Odszkodowanie za zalanie mieszkania fekaliami

Zalanie mieszkania fekaliami z pionu kanalizacyjnego

Zalanie mieszkania fekaliami jest szczególnie dotkliwą szkodą, ponieważ zwykle obejmuje nie tylko uszkodzenie ścian, podłóg, wyposażenia i ruchomości, lecz także konieczność dezynfekcji, osuszania, usunięcia skażonych elementów oraz czasem czasowego opuszczenia lokalu. Jeżeli źródłem zalania był pion kanalizacyjny, w pierwszej kolejności trzeba ustalić, kto odpowiada za utrzymanie tej instalacji.

Co do zasady instalacje pionowe, obsługujące więcej niż jeden lokal, są traktowane jako element części wspólnych albo mienia pozostającego w zarządzie spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej lub innego zarządcy. Szczegółowy zakres odpowiedzialności może wynikać z regulaminu spółdzielni, uchwał wspólnoty, umowy o zarządzanie, dokumentacji technicznej budynku oraz protokołu awarii. W praktyce najważniejsze jest ustalenie, czy awaria dotyczyła pionu, przyłącza, poziomu instalacji w lokalu, czy urządzenia należącego wyłącznie do właściciela mieszkania.

Jeżeli szkoda powstała z powodu wadliwego utrzymania pionu kanalizacyjnego, braku przeglądów, zaniechania naprawy znanej usterki, niedrożności instalacji albo nieprawidłowej eksploatacji części wspólnych, roszczenie można kierować do podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie budynku. Obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym wynika z art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a obowiązek okresowych kontroli instalacji i elementów budynku wynika z art. 62 ust. 1 tej ustawy.

Kiedy odpowiada spółdzielnia, wspólnota albo zarządca?

Odpowiedzialność odszkodowawcza za zalanie mieszkania z instalacji kanalizacyjnej opiera się najczęściej na art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi: kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Poszkodowany powinien więc wykazać trzy elementy: szkodę, zawinione działanie albo zaniechanie odpowiedzialnego podmiotu oraz normalny związek przyczynowy między zaniedbaniem a zalaniem.

Nie wystarczy samo stwierdzenie, że do zalania doszło z pionu. Trzeba zebrać dowody pokazujące, że awaria pozostawała w zakresie obowiązków spółdzielni, wspólnoty albo zarządcy oraz że można im przypisać co najmniej niedbalstwo. Może to być na przykład brak reakcji na wcześniejsze zgłoszenia niedrożności, brak wymaganych kontroli, wieloletnie zaniedbania instalacji, nieprawidłowa konserwacja albo opóźniona reakcja na awarię.

W sprawach o zalanie lokalu istotne znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12. Sąd Najwyższy przyjął, że art. 433 Kodeksu cywilnego, dotyczący odpowiedzialności za wyrzucenie, wylanie lub spadnięcie przedmiotu z pomieszczenia, nie ma zastosowania do szkody polegającej na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się wyżej. W takich sprawach podstawą odpowiedzialności jest zwykle art. 415 Kodeksu cywilnego, czyli odpowiedzialność na zasadzie winy.

Co obejmuje odszkodowanie po zalaniu fekaliami?

Zakres odszkodowania wyznacza art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Zobowiązany do naprawienia szkody odpowiada za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Naprawienie szkody obejmuje straty poniesione przez poszkodowanego oraz utracone korzyści, jeżeli można je udowodnić. W tym kontekście znaczenie ma również zawilgocenie mieszkania z winy lokalu komunalnego.

Zgodnie z art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, przez przywrócenie stanu poprzedniego albo przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. W praktyce przy zalaniu fekaliami najczęściej żąda się zapłaty kosztów niezbędnych do przywrócenia lokalu do stanu sprzed szkody.

Warto zachować faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów, zdjęcia, nagrania, protokoły administracji, korespondencję z zarządcą i ubezpieczycielem oraz kosztorysy. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. To oznacza, że poszkodowany powinien udokumentować zarówno rozmiar szkody, jak i jej związek z awarią.

Czy można żądać odszkodowania od spółdzielni, jeżeli własny ubezpieczyciel już wypłacił pieniądze?

Tak, ale tylko w zakresie, w jakim szkoda nie została jeszcze naprawiona. Odszkodowanie nie może prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia poszkodowanego. Jeżeli własny ubezpieczyciel wypłacił pełną kwotę odpowiadającą całej szkodzie, poszkodowany nie może skutecznie żądać drugiej zapłaty za te same zniszczenia od spółdzielni, wspólnoty lub zarządcy.

Wynika to z funkcji odszkodowania określonej w art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego oraz z zasady, że naprawieniu podlega rzeczywista szkoda. Jeżeli szkoda została pokryta tylko częściowo, na przykład ubezpieczyciel zaniżył koszt remontu, nie zapłacił za dezynfekcję albo odmówił wymiany zniszczonych rzeczy, można dochodzić brakującej części od podmiotu odpowiedzialnego za zalanie lub od jego ubezpieczyciela OC.

Po wypłacie odszkodowania z ubezpieczenia majątkowego działa art. 828 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nie umówiono się inaczej, z dniem zapłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela roszczenie ubezpieczającego przeciwko osobie trzeciej odpowiedzialnej za szkodę przechodzi z mocy prawa na ubezpieczyciela do wysokości zapłaconego odszkodowania. Jest to tak zwany regres ubezpieczeniowy.

