Wady techniczne mieszkania wykryte pół roku od zakupu - roszczenia wobec sprzedającego

Mieszkanie z rynku wtórnego – rękojmia za wady

Zgodnie z generalną zasadą każdej osobie kupującej lokal z rynku wtórnego przysługuje prawo do rękojmi. Podstawą prawną rękojmi jest art. 556 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Swoich roszczeń związanych z wadami fizycznym nabytego lokalu, zgodnie z wymienionym artykułem, można dochodzić w terminie 5 lat od daty transakcji.

Ponieważ przedstawiona umowa ani nie ogranicza, ani nie wyłącza rękojmi, może Pani z niej skorzystać. Także i z tego powodu, iż w umowie nie zaznaczono, że lokal jest do remontu ani też nie dołączono do umowy zdjęć z ujawnionych wad lokalu (zacieki za szafą), to sprzedający nie może być zwolniony z odpowiedzialności na podstawie art. 557 K.c., zgodnie z którym sprzedający jest zwolniony z odpowiedzialności za wady, o jakich wiedział kupujący w chwili zawarcia transakcji. Co prawda § 6 akapit 2 umowy zawiera oświadczenia, iż kupującemu znany jest stan techniczny lokalu, ale nie dotyczy to wad ukrytych, nadto nie zostało to podparte stosownymi zdjęciami.

Wady techniczne lokalu istniejące w chwili zakupu

Z Pana opisu można śmiało domniemywać, że opisane wady istniały już w dacie zakupu lokalu, a nie po tym terminie, a jest to warunek dochodzenia roszczeń z rękojmi. Niewątpliwie fakt zawilgocenia ścian (ukrytych pod zamalowaniem i za szafą), nieszczelne instalacje wodne czy kanalizacyjne są to poważne wady techniczne lokalu, z którym wiąże się kosztowny remont związany z osuszeniem i naprawą źródła szkód.

Art. 5561 K.c. definiuje wadę fizyczną jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Z kolei art. 5562 K.c. zastrzega, że jeśli kupującym jest konsument, a wada fizyczna (np. pleśń, zawilgocenie na ścianie) została stwierdzona przed upływem 1 roku od wydania nieruchomości, uznaje się, że wada istniała w momencie sprzedaży. W takiej sytuacji sprzedawca będzie odpowiadał za wadę. Zatem realizując swoje roszczenie z rękojmi, Pan, jako kupujący, może:

• żądać usunięcia powstałych wad na koszt sprzedawcy;
• domagać się obniżenia ceny zakupionego lokalu;
• odstąpić od umowy, a następnie wystąpić z żądaniem zwrotu pieniędzy. Ta opcja jest możliwa wyłącznie w sytuacji, kiedy wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Pismo do sprzedającego o wykrytych wadach i przedstawienie żądań

O zaistniałym fakcie sprzedawcę należy poinformować pisemnie. Pismo powinno zawierać szczegółowy opis wady wraz z dokumentacją fotograficzną oraz sprecyzowane żądania. W razie stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedający niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Ponadto, zaznaczam to powtórnie, Pan, jako kupujący, nie może od umowy odstąpić, jeżeli wada jest nieistotna. Natomiast obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Wartość wady szacuje się na podstawie opinii biegłego z zakresu robót budowlanych.

Jeśli zażąda Pan usunięcia wady, termin dochodzenia praw z tytułu rękojmi zaczyna obowiązywać dopiero wtedy, gdy sprzedawca nie usunie usterki. Co istotne, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W takim przypadku będzie Pan mógł nawet po upływie 10 lat od wydania lokalu przez sprzedającego dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi.

Jak widać, jest szereg możliwości w ramach rękojmi, z których może Pan skorzystać.

Fakt zakupu lokalu na podstawie aktu notarialnego nie ma wpływu na rękojmię, tym bardziej że zakup nieruchomości jest dopuszczalny tylko w takiej formie.