Odmowa zniesienia współwłasności nieruchomości – co zrobić?

Czy współwłaściciel może odmówić zniesienia współwłasności?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Oznacza to, że brat, siostra, były małżonek albo inny współwłaściciel nie może skutecznie zablokować samego wyjścia ze współwłasności tylko dlatego, że nie zgadza się na sprzedaż albo proponuje nierealną cenę.

Wyjątek wynika z art. 210 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego: uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną, ale zasadniczo nie dłużej niż na 5 lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu dopuszczalne jest przedłużenie wyłączenia na dalsze 5 lat, a przedłużenie można ponowić.

Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Sprzedaż całej nieruchomości bez udziału sądu wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli, bo przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, a rozporządzenie całą rzeczą wspólną jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego. Natomiast sądowe zniesienie współwłasności może zostać przeprowadzone mimo sprzeciwu jednego ze współwłaścicieli.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości?

Sąd powinien w pierwszej kolejności rozważyć podział fizyczny rzeczy wspólnej. Wynika to z art. 211 Kodeksu cywilnego. Podział nie jest jednak dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodowałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli fizyczny podział nie jest możliwy albo nie ma sensu gospodarczego, zastosowanie ma art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala sądowi przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej kwoty.

Jeżeli przedmiotem współwłasności jest grunt, praktyczne znaczenie mają także przepisy o podziale nieruchomości. W typowych sprawach konieczne może być sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, dostępu do drogi publicznej i minimalnych parametrów działek. Szerzej podobne problemy omawia tekst o tym, jak wygląda podział gruntu między współwłaścicieli.

Co zrobić, gdy współwłaściciel żąda zawyżonej ceny?

Wygórowana cena proponowana przez jednego współwłaściciela nie wiąże sądu. W postępowaniu o zniesienie współwłasności wartość nieruchomości jest zwykle ustalana na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd ocenia opinię według art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, a strony mogą składać do niej zarzuty, wnioski o uzupełnienie opinii albo o dopuszczenie opinii innego biegłego, jeżeli wskażą konkretne błędy, braki lub sprzeczności.

Jeżeli żaden współwłaściciel nie chce przejąć nieruchomości albo osoba deklarująca przejęcie nie daje realnej gwarancji spłaty, sąd może zarządzić sprzedaż. Takie stanowisko jest zgodne z utrwaloną praktyką i z postanowieniem Sądu Najwyższego z 4 listopada 1998 r., sygn. II CKN 347/98, w którym wskazano, że sprzedaż rzeczy w postępowaniu o zniesienie współwłasności jest uzasadniona między innymi wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy.

Sprzedaż sądowa nieruchomości – zalety i ryzyka

Sprzedaż sądowa jest rozwiązaniem, gdy porozumienie jest niemożliwe. Zgodnie z art. 625 Kodeksu postępowania cywilnego sąd może w postanowieniu zarządzić sprzedaż rzeczy należącej do współwłaścicieli, a po sprzedaży rozstrzygnąć o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży. W przypadku nieruchomości art. 1066 Kodeksu postępowania cywilnego nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o egzekucji z nieruchomości.

Trzeba jednak pamiętać o ryzyku ekonomicznym. Przy odpowiednim stosowaniu przepisów o licytacji nieruchomości cena wywołania w pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania zgodnie z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego, a w drugiej licytacji dwie trzecie sumy oszacowania zgodnie z art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego sprzedaż sądowa bywa mniej korzystna niż zgodna sprzedaż rynkowa, ale pozwala przełamać impas.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli jest zadłużony albo jego udział zajmuje komornik lub syndyk, sytuacja może być bardziej złożona. W przypadku upadłości współwłaściciela warto osobno przeanalizować, jak przebiega zniesienie przez syndyka i jakie skutki może mieć dla pozostałych osób.

Jak podjąć zawieszone postępowanie?

Jeżeli postępowanie o zniesienie współwłasności zostało zawieszone, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić postanowienie sądu i ustalić podstawę zawieszenia. Od tego zależy, kiedy i na jakich warunkach można skutecznie żądać podjęcia sprawy.

W typowej sytuacji należy złożyć do sądu pismo z wnioskiem o podjęcie zawieszonego postępowania i wskazać, że dalsze zawieszenie nie ma podstaw, ponieważ porozumienie co do dobrowolnej sprzedaży nie zostało osiągnięte. Podstawą podjęcia postępowania, gdy ustała przyczyna zawieszenia, jest art. 180 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, stosowany w postępowaniu nieprocesowym odpowiednio na podstawie art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Trzeba też pilnować ryzyka umorzenia. Skutki braku wniosku o podjęcie postępowania zależą od podstawy zawieszenia i wynikają z art. 182 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego nie należy pozostawiać sprawy bezczynnie, zwłaszcza gdy zawieszenie nastąpiło na zgodny wniosek uczestników.

Wniosek o zniesienie współwłasności – sąd, opłata i dokumenty

Sprawa o zniesienie współwłasności toczy się w postępowaniu nieprocesowym. Zgodnie z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego właściwy jest co do zasady sąd miejsca położenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać wszystkich współwłaścicieli jako uczestników, opisać nieruchomość, podać udziały i zaproponować sposób zniesienia współwłasności.

Do wniosku warto dołączyć aktualny numer księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające nabycie udziałów, mapy lub wypisy z rejestru gruntów, jeżeli są potrzebne, oraz dowody dotyczące nakładów, kosztów utrzymania nieruchomości albo korzystania z niej ponad udział. Roszczenia współwłaścicieli związane z posiadaniem rzeczy, pobranymi pożytkami, nakładami i spłatą ciężarów są rozliczane w tym postępowaniu na podstawie art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł na podstawie art. 41 ust. 2 tej ustawy. Dodatkowo trzeba liczyć się z zaliczką na opinię biegłego, jeżeli sąd uzna ją za konieczną.

Po prawomocnym zniesieniu współwłasności konieczne może być ujawnienie zmian w księdze wieczystej. Praktyczne problemy z tym związane omawia materiał o tym, jak wygląda zniesienie a wpis w KW.

FAQ

Źródła

• art. 158, art. 198, art. 199, art. 210, art. 211, art. 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 13 § 2, art. 180, art. 182, art. 233 § 1, art. 606, art. 617–625, art. 965, art. 983, art. 1066 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• postanowienie Sądu Najwyższego z 4 listopada 1998 r., sygn. II CKN 347/98