Mieszkanie komunalne a praca w innym mieście – jak wykazać centrum życiowe?

Kiedy gmina może kwestionować dalsze zamieszkiwanie w lokalu komunalnym?

W praktyce trzeba odróżnić dwie różne sprawy: wymeldowanie oraz wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego. To nie są tożsame postępowania i opierają się na innych przepisach.

Wymeldowanie następuje na podstawie art. 35 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Organ wydaje decyzję o wymeldowaniu osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo czasowego przed upływem deklarowanego terminu i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że samo fizyczne przebywanie gdzie indziej nie wystarcza – musi chodzić o opuszczenie lokalu mające cechę trwałości i dobrowolności.

Wypowiedzenie najmu lokalu komunalnego następuje natomiast według art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W sprawach mieszkań komunalnych szczególne znaczenie mają zwłaszcza przesłanki wskazane w art. 11 ust. 3 tej ustawy.

To oznacza, że nawet jeśli gmina wszczęła postępowanie meldunkowe, nie przesądza to jeszcze automatycznie o skutecznym zakończeniu najmu.

Wypowiedzenie najmu mieszkania komunalnego – aktualne podstawy prawne

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Praktyczne znaczenie tego okresu szerzej omawiamy w materiale o tym, jak długo można nie mieszkać w mieszkaniu komunalnym.

Z kolei na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 tej samej ustawy właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W opisanej sytuacji istotne są więc dwa pytania:

• czy doszło do niezamieszkiwania w lokalu komunalnym przez ponad 12 miesięcy,
• czy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości.

Jeżeli wynajmują Państwo mieszkanie służbowe lub prywatne w innym mieście tylko na czas pracy i wracają do lokalu komunalnego, to sama taka okoliczność co do zasady nie spełnia przesłanki z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy. Doniesienie, że kupili Państwo dom, również nie ma znaczenia, jeśli jest nieprawdziwe – ale warto to wprost zakwestionować i zażądać oparcia ustaleń wyłącznie na dowodach.

Zobacz również: wstąpienie w najem komunalny

Wymeldowanie a utrata prawa do lokalu – to nie to samo

Postępowanie meldunkowe ma charakter ewidencyjny. Organ bada, czy dana osoba nadal mieszka w lokalu, a nie to, czy „powinna” w nim mieszkać. Wynika to z konstrukcji ustawy o ewidencji ludności i jest od lat potwierdzane w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Dlatego w sprawie o wymeldowanie najważniejsze jest wykazanie, że nie doszło do trwałego opuszczenia lokalu. Jeżeli wyjazd do innego miasta ma charakter roboczy, czasowy, związany z zatrudnieniem, a lokal komunalny nadal pozostaje miejscem życia rodzinnego, to organ nie powinien przyjmować, że nastąpiło definitywne opuszczenie miejsca pobytu stałego.

Wciąż aktualny pozostaje kierunek orzeczniczy, zgodnie z którym o opuszczeniu miejsca pobytu można mówić wtedy, gdy nastąpiło ono faktycznie, dobrowolnie i z zamiarem trwałego przeniesienia ośrodka życiowego. Takie rozumienie przyjmowały sądy administracyjne, m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 czerwca 2010 r., sygn. II OSK 1060/09.

Jak wykazać, że lokal komunalny nadal jest centrum życiowym?

Najlepiej przedstawić kilka grup dowodów, które łącznie pokażą, że pobyt w innym mieście ma charakter przejściowy, a mieszkanie komunalne nadal pełni funkcję głównego miejsca zamieszkania.

Praktycznie warto wykazywać przede wszystkim, że:

• mają Państwo klucze i swobodny dostęp do lokalu,
• w lokalu pozostają ubrania, dokumenty, leki, rzeczy osobiste i rodzinne,
• regularnie wracają Państwo na weekendy, urlopy lub inne dni wolne,
• na ten adres przychodzi korespondencja z urzędów, banku, przychodni lub od pracodawcy,
• córka stale mieszka w lokalu, a mieszkanie nie zostało oddane osobom trzecim.

Warto też złożyć własne pisemne wyjaśnienia, że pobyt w innym mieście jest związany wyłącznie z wykonywaniem pracy i nie oznacza zamiaru trwałego przeniesienia miejsca zamieszkania.

Zobacz również: kwestie meldunkowe lokatora

Jakie wnioski dowodowe złożyć w postępowaniu?

