Choroba Alzheimera a sprzedaż wspólnej nieruchomości

Sprzedaż mieszkania należącego do kilku osób

Jeżeli mieszkanie należało do majątku wspólnego dziadków, to po śmierci dziadka wspólność majątkowa małżeńska ustała, a udział dziadka wszedł do spadku. Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W praktyce oznacza to, że babcia zachowała swój udział w mieszkaniu, a udział po dziadku mógł przypaść Panu na podstawie testamentu.

Testament babci nie daje jeszcze prawa do rozporządzania jej udziałem za jej życia. Spadek otwiera się dopiero z chwilą śmierci spadkodawcy na podstawie art. 924 Kodeksu cywilnego, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego. Dopóki babcia żyje, pozostaje właścicielką swojego udziału i to jej zgoda jest potrzebna do sprzedaży całej nieruchomości.

Sprzedaż całego mieszkania jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Bez takiej zgody można co najwyżej rozporządzić własnym udziałem, ponieważ art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż samego udziału w mieszkaniu jest jednak zwykle trudniejsza i mniej korzystna cenowo niż sprzedaż całego lokalu.

Czy babcia może podpisać akt sprzedaży albo pełnomocnictwo?

Sama diagnoza choroby Alzheimera nie powoduje automatycznie utraty zdolności do czynności prawnych. Osoba pełnoletnia ma pełną zdolność do czynności prawnych, jeżeli nie została ubezwłasnowolniona, co wynika z art. 11 Kodeksu cywilnego. Ocenia się jednak konkretny moment składania oświadczenia woli, czyli chwilę podpisania pełnomocnictwa albo aktu sprzedaży.

Jeżeli babcia rozumie znaczenie czynności, wie, że sprzedaje mieszkanie lub udziela pełnomocnictwa, zna skutki tej decyzji i działa swobodnie, może osobiście zawrzeć umowę sprzedaży u notariusza albo udzielić pełnomocnictwa. Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo do jej zawarcia również powinno mieć formę aktu notarialnego zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego.

Notariusz nie może jednak dokonać czynności, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona ma zdolność do czynności prawnych. Wynika to z art. 86 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. Jeżeli notariusz uzna, że babcia nie rozumie znaczenia aktu albo nie może swobodnie wyrazić woli, powinien odmówić sporządzenia aktu. Dodatkowo oświadczenie złożone przez osobę znajdującą się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli jest nieważne na podstawie art. 82 Kodeksu cywilnego.

W praktyce przy zaawansowanej chorobie Alzheimera notariusz może poprosić o aktualną dokumentację lekarską albo odmówić czynności, jeżeli rozmowa z babcią nie potwierdza, że rozumie ona znaczenie sprzedaży. Warto pamiętać, że nie chodzi o sam fakt posiadania orzeczenia o niepełnosprawności, lecz o realną zdolność do świadomego i swobodnego złożenia oświadczenia woli w danym dniu.

Jeżeli rozważają Państwo pełnomocnictwo, przydatne może być omówienie zasad udzielania pełnomocnictwa od osoby chorej, zwłaszcza gdy stan zdrowia zmienia się z dnia na dzień.

Co, jeśli babcia nie może świadomie złożyć oświadczenia?

Jeżeli babcia nie jest w stanie świadomie podpisać aktu ani pełnomocnictwa, nie należy próbować przeprowadzać sprzedaży na siłę. Taka czynność może zostać zakwestionowana jako nieważna na podstawie art. 82 Kodeksu cywilnego, a w przypadku osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie czynność dokonana samodzielnie byłaby nieważna na podstawie art. 14 § 1 Kodeksu cywilnego.

