Budowa altany śmietnikowej przy granicy działki

Altana śmietnikowa na osiedlu a granica prywatnej działki

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, gdzie dokładnie wspólnota chce postawić altanę śmietnikową: na nieruchomości wspólnej, na działce drogowej, na odrębnej działce należącej do wspólnoty czy na gruncie należącym do konkretnego właściciela. Jeżeli obiekt ma stanąć na cudzym gruncie prywatnym, konieczna jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Jeżeli natomiast ma powstać na gruncie wspólnoty, wspólnota nadal musi zachować przepisy techniczno-budowlane.

Dla altan śmietnikowych podstawowe znaczenie mają § 22 i § 23 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy te regulują nie tyle zwykłe odległości budynków od granicy działki z § 12 rozporządzenia, ile szczególne zasady sytuowania miejsc na pojemniki i kontenery na odpady stałe.

Jeżeli problem dotyczy innych obiektów gospodarczych przy granicy, warto odróżnić je od śmietnika. Generalne zasady sytuowania obiektów, takich jak budynek przy granicy działki, omawiamy w innym poradniku.

Jakie miejsce na odpady musi zapewnić inwestor lub wspólnota?

Zgodnie z § 22 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. na działkach budowlanych należy przewidzieć miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji. Oznacza to, że już na etapie projektowania inwestycji powinno być zaplanowane miejsce na odpady.

§ 22 ust. 2 tego rozporządzenia wskazuje, że miejscami takimi mogą być:

1. zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi,
2. wyodrębnione pomieszczenia w budynku, spełniające wymagania techniczne wymienione w § 22 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia,
3. utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi.

Z kolei § 22 ust. 3 rozporządzenia wymaga, aby między wejściami do pomieszczeń lub placami na odpady a miejscem dojazdu samochodów odbierających odpady było utwardzone dojście, umożliwiające przemieszczanie pojemników na kołach lub na wózkach.

Jeżeli deweloper nie przewidział miejsca na śmietnik albo przewidział je wadliwie, nie oznacza to, że wspólnota może później dowolnie wybrać lokalizację naruszającą przepisy. Może to natomiast uzasadniać konieczność podjęcia działań organizacyjnych, uchwały wspólnoty, zmiany sposobu zagospodarowania części nieruchomości wspólnej, a w niektórych przypadkach także dochodzenia roszczeń wobec dewelopera, jeżeli stan faktyczny i dokumentacja inwestycji na to pozwalają.

Odległość altany śmietnikowej od granicy działki i okien

Najważniejszy jest § 23 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Przepis ten stanowi, że odległość miejsc na pojemniki i kontenery na odpady stałe, o których mowa w § 22 ust. 2 pkt 1 i 3, powinna wynosić co najmniej 10 m od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz co najmniej 3 m od granicy z sąsiednią działką.

Ten sam § 23 ust. 1 przewiduje wyjątek: zachowanie odległości od granicy działki nie jest wymagane, jeżeli osłony lub pomieszczenia stykają się z podobnymi urządzeniami na działce sąsiedniej. Nie wystarczy więc samo twierdzenie, że śmietnik będzie wygodniejszy przy płocie. Musi istnieć podobne urządzenie po drugiej stronie granicy.

W zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej obowiązuje dodatkowe złagodzenie. Na podstawie § 23 ust. 3 rozporządzenia dopuszcza się zmniejszenie odległości od okien i drzwi do 3 m, od granicy działki do 2 m, a także sytuowanie zadaszonych osłon lub pomieszczeń na granicy działek, jeżeli stykają się one z podobnymi urządzeniami na działce sąsiedniej albo są sytuowane przy linii rozgraniczającej od strony ulicy.

Jeżeli więc altana śmietnikowa ma powstać wzdłuż granicy Pana działki, trzeba sprawdzić, czy wspólnota powołuje się na zasadę ogólną, czy na wyjątek dla zabudowy jednorodzinnej. Sam fakt, że na osiedlu są domy jednorodzinne, nie zawsze rozstrzyga sprawę automatycznie. Znaczenie mają: charakter zabudowy, status działek, projekt zagospodarowania terenu, położenie okien i drzwi oraz to, czy po Pana stronie granicy znajduje się podobne urządzenie.

Warto też odróżnić altanę śmietnikową od innych elementów zagospodarowania działki. Specyficznie ogrodzenia w zabudowie jednorodzinnej podlegają innym regułom niż miejsca na odpady. Jeszcze inna materia to nasadzenia przy granicy, przy których nie ma takich samych sztywnych odległości jak przy altanach śmietnikowych.

Czy wspólnota mieszkaniowa może sama zdecydować o budowie śmietnika?

Jeżeli osiedle tworzy wspólnotę mieszkaniową, należy stosować ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Na podstawie art. 22 ust. 1 tej ustawy zarząd wspólnoty samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia odpowiednich umów.

Budowa nowej altany śmietnikowej, zmiana sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej albo przeznaczenie części terenu przy granicy konkretnego właściciela na uciążliwą infrastrukturę może być uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Ocena zależy od wielkości inwestycji, kosztów, wpływu na korzystanie z nieruchomości oraz treści dokumentów wspólnoty.

Uchwały właścicieli lokali podejmuje się według zasad z art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. Co do zasady zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w określonych przypadkach przyjęto zasadę, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jeżeli uchwała narusza przepisy, interes właściciela albo zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, właściciel może zaskarżyć ją do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a tej ustawy.