W postępowaniu administracyjnym można i warto składać konkretne wnioski dowodowe. Na podstawie art. 75 § 1 oraz art. 77 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego organ powinien dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a także zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

W praktyce warto zawnioskować o:

• przesłuchanie stron,
• przesłuchanie świadków – np. córki, sąsiadów, znajomych, administratora budynku,
• dopuszczenie dokumentów – umowy najmu w innym mieście, zaświadczenia o pracy, rachunków, korespondencji,
• oględziny lokalu, jeżeli mogą potwierdzić obecność rzeczy osobistych i realne korzystanie z mieszkania.

Jeżeli organ pominie istotne dowody albo oprze się głównie na plotkach, może to stanowić zarzut w odwołaniu.

Czy zamieszkiwanie córki chroni lokal komunalny?

Sama okoliczność, że pełnoletnia córka jest zameldowana i mieszka w lokalu, może mieć znaczenie dowodowe, ale nie daje automatycznej gwarancji zachowania najmu po stronie rodziców. Trzeba tu rozróżnić meldunek, faktyczne zamieszkiwanie i status najemcy.

Jeżeli umowa najmu została zawarta z rodzicami, to prawa córki zależą od konkretnego stanu faktycznego i treści umowy. W razie śmierci najemcy zastosowanie może mieć art. 691 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który przewiduje wstąpienie w stosunek najmu przez osoby bliskie stale zamieszkujące z najemcą do chwili jego śmierci. Nie dotyczy to jednak automatycznie sytuacji wypowiedzenia umowy za życia najemcy.

Dlatego nie warto zakładać, że sam meldunek córki „zachowa” mieszkanie. Jeżeli gmina kwestionuje najem, trzeba aktywnie bronić tego, że najemcy nadal w lokalu mieszkają.

Jak odwołać się od decyzji o wymeldowaniu?

Jeżeli organ wyda decyzję o wymeldowaniu, przysługuje od niej odwołanie w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji – na podstawie art. 129 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

W odwołaniu warto podnieść zwłaszcza:

• brak trwałego i dobrowolnego opuszczenia lokalu,
• czasowy charakter pobytu w innym mieście,
• pominięcie istotnych dowodów,
• błędną ocenę materiału dowodowego przez organ I instancji.

Jeżeli decyzja organu II instancji będzie nadal niekorzystna, można rozważyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Termin i sposób wniesienia skargi wynikają z pouczenia dołączonego do decyzji organu odwoławczego oraz z ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Co zrobić, gdy gmina wypowie umowę najmu?

Wypowiedzenie najmu powinno być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. W sprawach najmu lokali mieszkalnych wymaga tego art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli wypowiedzenie jest wadliwe, nieprecyzyjne albo oparte na nieudowodnionych faktach, można je kwestionować.

Jeżeli mimo sporu gmina będzie domagała się opróżnienia lokalu, zasadniczo musi dochodzić tego przed sądem. Dopiero prawomocne orzeczenie eksmisyjne tworzy podstawę do przymusowego opróżnienia mieszkania. Samo pismo z gminy nie oznacza jeszcze natychmiastowej utraty lokalu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce oceniane są sprawy dotyczące centrum życiowego i lokalu komunalnego.

FAQ

Czy gmina może wymeldować mnie tylko dlatego, że pracuję w innym mieście?

Nie. Sam wyjazd do pracy nie jest wystarczający. Organ musi wykazać, że doszło do faktycznego, dobrowolnego i trwałego opuszczenia lokalu w rozumieniu art. 35 ustawy o ewidencji ludności.

Czy czasowy najem mieszkania w innym mieście odbiera prawo do lokalu komunalnego?

Co do zasady nie, jeżeli ten drugi lokal służy tylko czasowemu pobytowi i nie mają Państwo zamiaru przenieść tam na stałe centrum życiowego. Znaczenie mają jednak konkretne okoliczności oraz materiał dowodowy.

Czy meldunek córki zabezpiecza mieszkanie komunalne?

Nie automatycznie. Meldunek ma znaczenie pomocnicze, ale nie zastępuje statusu najemcy. O skutkach dla córki decyduje przede wszystkim treść umowy i konkretny stan faktyczny.

Ile jest czasu na odwołanie od decyzji o wymeldowaniu?

14 dni od doręczenia decyzji – zgodnie z art. 129 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jakie dowody są najskuteczniejsze?

Najczęściej pomocne są: umowa najmu mieszkania w innym mieście, dokumenty od pracodawcy, korespondencja kierowana do lokalu komunalnego, rachunki, zeznania świadków oraz wniosek o oględziny lokalu.

Źródła

• art. 35 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności
• art. 11 ust. 1 oraz art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 75 § 1, art. 77 § 1 oraz art. 129 § 1 i § 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• art. 691 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 czerwca 2010 r., sygn. II OSK 1060/09