W takiej sytuacji trzeba rozważyć ustanowienie odpowiedniej reprezentacji. Najdalej idącym rozwiązaniem jest ubezwłasnowolnienie całkowite albo częściowe. Ubezwłasnowolnienie całkowite może zostać orzeczone wobec osoby, która ukończyła 13 lat i wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych nie jest w stanie kierować swoim postępowaniem. Podstawą jest art. 13 § 1 Kodeksu cywilnego. Ubezwłasnowolnienie częściowe może dotyczyć osoby pełnoletniej, której stan nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia całkowitego, ale potrzebna jest pomoc do prowadzenia jej spraw, co wynika z art. 16 § 1 Kodeksu cywilnego.

Dla osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie ustanawia się opiekuna na podstawie art. 13 § 2 Kodeksu cywilnego. Dla osoby ubezwłasnowolnionej częściowo ustanawia się kuratora zgodnie z art. 16 § 2 Kodeksu cywilnego. Opiekun albo kurator nie może jednak dowolnie sprzedać udziału babci. Sprzedaż nieruchomości osoby pozostającej pod opieką albo kuratelą wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego, ponieważ art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego we wszystkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego, a art. 178 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o opiece do kurateli.

Jak wygląda postępowanie o ubezwłasnowolnienie?

Sprawy o ubezwłasnowolnienie należą do sądu okręgowego zgodnie z art. 544 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Wniosek składa się zasadniczo do sądu właściwego według miejsca zamieszkania osoby, której dotyczy wniosek. Osobami uprawnionymi do złożenia wniosku są małżonek, krewni w linii prostej, rodzeństwo oraz przedstawiciel ustawowy, co wynika z art. 545 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Wnuk jest krewnym w linii prostej, więc może złożyć taki wniosek.

Wniosek powinien zawierać opis stanu zdrowia babci, wskazanie, czy chodzi o ubezwłasnowolnienie całkowite czy częściowe, oraz dokumenty medyczne potwierdzające chorobę i jej wpływ na zdolność prowadzenia spraw. Sąd co do zasady wysłuchuje osobę, której dotyczy wniosek, na podstawie art. 547 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Osoba ta powinna zostać zbadana przez biegłego lekarza psychiatrę lub neurologa, a także psychologa, co wynika z art. 553 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Opłata od wniosku wynosi obecnie co do zasady 100 zł na podstawie art. 23 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Mogą pojawić się także wydatki na opinie biegłych. Jeżeli sytuacja finansowa na to nie pozwala, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych na podstawie art. 102 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W czasie trwania sprawy sąd może ustanowić doradcę tymczasowego, jeżeli jest to konieczne dla ochrony osoby lub jej mienia. Podstawą jest art. 548 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawach, w których konieczne jest szybkie zabezpieczenie majątku lub regulowanie pilnych płatności, warto rozważyć taki wniosek.

Jeżeli w rodzinie istnieje spór co do potrzeby ubezwłasnowolnienia, warto przeanalizować również argumenty przeciwne i możliwe alternatywy. Pomocne może być omówienie, jak zapobiec ubezwłasnowolnieniu, gdy nie jest ono konieczne albo gdy można chronić interesy chorej osoby łagodniejszymi środkami.

Zgoda sądu opiekuńczego na sprzedaż udziału babci

Po prawomocnym ubezwłasnowolnieniu i ustanowieniu opiekuna albo kuratora nie następuje automatyczna możliwość sprzedaży mieszkania. Opiekun lub kurator powinien złożyć do sądu opiekuńczego wniosek o zezwolenie na sprzedaż udziału należącego do babci. Wniosek powinien wykazywać, że sprzedaż leży w interesie babci, a nie wyłącznie w interesie pozostałych współwłaścicieli.

Sąd będzie oceniał między innymi, czy babcia ma zapewnione miejsce pobytu, czy cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej, czy środki ze sprzedaży zostaną zabezpieczone dla niej oraz czy sprzedaż nie pozbawia jej majątku potrzebnego do utrzymania. Pieniądze z jej udziału nie mogą zostać potraktowane jako środki rodziny. Należą do babci i powinny być przeznaczane przede wszystkim na opiekę, leczenie, rehabilitację, pobyt w domu opieki lub inne jej uzasadnione potrzeby.

