Najem okazjonalny a ochrona lokatorów i eksmisja

Od czego zależy skuteczność najmu okazjonalnego

Najpierw trzeba odróżnić nazwę umowy od jej rzeczywistej skuteczności. To, że dokument został zatytułowany jako „najem okazjonalny”, nie wystarcza. Umowa musi spełniać wymagania z art. 19a ust. 1-3 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy najem okazjonalny może dotyczyć lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, być zawarty na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat i być zawarty przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Do takiej umowy należy dołączyć dokumenty wymagane przez art. 19a ust. 2 ustawy, czyli:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu albo osoby mającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Jeżeli chcesz sprawdzić, czy dokumentacja została przygotowana prawidłowo, zobacz także materiał o tym, jak działa zabezpieczenie najmu okazjonalnego.

W praktyce bardzo ważne jest też zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia – art. 19b ust. 3 tej ustawy.

Brak spełnienia tych wymogów może oznaczać, że właściciel nie skorzysta z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu przewidzianej dla najmu okazjonalnego. Wtedy zastosowanie mogą mieć zwykłe zasady ochrony lokatorów, znacznie mniej korzystne dla wynajmującego.

Czy przy najmie okazjonalnym działa ochrona kobiet w ciąży, dzieci i innych lokatorów szczególnie chronionych

Przy zwykłej eksmisji ustawa chroni niektóre osoby szczególnie mocno, np. małoletnich, kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne czy obłożnie chore. Wynika to przede wszystkim z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, który ogranicza możliwość orzeczenia braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec wskazanych kategorii osób.

Jednak w przypadku najmu okazjonalnego ustawodawca wprost wyłączył stosowanie części tych mechanizmów. Zgodnie z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów po zakończeniu najmu okazjonalnego i spełnieniu warunków ustawowych właściciel może doprowadzić do opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego najemcy, po nadaniu mu klauzuli wykonalności przez sąd. W tym trybie nie zapada klasyczny wyrok eksmisyjny z rozstrzyganiem o lokalu socjalnym.

To oznacza, że co do zasady dziecko, ciąża czy podeszły wiek nie powodują automatycznie przyznania prawa do lokalu socjalnego w ramach najmu okazjonalnego. Dla właściciela jest to zasadnicza przewaga nad zwykłą umową najmu.

Nie oznacza to jednak, że każdą sprawę da się przeprowadzić identycznie. Jeżeli dokumentacja jest wadliwa albo umowa nie spełnia ustawowych warunków, lokator może kwestionować możliwość zastosowania trybu z art. 19e ustawy. Właśnie dlatego tak istotna jest poprawna konstrukcja umowy i załączników.

Kiedy można wypowiedzieć umowę z powodu zaległości

Jeżeli problemem są zaległości czynszowe, właściciel nie może pominąć procedury wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

„jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.

W praktyce oznacza to zwykle kilka kroków:

1. powstanie zaległości obejmujących co najmniej trzy pełne okresy płatności,
2. pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia,
3. wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
4. dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu – wypowiedzenie umowy z zachowaniem terminu ustawowego.

Jeżeli chcesz porównać tę procedurę z praktycznym przypadkiem zaległości, zobacz również analizę: rozwiązanie najmu okazjonalnego z powodu braku płatności.

Jeżeli umowa kończy się z upływem czasu, na jaki została zawarta, nie trzeba jej wypowiadać z przyczyn czynszowych, ale nadal trzeba przejść procedurę żądania opróżnienia lokalu z art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, a następnie ewentualnie procedurę klauzulową z art. 19d ust. 4 i art. 19e tej ustawy.

Jak wygląda procedura opróżnienia lokalu przy najmie okazjonalnym

Po ustaniu stosunku najmu okazjonalnego właściciel nie idzie od razu do komornika. Najpierw powinien doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Wymagania tego pisma określa art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z tym przepisem żądanie powinno:

• być sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela,
• wskazywać przyczynę ustania stosunku najmu,
• wyznaczać termin do opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.

Jeżeli najemca mimo tego nie opuszcza lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Podstawę stanowi art. 19d ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów w zw. z art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawę kieruje się do komornika. Komornik prowadzi wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu na podstawie tytułu wykonawczego, bez potrzeby prowadzenia klasycznego procesu o eksmisję.

Warto też pamiętać, że przy zmianach w trakcie trwania najmu problem mogą wywołać np. aneksy, przedłużenie umowy albo zmiana osób zamieszkujących. W takich sytuacjach pomocny może być materiał o tym, jak wygląda zabezpieczenie najmu okazjonalnego przy przedłużeniu umowy.

Czy wynajęcie mieszkania rodzinie z dzieckiem zwiększa ryzyko właściciela

Jeżeli najem okazjonalny został zawarty prawidłowo, samo to, że najemcą jest rodzina z dzieckiem, nie powinno zwiększać ryzyka odzyskania lokalu w takim stopniu, jak przy zwykłym najmie. Właśnie po to ustawodawca wprowadził konstrukcję aktu notarialnego i wskazania lokalu zastępczego przez najemcę.

Ryzyko rośnie jednak wtedy, gdy:

• umowa nie spełnia wymogów z art. 19a ustawy,
• nie zgłoszono jej w terminie do urzędu skarbowego zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy,
• załączniki są niekompletne albo wadliwe,
• właściciel pominął prawidłowe wypowiedzenie albo żądanie opróżnienia lokalu,
• stan faktyczny zmienił się tak, że wskazany lokal przestał być dostępny, a dokumentacja nie została zaktualizowana.

W takich przypadkach lokatorzy często podnoszą zarzuty formalne i próbują wykazać, że właściciel nie może korzystać z trybu najmu okazjonalnego. Dlatego przed podpisaniem umowy z rodziną warto zadbać nie tylko o sam wzór umowy, ale też o pełne i aktualne załączniki.

Najczęstsze błędy właścicieli

W praktyce najczęściej pojawiają się następujące problemy:

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy najem okazjonalny rzeczywiście chroni właściciela, a kiedy problemy wynikają z błędów formalnych.

FAQ

Czy przy najmie okazjonalnym sąd przyznaje lokal socjalny?

Co do zasady nie. Przy prawidłowym najmie okazjonalnym właściciel korzysta z procedury opartej na akcie notarialnym najemcy i klauzuli wykonalności, a nie z klasycznego wyroku eksmisyjnego z rozstrzyganiem o lokalu socjalnym.

Czy kobieta w ciąży albo dziecko blokują eksmisję z najmu okazjonalnego?

Nie automatycznie. Ochrona z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy zwykłych spraw eksmisyjnych. W prawidłowym najmie okazjonalnym decydują zasady z art. 19a-19e tej ustawy.

Czy wystarczy sama umowa nazwana najmem okazjonalnym?

Nie. Potrzebne są także załączniki wymagane przez art. 19a ust. 2 ustawy, zwłaszcza akt notarialny o poddaniu się egzekucji.

Czy brak zgłoszenia do urzędu skarbowego ma znaczenie?

Tak. Zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy zgłoszenia trzeba dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela ochrony przewidzianej dla najmu okazjonalnego.

Czy można usunąć najemcę od razu po powstaniu zaległości?

Nie. Jeżeli przyczyną ma być zaleganie z czynszem, trzeba zachować procedurę z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin do zapłaty.

Źródła

• art. 11 ust. 2 pkt 2, art. 14 ust. 4, art. 19a-19e ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• ustawa z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny, w zakresie ogólnych zasad najmu i wypowiedzenia, o ile nie zostały wyłączone przepisami szczególnymi ustawy o ochronie praw lokatorów