Odwołanie darowizny mieszkania, które ma już innego właściciela

Czy matka może odwołać darowiznę wobec osoby, która nie była obdarowana?

W opisanej sytuacji matka była darczyńcą wobec Pana brata, a nie wobec Pana. Skoro Pan nie był stroną umowy darowizny zawartej między rodzicami a bratem, matka nie może skutecznie odwołać wobec Pana tej darowizny jako darowizny dokonanej na Pana rzecz.

Podstawą prawną odwołania wykonanej darowizny jest art. 898 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Oznacza to, że ocenia się przede wszystkim zachowanie obdarowanego, czyli w tej sprawie brata, a nie osoby, która później otrzymała mieszkanie od brata.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że osoba trzecia zawsze jest całkowicie bezpieczna. Jeżeli darowizna na rzecz brata zostałaby skutecznie odwołana, a brat wcześniej nieodpłatnie przekazał mieszkanie Panu, trzeba zbadać skutki art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego oraz art. 407 Kodeksu cywilnego. Te przepisy mogą mieć znaczenie dla rozliczeń, nawet jeżeli matka nie była stroną późniejszej umowy darowizny między braćmi.

Kiedy darczyńca może odwołać darowiznę mieszkania?

Odwołanie darowizny już wykonanej nie jest sposobem na zmianę zdania po latach. Art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga rażącej niewdzięczności obdarowanego wobec darczyńcy. Jeżeli darczyńca po prostu żałuje, że przekazał mieszkanie, albo chce odzyskać środki na zakup innego lokalu, nie jest to jeszcze podstawa do odwołania darowizny.

Rażąca niewdzięczność musi dotyczyć zachowania obdarowanego wobec darczyńcy. W Pana sprawie matka musiałaby wykazać rażąco niewdzięczne zachowanie brata, ponieważ to on był obdarowany przez matkę. Ewentualne konflikty między matką a Panem nie stanowią same przez się podstawy do odwołania darowizny dokonanej na rzecz brata.

Znaczenie może mieć również art. 899 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Dodatkowo art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje roczny termin na odwołanie darowizny, liczony od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Osobnym, ale powiązanym problemem jest eksmisja siostry z użyczonego mieszkania a odwołanie darowizny.

Czym jest rażąca niewdzięczność?

Kodeks cywilny nie zawiera zamkniętej definicji rażącej niewdzięczności. W praktyce sądowej chodzi o zachowania szczególnie naganne, świadome i skierowane przeciwko darczyńcy. Mogą to być na przykład przemoc wobec darczyńcy, ciężkie znieważenie, uporczywe naruszanie dóbr osobistych, porzucenie darczyńcy w chorobie lub świadome uchylanie się od podstawowych obowiązków rodzinnych, jeżeli konkretna sytuacja to uzasadnia.

Nie każda kłótnia rodzinna, odmienne oczekiwania co do zamieszkiwania albo napięcia związane z opieką nad rodzicem będą rażącą niewdzięcznością. Zgodnie z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego niewdzięczność musi być rażąca, a więc wykraczać poza zwykłe konflikty życia codziennego.

Jeżeli matka mieszka u Pana bezpłatnie, korzysta z domu i nie wykazuje Pan wobec niej zachowań przemocowych lub rażąco krzywdzących, sama okoliczność, że wolałaby mieszkać sama i żąda pieniędzy na zakup lokalu, nie przesądza o istnieniu podstaw do odwołania darowizny. Dodatkowo trzeba pamiętać, że w tej sprawie obdarowanym matki był brat.

Jak odwołuje się darowiznę w praktyce?

Art. 900 Kodeksu cywilnego wymaga, aby odwołanie darowizny nastąpiło przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Oświadczenie powinno wskazywać darowiznę, której dotyczy, oraz przyczynę odwołania, czyli konkretne zachowania uznawane przez darczyńcę za rażącą niewdzięczność.

Samo pisemne oświadczenie o odwołaniu darowizny nieruchomości nie przenosi automatycznie własności z powrotem na darczyńcę. Art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego odsyła do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli obdarowany nie chce dobrowolnie zwrócić nieruchomości, darczyńca może dochodzić roszczeń przed sądem. Przy nieruchomościach w praktyce może chodzić o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, a podstawą wykonania takiego obowiązku może być art. 64 Kodeksu cywilnego oraz art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Jeżeli adresatem jest osoba, która otrzymała oświadczenie od rodzica, trzeba najpierw sprawdzić, czy była ona rzeczywiście obdarowanym z tej konkretnej umowy. Przykładowo, jeżeli matka kieruje do Pana oświadczenie matki o odwołaniu darowizny uczynionej wcześniej na rzecz brata, należy odpowiedzieć, że nie był Pan stroną tej darowizny, a ewentualne roszczenia wymagają wykazania skutecznego odwołania darowizny wobec brata i dalszych przesłanek odpowiedzialności.

Co, jeżeli przedmiot darowizny został przekazany dalej?

Jeżeli brat otrzymał mieszkanie od matki, a następnie darował je Panu, wchodzi w grę art. 407 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią.

W praktyce oznacza to, że jeżeli darowizna matki na rzecz brata zostałaby skutecznie odwołana, a brat wcześniej nieodpłatnie przekazał Panu mieszkanie, matka mogłaby próbować kierować roszczenie także do Pana jako osoby trzeciej. Nie wynikałoby to jednak z tego, że matka odwołała darowiznę wobec Pana, lecz z mechanizmu bezpodstawnego wzbogacenia określonego w art. 898 § 2 oraz art. 407 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli nieruchomość została już sprzedana, rozliczenie komplikuje się jeszcze bardziej. Zastosowanie mogą mieć art. 405 Kodeksu cywilnego, art. 406 Kodeksu cywilnego oraz art. 409 Kodeksu cywilnego. Art. 406 Kodeksu cywilnego obejmuje także to, co uzyskano w zamian za korzyść albo jako naprawienie szkody. Art. 409 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast wygaśnięcie obowiązku zwrotu w zakresie, w jakim wzbogacony zużył lub utracił korzyść tak, że nie jest już wzbogacony, chyba że powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.

W Pana przypadku istotne byłoby więc, czy środki ze sprzedaży mieszkania zwiększyły majątek, na przykład przez wykończenie domu, oraz czy w chwili sprzedaży i wykorzystania pieniędzy mógł Pan realnie liczyć się z obowiązkiem zwrotu. To są kwestie dowodowe i zależą od szczegółów sprawy.

Jak ustala się wartość darowizny, gdy mieszkanie zostało sprzedane?

Jeżeli zwrot nieruchomości w naturze nie jest możliwy, spór może dotyczyć wartości korzyści albo surogatu uzyskanego w zamian za sprzedaną nieruchomość. Przy odwołaniu darowizny nieruchomości sądy co do zasady badają stan przedmiotu darowizny z chwili dokonania darowizny oraz aktualne ceny z chwili rozliczenia lub orzekania, ale ostateczna metoda zależy od rodzaju roszczenia i ustaleń w danej sprawie.

Jeżeli mieszkanie było częścią majątku wspólnego rodziców, znaczenie ma także zakres udziału matki. Art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy wprowadza zasadę, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jeżeli po rozwodzie nie ustalono nierównych udziałów i rodzice darowali mieszkanie bratu, należy przyjąć, że matka rozporządziła co do zasady udziałem odpowiadającym 1/2 wartości mieszkania, chyba że z aktu notarialnego lub innych dokumentów wynika coś innego.

Dlatego ewentualne roszczenie matki nie powinno być automatycznie liczone od całej wartości mieszkania, jeżeli tylko ona odwołuje darowiznę i jej udział wynosił 1/2. Trzeba jednak sprawdzić akt notarialny darowizny, stan księgi wieczystej, sposób nabycia lokalu oraz to, czy wcześniej był dokonany podział majątku po rozwodzie.

Jak ocenić opisaną sytuację?

W opisanym stanie faktycznym matka nie może po prostu zażądać od Pana pieniędzy na nowe mieszkanie tylko dlatego, że przed laty podarowała lokal bratu, a lokal później trafił do Pana i został sprzedany. Najpierw musiałaby skutecznie odwołać darowiznę wobec brata, wykazując jego rażącą niewdzięczność w rozumieniu art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, zachowanie rocznego terminu z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego oraz brak przebaczenia w rozumieniu art. 899 § 1 Kodeksu cywilnego.

Dopiero po skutecznym odwołaniu darowizny można rozważać roszczenia o zwrot korzyści według art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli brat przekazał mieszkanie Panu nieodpłatnie, matka mogłaby próbować powołać się na art. 407 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak mieszkanie zostało sprzedane, trzeba dodatkowo zbadać, czy i w jakim zakresie nadal istnieje wzbogacenie albo surogat korzyści.

W praktyce odpowiedź na żądanie matki powinna być spokojna i pisemna. Warto wskazać, że nie był Pan obdarowanym z umowy zawartej między matką a bratem, że samo żądanie zakupu mieszkania nie jest podstawą odwołania darowizny oraz że ewentualne roszczenia wymagają wykazania konkretnych przesłanek z Kodeksu cywilnego.

FAQ

Źródła

• art. 898, art. 899, art. 900, art. 405, art. 406, art. 407, art. 409 oraz art. 64 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: ISAP – Kodeks cywilny
• art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy: ISAP – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 1047 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego: ISAP – Kodeks postępowania cywilnego