Czy można znieść współwłasność zamiast sprzedawać mieszkanie?

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone w dopuszczalny sposób. W przypadku mieszkania sąd może przyznać lokal jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego, zarządzić sprzedaż albo zastosować inne rozwiązanie zgodne z przepisami o zniesieniu współwłasności. Dla rozliczeń istotne są art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak współwłaścicielem jest osoba chora i niezdolna do działania, jej interes musi być prawidłowo reprezentowany. W praktyce bez ustanowienia właściwego przedstawiciela lub kuratora postępowanie może się skomplikować. Podobne problemy pojawiają się przy reprezentowaniu niezdolnego małżonka, gdy trzeba podjąć decyzję dotyczącą majątku wspólnego lub nieruchomości.

Co warto przygotować przed wizytą u notariusza albo w sądzie?

Przed podjęciem decyzji warto zebrać dokumenty dotyczące własności mieszkania: numer księgi wieczystej, akt nabycia lokalu, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia po dziadku, testamenty, odpis aktu zgonu dziadka, dokumenty medyczne babci oraz orzeczenie o niepełnosprawności. Stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia są potrzebne, aby wykazać prawa spadkobiercy do udziału po zmarłym, co wynika z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli babcia ma okresy lepszego kontaktu i rozumienia sytuacji, można skonsultować z notariuszem, czy w danym stanie możliwe jest sporządzenie pełnomocnictwa lub aktu sprzedaży. Jeżeli stan jest zaawansowany i stały, bezpieczniejsze prawnie będzie przygotowanie wniosku do sądu, zamiast ryzykować nieważność czynności.

FAQ

Czy mogę sprzedać całe mieszkanie bez zgody babci?

Nie. Sprzedaż całego mieszkania wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Bez udziału babci lub jej prawidłowego przedstawiciela można rozporządzić tylko własnym udziałem zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego.

Czy orzeczenie o niepełnosprawności wystarczy, aby wnuk reprezentował babcię?

Nie. Orzeczenie o niepełnosprawności nie jest pełnomocnictwem i nie ustanawia przedstawiciela ustawowego. Do reprezentowania babci potrzebne jest ważne pełnomocnictwo, opieka po ubezwłasnowolnieniu całkowitym albo kuratela po ubezwłasnowolnieniu częściowym, zależnie od sytuacji.

Czy notariusz może odmówić sprzedaży mieszkania z powodu choroby Alzheimera?

Tak, jeżeli ma wątpliwości, czy babcia ma zdolność do czynności prawnych lub rozumie znaczenie aktu. Podstawą jest art. 86 Prawa o notariacie. Notariusz ocenia sytuację w dniu czynności, a nie tylko na podstawie samej diagnozy.

Czy po ubezwłasnowolnieniu opiekun może od razu sprzedać udział babci?

Nie. Sprzedaż udziału w nieruchomości jest ważną sprawą majątkową. Opiekun lub kurator powinien uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego na podstawie art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, stosowanego odpowiednio do kurateli przez art. 178 § 2 tego kodeksu.

Czy pieniądze ze sprzedaży udziału babci można przeznaczyć na koszty rodziny?

Nie w dowolny sposób. Środki przypadające babci są jej majątkiem. Powinny być zabezpieczone i wydatkowane na jej potrzeby, w tym opiekę, leczenie, rehabilitację, utrzymanie lub pobyt w placówce opiekuńczej.

Źródła

• Art. 11, art. 13 § 1 i § 2, art. 14 § 1, art. 16 § 1 i § 2, art. 82, art. 99 § 1, art. 158, art. 198, art. 199, art. 210 § 1, art. 211, art. 212, art. 922 § 1, art. 924, art. 925 oraz art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 31 § 1, art. 156 i art. 178 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 544 § 1, art. 545 § 1, art. 547 § 1, art. 548 § 1 i art. 553 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 86 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.
• Art. 23 pkt 1 i art. 102 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.