.
Mamy 13 516 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Wady techniczne mieszkania wykryte pół roku od zakupu - roszczenia wobec sprzedającego

Autor: Wioletta Dyl

Pół roku temu zakupiłem nieruchomość – suterenę 21 m2 w miejscowości wypoczynkowej. Podczas oglądania mieszkania dostrzegłem pęknięcie w podłodze płytek łazienkowych i sprzedająca obniżyła cenę o kilka tysięcy złotych na naprawę tej podłogi. Poza tym twierdziła, że mieszkanie jest wyremontowane i nic się z nim nie dzieje, a po naprawie płytek można je wynająć. Wspomniała też, że ściany zewnętrzne domu były remontowane i izolowane, jak również samo mieszkanie. Od zakupu przez pół roku nikt tam nie mieszkał i ja również tam nie zaglądałem. Miesiąc temu sprowadziłem jednak firmę remontową i fachowcy stwierdzili rozległe konsekwencje przecieku w łazience i brak izolacji w podłodze. Remont podłogi i ścian wycenili na ok. 35 tys. zł, a to tylko etap początkowy. Czy mam prawo dochodzić roszczeń od sprzedającej i otrzymać od niej jakąś rekompensatę? Dodam, że kilka dni temu życzliwa osoba ze wspólnoty poinformowała mnie, że to mieszkanie ma złą reputację, bo jest na ścianach grzyb, ludzie chorują i były poważne problemy z kanalizacją. W czasie oględzin i odbioru mieszkania nie było plam grzyba widać, bo ktoś tam jeszcze mieszkał i meble wszystko zasłaniały. Nieruchomość zakupiłem na podstawie notarialnej umowy, czy to może utrudnić mi roszczenia wobec sprzedającej, która ukryła tak poważne wady?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wady techniczne mieszkania wykryte pół roku od zakupu - roszczenia wobec sprzedającego

Mieszkanie z rynku wtórnego – rękojmia za wady

Zgodnie z generalną zasadą każdej osobie kupującej lokal z rynku wtórnego przysługuje prawo do rękojmi. Podstawą prawną rękojmi jest art. 556 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Swoich roszczeń związanych z wadami fizycznym nabytego lokalu, zgodnie z wymienionym artykułem, można dochodzić w terminie 5 lat od daty transakcji.

 

Ponieważ przedstawiona umowa ani nie ogranicza, ani nie wyłącza rękojmi, może Pani z niej skorzystać. Także i z tego powodu, iż w umowie nie zaznaczono, że lokal jest do remontu ani też nie dołączono do umowy zdjęć z ujawnionych wad lokalu (zacieki za szafą), to sprzedający nie może być zwolniony z odpowiedzialności na podstawie art. 557 K.c., zgodnie z którym sprzedający jest zwolniony z odpowiedzialności za wady, o jakich wiedział kupujący w chwili zawarcia transakcji. Co prawda § 6 akapit 2 umowy zawiera oświadczenia, iż kupującemu znany jest stan techniczny lokalu, ale nie dotyczy to wad ukrytych, nadto nie zostało to podparte stosownymi zdjęciami.

 

Wady techniczne lokalu istniejące w chwili zakupu

Z Pana opisu można śmiało domniemywać, że opisane wady istniały już w dacie zakupu lokalu, a nie po tym terminie, a jest to warunek dochodzenia roszczeń z rękojmi. Niewątpliwie fakt zawilgocenia ścian (ukrytych pod zamalowaniem i za szafą), nieszczelne instalacje wodne czy kanalizacyjne są to poważne wady techniczne lokalu, z którym wiąże się kosztowny remont związany z osuszeniem i naprawą źródła szkód.

 

Art. 5561 K.c. definiuje wadę fizyczną jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Z kolei art. 5562 K.c. zastrzega, że jeśli kupującym jest konsument, a wada fizyczna (np. pleśń, zawilgocenie na ścianie) została stwierdzona przed upływem 1 roku od wydania nieruchomości, uznaje się, że wada istniała w momencie sprzedaży. W takiej sytuacji sprzedawca będzie odpowiadał za wadę. Zatem realizując swoje roszczenie z rękojmi, Pan, jako kupujący, może:

 

  • żądać usunięcia powstałych wad na koszt sprzedawcy;
  • domagać się obniżenia ceny zakupionego lokalu;
  • odstąpić od umowy, a następnie wystąpić z żądaniem zwrotu pieniędzy. Ta opcja jest możliwa wyłącznie w sytuacji, kiedy wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

 

Pismo do sprzedającego o wykrytych wadach i przedstawienie żądań

O zaistniałym fakcie sprzedawcę należy poinformować pisemnie. Pismo powinno zawierać szczegółowy opis wady wraz z dokumentacją fotograficzną oraz sprecyzowane żądania. W razie stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedający niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Ponadto, zaznaczam to powtórnie, Pan, jako kupujący, nie może od umowy odstąpić, jeżeli wada jest nieistotna. Natomiast obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Wartość wady szacuje się na podstawie opinii biegłego z zakresu robót budowlanych.

 

Jeśli zażąda Pan usunięcia wady, termin dochodzenia praw z tytułu rękojmi zaczyna obowiązywać dopiero wtedy, gdy sprzedawca nie usunie usterki. Co istotne, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W takim przypadku będzie Pan mógł nawet po upływie 10 lat od wydania lokalu przez sprzedającego dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi.

 

Jak widać, jest szereg możliwości w ramach rękojmi, z których może Pan skorzystać.

 

Fakt zakupu lokalu na podstawie aktu notarialnego nie ma wpływu na rękojmię, tym bardziej że zakup nieruchomości jest dopuszczalny tylko w takiej formie.

Masz problem prawny? Opisz swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VIII minus jeden =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl