Rozliczenie remontu mieszkania po rozstaniu konkubentów

Jak rozlicza się remont mieszkania po rozstaniu partnerów?

Po rozstaniu osób pozostających w związku nieformalnym osobno trzeba przeprowadzić rozliczenie domu po rozstaniu partnerów i udokumentować, kto finansował nabycie oraz późniejsze wydatki. Jeżeli mieszkanie stanowi wyłączną własność jednego z partnerów, a drugi finansował remont lub wyposażenie, to po rozstaniu nie stosuje się przepisów o ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Wynika to z tego, że konkubinat nie jest w polskim prawie odrębnym ustrojem majątkowym. Dlatego rozliczenie odbywa się najczęściej na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu albo nienależnym świadczeniu.

Podstawą jest art. 405 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, ma obowiązek wydania korzyści w naturze, a gdy to niemożliwe – zwrotu jej wartości. Z kolei art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że świadczenie jest nienależne m.in. wtedy, gdy jego podstawa odpadła albo zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty.

W sprawach po rozstaniu partnerów sądy często badają właśnie to, czy wydatki były ponoszone dlatego, że strony zakładały dalsze wspólne życie i wspólne korzystanie z lokalu. Jeżeli ten cel odpadł, może powstać obowiązek rozliczenia.

Czy była partnerka może żądać zwrotu całej kwoty remontu?

Nie zawsze. Sam fakt, że partnerka zapłaciła np. 20 tys. zł za remont mieszkania należącego do Pana, nie oznacza automatycznie, że sąd zasądzi dokładnie 20 tys. zł. W praktyce bada się kilka kwestii:

• czy pieniądze rzeczywiście pochodziły od niej,
• na co dokładnie zostały wydane,
• czy remont zwiększył wartość Pana mieszkania,
• czy Pan również finansował inne remonty lub zakupy na jej rzecz albo na wspólne potrzeby,
• czy wydatek miał charakter definitywny, czy raczej był elementem zwykłego wspólnego życia.

Jeżeli pierwszy remont w całości pokryła partnerka, ale późniejszy remont o podobnej wartości sfinansował Pan sam, to taki fakt może mieć duże znaczenie dowodowe. Nie działa tu prosty mechanizm „kto zapłacił, ten dostaje wszystko z powrotem”, lecz ocena całokształtu wzajemnych rozliczeń.

W orzecznictwie przyjmuje się, że przy rozliczaniu konkubentów niekiedy znaczenie ma nie tylko sama wysokość wydatku, ale także realna korzyść, jaka pozostała po stronie właściciela lokalu. Dlatego w sporze może pojawić się pytanie, czy mieszkanie rzeczywiście zyskało na wartości i w jakim zakresie.

Jakie przepisy mają znaczenie w takiej sprawie?

Najczęściej powołuje się:

• art. 405 Kodeksu cywilnego – bezpodstawne wzbogacenie,
• art. 406 Kodeksu cywilnego – obowiązek wydania korzyści, a gdy to niemożliwe, zwrotu jej wartości,
• art. 409 Kodeksu cywilnego – brak obowiązku zwrotu korzyści, jeżeli wzbogacony zużył ją lub utracił tak, że nie jest już wzbogacony, chyba że powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu,
• art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – nienależne świadczenie jako szczególna postać bezpodstawnego wzbogacenia,
• art. 6 Kodeksu cywilnego – ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu wywodzi skutki prawne,
• art. 118 Kodeksu cywilnego – terminy przedawnienia roszczeń majątkowych.

W postępowaniu sądowym zastosowanie mają też przepisy dowodowe, w szczególności art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Jeżeli spór dotyczy także innych rozliczeń po zakończeniu związku, przydatny może być materiał o zwrot po konkubinacie.

Jakie dowody są najważniejsze?

Właściciel mieszkania i były partner powinni zebrać przede wszystkim:

• potwierdzenia przelewów,
• faktury i paragony,
• umowy z wykonawcami,
• wiadomości e-mail, SMS lub komunikatory potwierdzające ustalenia co do finansowania remontu,
• zdjęcia zakresu prac,
• ewentualnie zeznania świadków.

Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego to osoba dochodząca zwrotu musi wykazać, że wyłożyła konkretne środki i że druga strona uzyskała korzyść jej kosztem. Jeżeli partnerka nie ma faktur ani przelewów, a płatności były gotówkowe bez śladu w dokumentach, dochodzenie pełnej kwoty będzie dużo trudniejsze.

Z drugiej strony właściciel mieszkania może bronić się, wykazując własne nakłady, wspólne korzystanie z efektów remontu albo to, że część wydatków dotyczyła bieżącego utrzymania związku, a nie trwałego zwiększenia wartości lokalu.

Czy opłaty za mieszkanie też podlegają zwrotowi?

Najczęściej nie w takim samym zakresie jak remont. Bieżące opłaty za czynsz, media, Internet czy codzienne utrzymanie gospodarstwa domowego zwykle traktuje się jako koszty wspólnego życia ponoszone w czasie trwania związku. Jeżeli obie strony mieszkały razem i wspólnie korzystały z lokalu, dochodzenie ich zwrotu po latach jest z reguły trudniejsze niż przy wydatkach na trwały remont.

Inaczej może być wtedy, gdy jedna strona spłacała za drugą konkretne zobowiązanie albo finansowała koszty, które wyraźnie obciążały tylko właściciela mieszkania. Ocena zależy więc od stanu faktycznego i od tego, czy da się wykazać, że nie chodziło o zwykłe współuczestniczenie w kosztach życia.

Czy można potrącić wzajemne nakłady?

Tak, jeżeli obie strony mają wobec siebie wymagalne roszczenia pieniężne tego samego rodzaju, można rozważyć potrącenie na podstawie art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że jeżeli partnerka żąda od Pana zwrotu kosztu jednego remontu, a Pan jest w stanie wykazać porównywalne nakłady poniesione na jej rzecz albo na majątek, który po rozstaniu pozostał wyłącznie przy niej, może Pan złożyć oświadczenie o potrąceniu.

Potrącenie wymaga jednak ostrożności. Trzeba prawidłowo ustalić, czy Pana roszczenie rzeczywiście istnieje, jest wymagalne i da się je udowodnić. W przeciwnym razie taki zarzut może zostać oddalony.

Jeżeli problem dotyczy nie tylko nakładów, ale także wspólnej nieruchomości lub kredytu, pomocny może być artykuł o zniesienie współwłasności konkubentów.

Przedawnienie roszczenia po rozstaniu

Roszczenie o zwrot nakładów lub świadczenia nienależnego jest roszczeniem majątkowym. Co do zasady przedawnia się ono po 6 latach, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak dane roszczenie miałoby charakter okresowy albo byłoby związane z działalnością gospodarczą, termin wynosi 3 lata.

Zgodnie z końcową częścią art. 118 Kodeksu cywilnego koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. W praktyce trzeba jeszcze ustalić, od kiedy liczyć początek biegu terminu – to może zależeć od tego, kiedy odpadła podstawa świadczenia albo kiedy roszczenie stało się wymagalne.

Jeżeli więc od rozstania lub od wezwania do zapłaty minęło dużo czasu, zarzut przedawnienia może być istotną linią obrony.

Ugoda zamiast procesu – jak zrobić to bezpiecznie?

Jeżeli chce Pan uniknąć sporu sądowego, najlepszym rozwiązaniem jest pisemna ugoda. W ugodzie warto wskazać:

• jakie wydatki strony uznają,
• w jakiej wysokości następuje rozliczenie,
• czy kwota ma być płatna jednorazowo, czy w ratach,
• termin i sposób zapłaty,
• oświadczenie, że po wykonaniu ugody strony nie mają wobec siebie dalszych roszczeń z tytułu nakładów na mieszkanie i wspólnych inwestycji.

Podstawą zawarcia ugody jest art. 917 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w celu uchylenia niepewności co do roszczeń, zapewnienia ich wykonania albo uchylenia sporu istniejącego lub mogącego powstać. Z kolei art. 918 Kodeksu cywilnego reguluje skutki błędu co do stanu faktycznego przy zawieraniu ugody.

Jeżeli kwoty są większe albo rozliczeń jest kilka, warto przygotować ugodę tak, by obejmowała także wzajemne zrzeczenie się dalszych roszczeń związanych z konkubinatem. W podobnych sprawach pojawia się też problem zwrot nakładów przy budowie lub modernizacji domu.

Co w opisanej sytuacji jest najbardziej prawdopodobne?

Przy podanym stanie faktycznym nie można z góry przyjąć, że jest Pan zobowiązany do zwrotu 100% kosztów pierwszego remontu. Była partnerka ma argumenty prawne, by dochodzić zwrotu, ale wysokość roszczenia może zostać obniżona, jeżeli:

• wykaże Pan, że sfinansował Pan później remont o podobnej wartości,
• część wydatków była elementem zwykłego wspólnego życia,
• nie wszystkie nakłady zwiększyły wartość mieszkania,
• strony wzajemnie finansowały różne inwestycje,
• brakuje pełnych dowodów wysokości roszczenia.

Z perspektywy praktycznej rozsądne jest przygotowanie bilansu wzajemnych wydatków i zaproponowanie ugody opartej na realnym saldzie rozliczeń, a nie na samym żądaniu jednej strony.

FAQ

Czy były partner może żądać zwrotu pieniędzy bez faktur?

Tak, ale będzie mu trudniej udowodnić roszczenie. Pomocne mogą być przelewy, korespondencja, świadkowie i inne dokumenty potwierdzające, kto finansował remont.

Czy korzystanie z wyremontowanego mieszkania przez kilka lat wyklucza zwrot?

Nie. Może jednak wpłynąć na ocenę wysokości roszczenia, bo sąd bierze pod uwagę całokształt relacji i wzajemnych korzyści stron.

Czy można zawrzeć ugodę bez notariusza?

Tak. Co do zasady zwykła pisemna ugoda jest ważna. Przy większych kwotach warto zadbać o bardzo precyzyjną treść albo rozważyć ugodę sądową lub mediacyjną.

Czy właściciel mieszkania może odmówić zwrotu, bo partner wiedział, że lokal nie należy do niego?

Sama świadomość braku własności nie zamyka drogi do roszczenia. Nadal można powoływać się na art. 405 lub art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli doszło do przysporzenia na cudzy majątek bez trwałej podstawy.

Czy każde rozstanie konkubentów kończy się rozliczeniem sądowym?

Nie. W wielu przypadkach korzystniejsza jest ugoda, zwłaszcza gdy obie strony mają wzajemne wydatki i chcą uniknąć kosztów, opinii biegłego i długiego procesu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 września 2018 r., sygn. akt I ACa 397/18.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2019 r., sygn. akt I ACa 636/18.
5. Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 10 stycznia 2017 r., sygn. akt I C 693/14.