Hipoteka przymusowa ZUS na udziale w mieszkaniu ze spadku

Hipoteka przymusowa ZUS na udziale w nieruchomości

ZUS ma prawo zabezpieczać należności z tytułu składek hipoteką przymusową. Wynika to przede wszystkim z art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych. Hipoteka przymusowa może zostać wpisana nie tylko na całej nieruchomości dłużnika, ale również na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli ta część stanowi udział dłużnika. W praktyce oznacza to, że jeżeli jedna osoba odziedziczyła 1/6 mieszkania i jednocześnie odpowiada wobec ZUS za zaległości składkowe, ZUS może obciążyć hipoteką właśnie ten udział.

Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest odpowiedni dokument wskazany w przepisach, w szczególności doręczona decyzja określająca wysokość należności, decyzja o odpowiedzialności osoby trzeciej lub następcy prawnego, tytuł wykonawczy albo inny dokument pozwalający na dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy bada zasadniczo formalną podstawę wpisu, a nie rozstrzyga całego sporu o zasadność długu.

Jeżeli dług siostry wynika z odpowiedzialności za zaległości spółki, trzeba dodatkowo ustalić, czy ZUS wydał wobec niej prawidłową decyzję o odpowiedzialności osoby trzeciej. W takich sprawach znaczenie ma między innymi to, czy decyzja została doręczona, kiedy stała się ostateczna, czy była zaskarżana oraz czy ZUS dochował terminów wynikających z przepisów.

Czy współwłaściciel odpowiada za dług siostry wobec ZUS?

Sam fakt współwłasności mieszkania nie powoduje, że drugi współwłaściciel odpowiada za cudzy dług składkowy. W opisanej sytuacji nie powstaje wspólność majątkowa podobna do tej, jaka istnieje między małżonkami w ustawowym ustroju majątkowym. Współwłaściciele dziedziczący mieszkanie mają udziały ułamkowe i każdy z nich odpowiada za własne zobowiązania.

Oznacza to, że ZUS nie może żądać od Pana osobistej spłaty zadłużenia siostry tylko dlatego, że ma Pan 5/6 udziału w mieszkaniu. Może jednak korzystać z zabezpieczenia ustanowionego na udziale należącym do siostry. To właśnie dlatego wpis hipoteki na 1/6 udziału może blokować albo znacząco utrudniać sprzedaż całego lokalu.

Warto odróżnić dwie sytuacje. Dłużnik osobisty odpowiada za dług całym swoim majątkiem. Dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z rzeczy obciążonej hipoteką, ale odpowiada bez względu na to, czy sam zaciągnął dług. Jeżeli więc ktoś kupi udział obciążony hipoteką, nie staje się automatycznie dłużnikiem osobistym ZUS, ale staje się właścicielem udziału, z którego ZUS może dochodzić zaspokojenia.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką na udziale

Hipoteka przymusowa wpisana na udział nie zakazuje sprzedaży mieszkania ani samego udziału. Problem ma jednak wymiar praktyczny. Kupujący zwykle oczekuje nieruchomości wolnej od obciążeń, a bank finansujący zakup kredytem może odmówić finansowania, jeżeli w księdze wieczystej widnieje hipoteka ZUS.

Jeżeli siostra sprzeda swój udział, hipoteka nadal będzie obciążać ten udział. Jeżeli cały lokal zostanie sprzedany jednej osobie, kupujący nabędzie prawo własności z istniejącym obciążeniem ujawnionym w księdze wieczystej. ZUS zachowa możliwość egzekucji z przedmiotu hipoteki, chyba że przed sprzedażą albo w ramach rozliczenia transakcji dojdzie do spłaty i wydania dokumentu pozwalającego na wykreślenie wpisu.

W praktyce najbezpieczniejszym rozwiązaniem przy sprzedaży jest uzyskanie od ZUS pisemnego stanowiska, jaka kwota musi zostać zapłacona, aby ZUS wydał zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie w akcie notarialnym można przewidzieć zapłatę tej kwoty bezpośrednio na rachunek ZUS z ceny sprzedaży. Takie rozwiązanie wymaga jednak zgody ZUS co do warunków zwolnienia zabezpieczenia.

Czy ZUS musi wydać promesę wykreślenia hipoteki?

Przepisy nie nakładają na ZUS ogólnego obowiązku wydania promesy częściowego zwolnienia nieruchomości spod hipoteki tylko dlatego, że wartość udziału jest niższa niż całe zadłużenie. Promesa jest w praktyce dokumentem warunkowym: wierzyciel deklaruje, że po spełnieniu określonych warunków, najczęściej po zapłacie wskazanej kwoty w określonym terminie, wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.

Jeżeli ZUS zabezpieczył hipoteką całą należność wynikającą z decyzji, może uzależniać wydanie zgody na wykreślenie hipoteki od spłaty całości zabezpieczonego długu, chyba że sam zgodzi się na inne rozwiązanie. Nie można więc zakładać, że wpłata kwoty odpowiadającej wartości udziału siostry automatycznie zobowiąże ZUS do wykreślenia całej hipoteki.

Częściowa spłata długu powinna natomiast zmniejszyć wysokość istniejącej zaległości. Jeżeli po spłacie zabezpieczenie stałoby się oczywiście nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może rozważyć żądanie zmniejszenia sumy hipoteki na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To nie jest jednak to samo co wykreślenie całej hipoteki.

Co się stanie, gdy brat kupi udział siostry?

Jeżeli kupi Pan od siostry jej 1/6 udziału, a hipoteka nie zostanie wcześniej wykreślona, nabędzie Pan udział już obciążony hipoteką. Nie będzie Pan przez to dłużnikiem osobistym ZUS, ale będzie Pan właścicielem przedmiotu zabezpieczenia. ZUS nadal będzie mógł dochodzić zaspokojenia z obciążonego udziału, nawet jeżeli własność udziału przejdzie na Pana.

Wpłata przez siostrę ceny sprzedaży do ZUS zmniejszy dług, ale nie musi spowodować wykreślenia hipoteki w całości. Jeżeli zabezpieczona należność nie zostanie w całości spłacona, ZUS może odmówić wydania zgody na wykreślenie hipoteki. W takim wariancie w księdze wieczystej nadal może pozostać wpis, choć zadłużenie powinno być niższe.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji korzystniejsze jest ustalenie z ZUS warunków spłaty i wykreślenia hipoteki przed przeniesieniem własności udziału. W przeciwnym razie może Pan zapłacić siostrze cenę za udział, a mimo to pozostać z obciążeniem hipotecznym w księdze wieczystej.

Przedawnienie składek ZUS zabezpieczonych hipoteką

W sprawach składkowych obowiązuje szczególna regulacja. Co do zasady należności z tytułu składek przedawniają się po 5 latach, licząc od dnia, w którym stały się wymagalne. Ten termin może być jednak zawieszany albo przerywany, między innymi w związku z czynnościami egzekucyjnymi, postępowaniem przed sądem, układem ratalnym, upadłością albo innymi zdarzeniami wskazanymi w ustawie.

Inaczej wygląda sytuacja należności zabezpieczonych hipoteką lub zastawem. Zgodnie z art. 24 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych takie należności nie ulegają przedawnieniu, jednak po upływie terminu przedawnienia mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki albo zastawu, do wysokości zaległych składek i odsetek za zwłokę liczonych do dnia przedawnienia. To oznacza, że upływ czasu może ograniczyć sposób egzekucji, ale nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki ZUS.

Trzeba przy tym skorygować często spotykane uproszczenie odnoszące się do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 8 października 2013 r., SK 40/12. Wyrok ten dotyczył zobowiązań podatkowych, a nie bezpośrednio składek ZUS. W odniesieniu do składek Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 maja 2020 r., P 2/18, uznał art. 24 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, w zakresie wyłączenia przedawnienia należności składkowych zabezpieczonych hipoteką, za zgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji. Dlatego przy aktualnej ocenie sprawy nie należy zakładać, że sama analogia do podatków wystarczy do wykreślenia hipoteki ZUS.

Jeżeli dług wynika z decyzji o odpowiedzialności osoby trzeciej, znaczenie ma również art. 24 ust. 5d ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych. Przepis ten przewiduje odrębny termin przedawnienia należności wynikających z takiej decyzji: 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym decyzja została wydana. W praktyce trzeba więc ustalić nie tylko rok powstania zaległości spółki, ale także datę wydania i doręczenia decyzji wobec osoby trzeciej.

Jak można próbować rozwiązać problem?

W pierwszej kolejności należy zebrać dokumenty: aktualny odpis księgi wieczystej, podstawę wpisu hipoteki, decyzję ZUS dotyczącą zadłużenia lub odpowiedzialności siostry, informację o aktualnej wysokości zaległości oraz historię ewentualnych czynności egzekucyjnych. Bez tych dokumentów trudno ocenić, czy hipoteka została wpisana prawidłowo i jaki zakres odpowiedzialności realnie istnieje.

Następnie warto złożyć do ZUS pisemny wniosek o wskazanie warunków wykreślenia hipoteki albo częściowego zwolnienia zabezpieczenia. We wniosku można wskazać planowaną sprzedaż, wartość udziału, proponowany sposób zapłaty ceny bezpośrednio do ZUS oraz argument, że utrzymanie zabezpieczenia w pełnej wysokości uniemożliwia racjonalną sprzedaż udziału. ZUS nie musi zaakceptować takiej propozycji, ale pisemne stanowisko pozwala ocenić dalsze kroki.

Jeżeli ZUS odmówi, możliwe są inne warianty: negocjowanie układu ratalnego przez dłużniczkę, sprzedaż z zapłatą określonej części ceny na rzecz ZUS, żądanie zmniejszenia sumy hipoteki, a w szczególnych przypadkach kwestionowanie podstawy wpisu albo żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ten ostatni wariant wymaga jednak mocnych podstaw, na przykład wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności, błędnego wpisu albo braku skutecznej podstawy hipoteki.

Przy zadłużeniu wobec ZUS, egzekucji i hipotece warto także przeanalizować, czy poza hipoteką nie toczą się inne działania egzekucyjne. Podobne problemy praktyczne opisujemy w materiale długi w ZUS, komornik i policja.

FAQ

Podsumowanie

Hipoteka przymusowa ZUS na udziale w mieszkaniu jest prawnie dopuszczalna, jeżeli udział należy do dłużnika albo osoby odpowiadającej za zaległości składkowe. Drugi współwłaściciel nie odpowiada osobiście za cudzy dług, ale obciążenie udziału może utrudnić sprzedaż całej nieruchomości i zniechęcić kupujących. Częściowa spłata długu nie musi prowadzić do wykreślenia całej hipoteki, dlatego przed transakcją trzeba uzyskać pisemne stanowisko ZUS i dokładnie sprawdzić dokumenty. Szczególnej analizy wymaga także przedawnienie, ponieważ w przypadku należności składkowych zabezpieczonych hipoteką obowiązują odrębne zasady.

Źródła

1. Ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych - Dz.U. 1998 nr 137 poz. 887
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
4. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 maja 2020 r., sygn. P 2/18, dotyczący art. 24 ust. 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych.
5. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 października 2013 r., sygn. SK 40/12, dotyczący zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką.