Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu

Czy po wygaśnięciu pisemnej umowy najmu nadal może istnieć najem?

Tak. W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, że lokatorzy po upływie pierwszej umowy nadal korzystali z lokali, płacili czynsz, a właściciel lub administrator przyjmował opłaty, kierował do nich pisma i traktował ich jak najemców. Takie zachowanie może świadczyć o dorozumianym przedłużeniu albo dorozumianym zawarciu umowy najmu.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli więc obie strony przez lata wykonywały właśnie takie obowiązki, istnieje silny argument, że stosunek najmu trwał nadal.

Podstawowe znaczenie ma także art. 674 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się, w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Zgoda wynajmującego nie musi być zawsze wyrażona osobnym pismem; może wynikać z jego zachowania, na przykład z przyjmowania czynszu i wysyłania rozliczeń.

Nie można jednak oceniać sprawy automatycznie. Jeżeli lokal był lokalem służbowym ściśle związanym z zatrudnieniem, trzeba dodatkowo sprawdzić dokumenty przydziału, regulamin korzystania z lokalu, uchwały gminy i ewentualne przepisy szczególne. W wielu sprawach dotyczących lokali gminnych decydujące pozostaje jednak faktyczne wykonywanie najmu przez obie strony.

Brak pisemnej umowy a ważność najmu

Brak kolejnej umowy na piśmie nie oznacza jeszcze, że lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli forma pisemna nie została zachowana, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Oświadczenie woli może być złożone również przez zachowanie, jeżeli ujawnia wolę w sposób dostateczny. Wynika to z art. 60 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że właściciel, który przez lata pobiera czynsz, kieruje do mieszkańców pisma o podwyżkach i nie kwestionuje ich prawa do lokalu, może być uznany za stronę nadal istniejącego stosunku najmu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 351/12, wskazał, że zgoda wynajmującego na dalsze używanie rzeczy przez najemcę, wymagana do milczącego przedłużenia najmu, może zostać wyrażona także w sposób dorozumiany. To orzeczenie jest przydatne w sprawach, w których właściciel nie podpisał kolejnej umowy, ale przez długi czas zachowywał się tak, jakby najem nadal trwał.

Interes prawny w pozwie o ustalenie istnienia stosunku najmu

Podstawą pozwu o ustalenie jest art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia albo nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Interes prawny trzeba konkretnie opisać. W sprawie lokatorów domu nauczyciela może nim być potrzeba uzyskania sądowego potwierdzenia, że najem trwał nadal i był najmem na czas nieoznaczony, ponieważ od tego może zależeć możliwość skorzystania z uprawnień przy sprzedaży lokalu komunalnego.

Jeżeli lokal jest własnością gminy, znaczenie może mieć art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przyznaje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Sama bonifikata nie wynika jednak automatycznie z tego przepisu. Art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala właściwemu organowi udzielić bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, ale jej wysokość i warunki zwykle wynikają z uchwał właściwej rady gminy oraz zasad przyjętych przez gminę.

Wyrok ustalający istnienie najmu nie zastępuje decyzji gminy o sprzedaży lokalu ani nie przyznaje sam przez się bonifikaty. Może jednak usunąć spór co do statusu lokatora i stanowić istotny dokument w dalszej procedurze wykupu.

Jaki sąd, jaka wartość przedmiotu sporu i jaka opłata?

W pozwie trzeba oznaczyć wartość przedmiotu sporu. W sprawach o istnienie umowy najmu stosuje się art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli najem jest traktowany jako zawarty na czas nieoznaczony, wartość przedmiotu sporu stanowi suma czynszu za okres trzech miesięcy. Jeżeli spór dotyczy najmu na czas oznaczony, wartość stanowi suma czynszu za czas sporny, nie więcej jednak niż za rok.

Właściwość rzeczową sądu ustala się według art. 16 i art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Co do zasady sprawy majątkowe o wartości przedmiotu sporu do 100 000 zł rozpoznaje sąd rejonowy, a powyżej tej kwoty sąd okręgowy, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. Przy lokalach mieszkalnych, ze względu na sposób liczenia wartości z art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego, najczęściej właściwy będzie sąd rejonowy.

Właściwość miejscową należy ustalić ostrożnie. Zgodnie z art. 30 Kodeksu postępowania cywilnego powództwo przeciwko osobie prawnej, na przykład gminie, wytacza się według miejsca jej siedziby. W sprawach wynikających ze stosunku najmu nieruchomości można rozważyć także art. 37¹ Kodeksu postępowania cywilnego, który pozwala wytoczyć powództwo przed sąd miejsca położenia nieruchomości. W praktyce, gdy gmina i lokal znajdują się w tej samej miejscowości, będzie to zwykle ten sam sąd.

Jakie dowody dołączyć do pozwu?

W sprawie o ustalenie istnienia stosunku najmu ciężar przedstawienia faktów i dowodów spoczywa na powodzie. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego. Lokator powinien wykazać, że po wygaśnięciu pierwotnej umowy nadal mieszkał w lokalu za wiedzą i zgodą właściciela, płacił czynsz i był traktowany jak najemca.