Praktyczny skutek jest prosty: ubezpieczyciel może sam dochodzić od spółdzielni, wspólnoty lub zarządcy zwrotu tego, co wypłacił poszkodowanemu. Poszkodowany zachowuje natomiast roszczenie o część szkody, której własne ubezpieczenie nie pokryło.

Roszczenie bezpośrednio do ubezpieczyciela OC zarządcy

Jeżeli spółdzielnia, wspólnota albo zarządca mają ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, poszkodowany może zgłosić roszczenie bezpośrednio do tego ubezpieczyciela. Podstawą jest art. 822 § 4 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym uprawniony do odszkodowania w związku ze zdarzeniem objętym umową ubezpieczenia OC może dochodzić roszczenia bezpośrednio od ubezpieczyciela.

Nie oznacza to jednak automatycznej wypłaty. Ubezpieczyciel OC będzie badał, czy jego klient ponosi odpowiedzialność za szkodę, czy zdarzenie mieści się w zakresie umowy oraz jaka jest wysokość szkody. Dlatego zgłoszenie powinno zawierać opis awarii, dokumentację zdjęciową, protokół z administracji, faktury, kosztorysy i wskazanie, że źródłem zalania był pion kanalizacyjny pozostający w utrzymaniu zarządcy lub spółdzielni.

Jak postępować po zalaniu mieszkania fekaliami?

Po pierwsze, należy niezwłocznie zgłosić awarię administracji, zarządcy lub spółdzielni i zażądać sporządzenia protokołu. W protokole powinny znaleźć się data zdarzenia, prawdopodobna przyczyna zalania, zakres uszkodzeń, informacja o źródle wycieku oraz dane osób uczestniczących w oględzinach.

Po drugie, warto zawiadomić własnego ubezpieczyciela w terminie określonym w ogólnych warunkach ubezpieczenia. Termin ten nie wynika z jednej ogólnej ustawy, lecz z konkretnej umowy ubezpieczenia i OWU. Zbyt późne zgłoszenie może utrudnić likwidację szkody, zwłaszcza jeżeli część skutków została już usunięta.

Po trzecie, przed remontem należy wykonać szczegółowe zdjęcia i nagrania oraz zebrać dowody kosztów. Jeżeli mieszkanie zostało skażone fekaliami, uzasadnione może być zamówienie specjalistycznej dezynfekcji, osuszania i opinii technicznej. Wydatki powinny być racjonalne i pozostawać w normalnym związku przyczynowym ze zdarzeniem, czego wymaga art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego.

Po czwarte, jeżeli odpowiedzialny podmiot odmawia zapłaty, warto skierować pisemne wezwanie do zapłaty. Zgodnie z art. 455 Kodeksu cywilnego, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika. Od opóźnionej zapłaty można żądać odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Przedawnienie roszczenia

Roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawniają się zgodnie z art. 442¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Termin wynosi 3 lata od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł dowiedzieć się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia. Termin ten nie może być dłuższy niż 10 lat od dnia zdarzenia wywołującego szkodę.

Jeżeli odpowiedzialność wynikałaby z umowy, na przykład z określonej umowy o zarządzanie albo innego stosunku prawnego, ocena terminu przedawnienia może wymagać odrębnej analizy. W typowej sprawie właściciela lokalu przeciwko podmiotowi odpowiedzialnemu za zaniedbanie instalacji stosuje się jednak najczęściej reżim deliktowy i art. 442¹ Kodeksu cywilnego.

FAQ

Czy po wypłacie z własnej polisy mogę jeszcze żądać pieniędzy od spółdzielni?

Tak, ale tylko za tę część szkody, której własny ubezpieczyciel nie pokrył. Do wysokości wypłaconego odszkodowania roszczenie wobec sprawcy przechodzi na ubezpieczyciela zgodnie z art. 828 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy spółdzielnia zawsze odpowiada za zalanie z pionu kanalizacyjnego?

Nie zawsze. Trzeba ustalić, czy awaria dotyczyła części instalacji pozostającej w jej utrzymaniu oraz czy można jej przypisać winę lub zaniedbanie. Podstawą odpowiedzialności jest najczęściej art. 415 Kodeksu cywilnego.

Jakie dowody są najważniejsze po zalaniu fekaliami?

Najważniejsze są protokół administracji, zdjęcia i nagrania szkody, dokumentacja przyczyny awarii, faktury za dezynfekcję, osuszanie i remont, kosztorys oraz korespondencja ze spółdzielnią, zarządcą i ubezpieczycielem.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów dezynfekcji?

Tak, jeżeli dezynfekcja była racjonalnie potrzebna z powodu skażenia fekaliami i pozostawała w normalnym związku przyczynowym z zalaniem. Podstawą żądania jest art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Ile mam czasu na dochodzenie roszczenia?

Przy odpowiedzialności deliktowej termin wynosi zasadniczo 3 lata od dnia, w którym dowiedziano się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, nie więcej niż 10 lat od zdarzenia. Wynika to z art. 442¹ § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 6, art. 361 § 1 i § 2, art. 363 § 1, art. 415, art. 455, art. 481 § 1 i § 2, art. 822 § 4, art. 828 § 1, art. 442¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 61 pkt 1 oraz art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
• art. 1 ust. 3 oraz art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12