściciel domu po spadku?

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: odpowiedzialność wobec urzędu lub gminy oraz rozliczenia między współwłaścicielami. To, że nie mieszka Pani w domu, nie zawsze zwalnia Panią wobec wierzyciela publicznoprawnego.

Zgodnie z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis ten jest podstawą do wzajemnych rozliczeń między współwłaścicielami.

W praktyce oznacza to, że co do zasady koszty utrzymania nieruchomości powinny obciążać współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów. Jeżeli jednak jedna osoba korzysta z całego domu i wyłącza drugą z posiadania, możliwe są dodatkowe roszczenia o rozliczenie kosztów, a niekiedy także o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z udziału – zależnie od konkretnego stanu faktycznego i dowodów.

Podatek od nieruchomości, śmieci i inne opłaty – kto płaci?

Podatek od nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. To oznacza, że gmina może żądać zapłaty całości podatku od jednego współwłaściciela.

Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 4 oraz art. 6m ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach obowiązki związane z deklaracją i opłatą wykonuje właściciel nieruchomości, przy czym pojęcie „właściciela” obejmuje także współwłaścicieli. W praktyce gmina może kierować roszczenia do właścicieli nieruchomości, ale wysokość opłaty zależy od zasad przyjętych uchwałą danej gminy i sposobu zamieszkiwania nieruchomości.

Media i inne umowy. Tu decyduje najczęściej to, kto zawarł umowę. Jeżeli umowa na prąd, gaz czy wodę została podpisana przez matkę albo inną osobę, dostawca co do zasady dochodzi należności od strony tej umowy, a nie automatycznie od każdego współwłaściciela nieruchomości.

Ważne: jeżeli urząd albo gmina dochodzi należności od Pani jako współwłaścicielki, warto najpierw ustalić dokładnie, jakiego rodzaju dług istnieje i z jakiej podstawy prawnej wynika. Inaczej wygląda sytuacja przy podatku od nieruchomości, inaczej przy opłacie za odpady, a jeszcze inaczej przy prywatnych rachunkach za media.

Czy można odzyskać od rodziny pieniądze zapłacone za dom?

Tak, co do zasady jest to możliwe. Jeżeli zapłaci Pani podatek, opłatę lub inny ciężar związany z nieruchomością ponad swój udział, może Pani dochodzić zwrotu od pozostałych współwłaścicieli na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zaś z nieruchomości wyłącznie korzystają konkretne osoby, a Pani została faktycznie odsunięta od współposiadania, zakres rozliczeń może być szerszy.

Podstawą ochrony współwłaściciela jest również art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc nie dopuszcza się Pani do korzystania z domu, można rozważyć także roszczenia związane z naruszeniem tego uprawnienia.

W praktyce warto gromadzić:

• decyzje podatkowe i wezwania do zapłaty,
• dowody przelewów,
• korespondencję z osobami zajmującymi dom,
• dowody, że to one faktycznie mieszkają w nieruchomości i korzystają z niej wyłącznie.

Zobacz również:

sprawa spadkowa - przebieg i koszty

Czy można po latach zrezygnować z udziału w spadku?

Po upływie lat od śmierci spadkodawcy nie można już skutecznie „odrzucić spadku”, jeżeli termin minął. Zgodnie z art. 1015 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku składa się w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania do spadku. Brak oświadczenia w tym terminie jest jednoznaczny z przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

To oznacza, że po latach nie można już po prostu „zrzec się” samego udziału spadkowego jednostronnym oświadczeniem. Możliwe są natomiast inne rozwiązania:

• sprzedaż udziału we współwłasności,
• darowizna udziału,
• umowny dział spadku, jeśli wszyscy są zgodni,
• sądowy dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności.

Trzeba odróżnić to od zrzeczenia się dziedziczenia, o którym mowa w art. 1048 Kodeksu cywilnego. Taka umowa jest zawierana za życia przyszłego spadkodawcy w formie aktu notarialnego, więc w opisanej sprawie nie ma już zastosowania.

Najbardziej praktyczne rozwiązanie: dział spadku i zniesienie współwłasności

Jeżeli spadek po babci nie został jeszcze definitywnie podzielony, najczęściej najlepszym wyjściem jest przeprowadzenie działu spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi wyłącznie lub głównie ta nieruchomość, sąd w tym postępowaniu rozstrzygnie, komu przypadnie dom i czy należne będą spłaty.

Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Oznacza to, że do czasu działu spadku funkcjonują reguły podobne jak przy zwykłej współwłasności.

Na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Z kolei art. 211 i art. 212 § 1–3 Kodeksu cywilnego przewidują trzy podstawowe sposoby wyjścia ze współwłasności:

• podział fizyczny rzeczy, jeśli jest możliwy,
• przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny.

W przypadku domu jednorodzinnego najczęściej realne są dwa ostatnie warianty. Jeżeli nieruchomość nie daje się sensownie podzielić, sąd może przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli albo zarządzić sprzedaż.