Najbardziej przydatne dowody to:

• pierwsza pisemna umowa najmu albo decyzja, przydział lub inny dokument, na podstawie którego lokal został oddany do używania,
• potwierdzenia przelewów, książeczki opłat, dowody wpłat czynszu i opłat eksploatacyjnych,
• pisma właściciela lub administratora o wysokości czynszu, podwyżkach, rozliczeniach mediów, remontach i przeglądach,
• korespondencja e-mailowa lub pisemna z gminą, zakładem gospodarki mieszkaniowej albo administratorem,
• zaświadczenia o zameldowaniu, dokumenty dotyczące odbioru korespondencji, umowy na media,
• zeznania świadków, na przykład sąsiadów, byłych pracowników administracji albo osób, które potwierdzą stałe zamieszkiwanie i sposób traktowania lokatorów przez właściciela.

Jeżeli takich lokatorów jest więcej, każda osoba powinna przeanalizować swoją sytuację osobno. Wspólne tło sprawy może być podobne, ale wyrok w sprawie o ustalenie dotyczy konkretnego powoda, konkretnego lokalu i konkretnego stosunku najmu.

Jak sformułować żądanie pozwu?

Żądanie pozwu powinno być precyzyjne. Można wnosić o ustalenie, że pomiędzy powodem a pozwanym właścicielem istnieje stosunek najmu określonego lokalu mieszkalnego, położonego pod konkretnym adresem, zawarty albo przedłużony na czas nieoznaczony od wskazanej daty.

Przykładowe żądanie może brzmieć:

Wnoszę o ustalenie, że pomiędzy powodem Janem Kowalskim a pozwaną Gminą X istnieje od dnia 1 stycznia 2010 r. stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr 3 położonego w miejscowości X przy ul. Y 1, zawarty na czas nieoznaczony.

W uzasadnieniu należy opisać: pierwotną podstawę zajęcia lokalu, datę wygaśnięcia pierwszej umowy, dalsze zamieszkiwanie, sposób płacenia czynszu, zachowanie właściciela oraz cel, dla którego konieczne jest sądowe ustalenie najmu. Jeżeli celem jest wykup lokalu albo bonifikata, trzeba wskazać właściwe uchwały gminy lub pisma gminy, z których wynika, że status najemcy ma znaczenie.

Do pozwu należy dołączyć odpis pozwu dla pozwanego, załączniki dla sądu i pozwanego, dowód opłaty sądowej oraz pełnomocnictwo, jeżeli lokatora reprezentuje pełnomocnik. Wymogi formalne pozwu wynikają z art. 126 § 1, art. 126¹ § 1 oraz art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy warto najpierw wystąpić do gminy o potwierdzenie najmu?

Tak, często warto rozpocząć od pisemnego wniosku do gminy albo administratora. W piśmie można wezwać właściciela do potwierdzenia, że stosunek najmu trwa na czas nieoznaczony, oraz do wydania zaświadczenia potrzebnego do procedury wykupu. Takie pismo może doprowadzić do polubownego rozwiązania sprawy, a jeżeli gmina odmówi, odpowiedź będzie dodatkowym dowodem interesu prawnego w procesie.

W wezwaniu warto powołać art. 674 Kodeksu cywilnego, art. 660 Kodeksu cywilnego oraz opisać fakty: stałe zamieszkiwanie, regularne płatności i korespondencję kierowaną do lokatora. Jeżeli gmina milczy albo odmawia, pozew o ustalenie może być uzasadnionym kolejnym krokiem.

FAQ

Czy brak podpisanej umowy oznacza, że nie jestem najemcą?

Nie zawsze. Jeżeli właściciel po wygaśnięciu umowy godził się na dalsze używanie lokalu i przyjmował czynsz, najem mógł zostać przedłużony na czas nieoznaczony na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego. Brak formy pisemnej nie unieważnia takiego najmu, a art. 660 Kodeksu cywilnego nakazuje traktować go jako zawarty na czas nieoznaczony.

Czy wyrok ustalający najem gwarantuje wykup mieszkania z bonifikatą?

Nie. Wyrok może potwierdzić status najemcy, co bywa konieczne przy procedurze wykupu. Sama sprzedaż lokalu i bonifikata zależą jednak od ustawy o gospodarce nieruchomościami, uchwał gminy i zasad przyjętych przez właściciela lokalu.

Kogo pozwać w sprawie lokalu gminnego?

Pozwanym powinna być gmina jako właściciel lokalu, oznaczona pełną nazwą, na przykład Gmina X. Co do zasady nie pozywa się samego urzędu gminy, ponieważ urząd jest aparatem pomocniczym, a nie właścicielem lokalu.

Ile wynosi opłata od pozwu o ustalenie istnienia najmu?

W sprawie majątkowej opłata wynosi co do zasady 5% wartości przedmiotu sporu na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wartość przedmiotu sporu ustala się według art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli przy najmie na czas nieoznaczony najczęściej jako sumę czynszu za trzy miesiące.

Czy kilku lokatorów może złożyć jeden pozew?

Jest to możliwe tylko wtedy, gdy spełnione są przesłanki współuczestnictwa procesowego z art. 72 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce każdy lokal i każdy stosunek najmu trzeba opisać osobno, dlatego często bezpieczniejsze jest przygotowanie odrębnych pozwów albo bardzo staranne ujęcie żądań kilku powodów w jednym piśmie.

Źródła

• art. 60, art. 659 § 1, art. 660, art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 16, art. 17 pkt 4, art. 23, art. 30, art. 37¹, art. 64 § 1, art. 72, art. 126 § 1, art. 126¹ § 1, art. 187 § 1, art. 189, art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• art. 2 ust. 1 pkt 1 oraz art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 351/12.