Czy altana śmietnikowa wymaga pozwolenia lub zgłoszenia?

Formalności budowlane zależą od rzeczywistej konstrukcji obiektu, jego powierzchni, sposobu związania z gruntem i kwalifikacji projektowej. Inaczej można ocenić lekką wiatę lub zadaszoną osłonę, inaczej murowane pomieszczenie śmietnikowe, a jeszcze inaczej utwardzony plac pod kontenery.

Zasadą ogólną jest art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zgodnie z którym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 29-31 tej ustawy. Dlatego przed rozpoczęciem prac trzeba sprawdzić, czy konkretny obiekt mieści się w katalogu robót niewymagających pozwolenia albo niewymagających zgłoszenia.

W praktyce część lekkich wiat lub osłon może być kwalifikowana jako obiekty niewymagające pozwolenia na budowę, jeżeli spełnia warunki przewidziane w art. 29 ustawy Prawo budowlane. Nie zwalnia to jednak z obowiązku zachowania warunków technicznych. Wynika to z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, który nakazuje projektować i budować obiekt budowlany zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, zasadami wiedzy technicznej oraz wymaganiami bezpieczeństwa, higieny, ochrony środowiska i użytkowania.

Jeżeli zatem wspólnota twierdzi, że altana jest niewielka i nie wymaga pozwolenia, nie kończy to sprawy. Nadal trzeba zbadać odległości z § 23 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r., zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, a także zgodność z uchwałami wspólnoty i prawem własności sąsiada.

Co zrobić, gdy śmietnik ma powstać zbyt blisko granicy?

W pierwszej kolejności warto wystąpić do zarządu wspólnoty o udostępnienie dokumentów: uchwały, projektu zagospodarowania terenu, szkicu lokalizacji, informacji o wymiarach altany, rodzaju pojemników oraz ewentualnego zgłoszenia lub pozwolenia. Jako właściciel lokalu ma Pan interes w uzyskaniu tych informacji, zwłaszcza jeżeli planowana lokalizacja wpływa na korzystanie z Pana działki.

Jeżeli roboty są planowane albo już trwają, można złożyć pisemny sprzeciw do zarządu wspólnoty i wezwać do weryfikacji lokalizacji pod kątem § 23 ust. 1 albo § 23 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. W piśmie warto wskazać konkretne odległości, położenie granicy, okna i drzwi budynków oraz ewentualne uciążliwości.

Jeżeli doszło do podjęcia uchwały, należy rozważyć powództwo z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W pozwie można podnosić, że uchwała jest niezgodna z przepisami techniczno-budowlanymi, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela lokalu.

Naruszenia przepisów budowlanych można zgłosić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeżeli roboty są prowadzone niezgodnie z przepisami, organ może zastosować środki przewidziane w art. 50 i art. 51 ustawy Prawo budowlane. W zależności od stanu faktycznego może to prowadzić do wstrzymania robót, obowiązku przedłożenia dokumentów, wykonania określonych robót naprawczych, doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem, a w sytuacjach skrajnych do nakazu rozbiórki.

W orzecznictwie podkreśla się, że również obiekt niewymagający pozwolenia na budowę musi być zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1583/08, wskazano, że niezgodne z przepisami techniczno-budowlanymi usytuowanie obiektu niewymagającego pozwolenia może być podstawą działań organów nadzoru budowlanego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak przepisy o odległościach i uchwałach wspólnoty mogą działać w praktyce.

FAQ

Czy altana śmietnikowa zawsze musi być 3 m od granicy działki?

Nie zawsze. Zasadą z § 23 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. jest odległość co najmniej 3 m od granicy sąsiedniej działki. W zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej § 23 ust. 3 dopuszcza zmniejszenie tej odległości do 2 m oraz ustawienie na granicy tylko w szczególnych przypadkach.

Czy wspólnota może postawić śmietnik przy mojej prywatnej działce?

Może rozważać lokalizację na swoim gruncie, ale musi zachować przepisy techniczno-budowlane, w szczególności § 23 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. Jeżeli obiekt miałby wejść na Pana grunt, potrzebna jest Pana zgoda jako właściciela.

Czy brak śmietnika w projekcie dewelopera pozwala wspólnocie naruszyć odległości?

Nie. § 22 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. nakazuje przewidzieć miejsca na odpady, ale późniejsze naprawianie błędu projektowego również musi być zgodne z przepisami. Brak miejsca na odpady może uzasadniać działania organizacyjne lub roszczenia wobec dewelopera, lecz nie legalizuje wadliwej lokalizacji.

Czy uchwałę o budowie altany śmietnikowej można zaskarżyć?

Tak, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Właściciel może zaskarżyć uchwałę, gdy jest niezgodna z prawem, umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo narusza jego interes. Termin wynosi 6 tygodni zgodnie z art. 25 ust. 1a tej ustawy.

Do kogo zgłosić budowę śmietnika niezgodną z przepisami?

Naruszenia przepisów budowlanych można zgłosić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeżeli problem wynika z uchwały wspólnoty, równolegle trzeba pilnować terminu na jej zaskarżenie do sądu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Źródła

• § 22 i § 23 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
• Art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 28 ust. 1, art. 29, art. 50 i art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Art. 22, art. 23 i art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1583/08.