Małoletni współwłaściciel – dodatkowe ograniczenia

Skoro udział w nieruchomości należy również do siostry małoletniej, trzeba pamiętać o przepisach rodzinnych. Zgodnie z art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Do takich czynności najczęściej zalicza się m.in. sprzedaż udziału małoletniego w nieruchomości, darowiznę, obciążenie nieruchomości, a często także zgodę na określony sposób działu spadku. Jeżeli więc planowane byłoby przyznanie całej nieruchomości siostrze, sprzedaż domu albo inny sposób rozporządzenia jej udziałem, sąd opiekuńczy może być niezbędny.

Czy można przekazać swój udział innej osobie?

Tak, ale wymaga to zachowania odpowiedniej formy. Przeniesienie własności udziału w nieruchomości – przez sprzedaż, darowiznę lub zamianę – wymaga aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Bez aktu notarialnego taka czynność będzie nieważna.

Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż „konfliktowego” udziału w domu, w którym mieszkają inne osoby, bywa trudna i zwykle mniej korzystna cenowo. Często praktyczniejsze okazuje się najpierw wszczęcie postępowania o dział spadku albo zniesienie współwłasności, a dopiero potem rozliczenie stron.

Jeżeli zależy Pani na definitywnym wyjściu ze sporu, warto rozważyć także zwrot nakładów na dom po spadku a spłata współspadkobiercy, ponieważ rozliczenia finansowe często łączą się z działem spadku.

Służebność mieszkania lub zapis o dożywotnim zamieszkiwaniu matki

Napisała Pani, że w testamencie znalazł się zapis, iż matka ma mieć możliwość dożywotniego mieszkania w domu. Tu trzeba ustalić, jak dokładnie brzmi testament i czy doszło później do wykonania tego postanowienia w odpowiedniej formie.

Jeżeli chodzi o służebność mieszkania jako ograniczone prawo rzeczowe, jej treść regulują art. 296 i nast. oraz art. 301–302 Kodeksu cywilnego, a do skutecznego ustanowienia na nieruchomości co do zasady potrzebny jest akt notarialny i wpis w księdze wieczystej ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu. Sam ogólny zapis testamentowy o „możliwości mieszkania” nie zawsze oznacza, że matka ma już pełnoprawną służebność mieszkania skuteczną wobec wszystkich. Czasem może chodzić o zapis zwykły, roszczenie o ustanowienie prawa albo o nieprecyzyjne postanowienie wymagające interpretacji.

To ważne, bo wpływa na to, czy i w jaki sposób można doprowadzić do sprzedaży domu albo rozliczeń między stronami.

Co zrobić krok po kroku?

Jak wygląda wniosek o dział spadku?

Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego co do położenia nieruchomości, jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość. Podstawę właściwości i trybu postępowania regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 680 i nast. oraz przepisy o zniesieniu współwłasności stosowane odpowiednio.

We wniosku zwykle wskazuje się:

• spadkodawcę i wszystkich spadkobierców,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• skład majątku spadkowego,
• proponowany sposób działu,
• wnioski o rozliczenie wydatków, ciężarów i nakładów.

Jeżeli między stronami nie ma zgody, postępowanie sądowe jest zwykle jedyną realną drogą. Więcej o tym, jak przebiega sprawa spadkowa przy problemach z uczestnikami, może być pomocne przy planowaniu dalszych działań.

FAQ

Czy muszę płacić podatek od domu, jeśli w nim nie mieszkam?

Może się tak zdarzyć. Przy współwłasności podatek od nieruchomości obciąża współwłaścicieli solidarnie na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Gmina może więc żądać zapłaty również od współwłaściciela, który faktycznie nie korzysta z domu.

Czy po zapłacie mogę odzyskać pieniądze od osoby, która mieszka w domu?

Tak, co do zasady może Pani żądać rozliczenia na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli druga strona korzysta wyłącznie z nieruchomości i odmawia dopuszczenia Pani do współposiadania, zakres roszczeń może być szerszy, ale wymaga to oceny konkretnych okoliczności.

Czy mogę po latach odrzucić spadek?

Nie, jeżeli minął termin z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego. Po 6 miesiącach od dowiedzenia się o tytule powołania do spadku brak oświadczenia oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Czy mogę sprzedać swój udział w domu?

Tak, ale przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. W praktyce przed sprzedażą warto sprawdzić, czy korzystniejsze nie będzie najpierw przeprowadzenie działu spadku.

Czy da się zmusić drugiego współwłaściciela do zakończenia współwłasności?

Tak. Na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Jeżeli sprawa wynika ze spadku, najczęściej robi się to w postępowaniu o dział spadku.

Źródła

• art. 158, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 1–3, art. 296 i nast., art. 301–302, art. 1015 § 1–2, art. 1035, art. 1048 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
• art. 2 ust. 1 pkt 4 oraz art. 6m ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
• art. 680 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego