Wady ukryte mieszkania po zakupie – jakie roszczenia wobec sprzedawcy

Kiedy po zakupie mieszkania można dochodzić roszczeń

Jeżeli po kilku miesiącach od zakupu ujawniły się poważne problemy, takie jak grzyb, zawilgocenie, nieszczelna instalacja, przecieki, brak izolacji albo ukryte uszkodzenia podłogi i ścian, to co do zasady można rozważać odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne.

Podstawą jest art. 556 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Wadę fizyczną definiuje art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego – jest to niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel wynikający z umowy albo z okoliczności lub przeznaczenia, albo nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, czy wady istniały już w chwili sprzedaży albo wynikały z przyczyny tkwiącej w lokalu w tamtym czasie. Przy zawilgoceniu, grzybie, wadliwej izolacji czy nieszczelnej kanalizacji bardzo często tak właśnie jest, ale zwykle trzeba to wykazać dowodowo.

Rękojmia przy mieszkaniu z rynku wtórnego

Przy sprzedaży nieruchomości termin odpowiedzialności z rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu – art. 568 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W praktyce oznacza to, że pół roku od zakupu nadal mieści się w podstawowym terminie dochodzenia roszczeń.

Nie ma przy tym znaczenia, że umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości właśnie takiej formy wymaga na podstawie art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, ale sama forma aktu notarialnego nie wyłącza uprawnień z rękojmi.

Trzeba jednak zawsze sprawdzić treść aktu notarialnego. W obrocie między osobami prywatnymi rękojmia może zostać ograniczona albo wyłączona na podstawie art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak sprzedawca podstępnie zataił wadę, takie wyłączenie lub ograniczenie jest bezskuteczne – art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc w umowie znalazł się zapis, że kupujący zna stan techniczny lokalu, nie przekreśla to automatycznie roszczeń co do wad ukrytych. Istotne jest, czy wada była rzeczywiście znana kupującemu i możliwa do wykrycia przy zwykłych oględzinach.

Czy wada ukryta musi istnieć już w chwili sprzedaży

Tak. Odpowiedzialność z rękojmi obejmuje wadę, która istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikała z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili – art. 559 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

W przypadku mieszkania będą to na przykład:

• stare zawilgocenie zamalowane przed sprzedażą,
• grzyb ukryty za zabudową lub meblami,
• nieszczelność instalacji wodnej lub kanalizacyjnej istniejąca wcześniej,
• brak prawidłowej izolacji przeciwwilgociowej,
• wady konstrukcji podłogi lub ścian.

Jeżeli wada ujawniła się dopiero podczas remontu, to nie przekreśla roszczeń. Przy nieruchomościach wiele wad wychodzi na jaw dopiero po odsłonięciu warstw wykończeniowych. Liczy się nie moment wykrycia, lecz to, czy źródło problemu istniało wcześniej.

Jakie roszczenia przysługują kupującemu

Kupujący może skorzystać z uprawnień wskazanych w art. 560 § 1 oraz art. 561 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W praktyce w grę wchodzą przede wszystkim następujące żądania:

Obniżenie ceny bywa najpraktyczniejszym rozwiązaniem przy lokalach z rynku wtórnego. Zgodnie z art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Odstąpienie od umowy jest możliwe tylko wtedy, gdy wada jest istotna – art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego. Przy małych usterkach sąd zwykle nie uzna odstąpienia za zasadne. Natomiast rozległy grzyb, trwałe zawilgocenie, wadliwa kanalizacja czy brak izolacji uniemożliwiający bezpieczne używanie lokalu może spełniać ten warunek, ale zależy to od skali problemu i dowodów.

Czy sprzedawca może bronić się tym, że kupujący znał stan lokalu

Zgodnie z art. 557 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

To jednak dotyczy tylko wad rzeczywiście znanych kupującemu. Samo ogólne stwierdzenie w akcie notarialnym, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym lokalu, nie oznacza jeszcze, że wiedział o ukrytym grzybie, zamalowanych zaciekach, nieszczelnej instalacji czy braku izolacji pod podłogą.

Jeżeli sprzedawca zapewniał, że mieszkanie jest wyremontowane, nadaje się do wynajmu albo nie ma problemów technicznych, takie zapewnienia mogą mieć znaczenie przy ocenie wady na podstawie art. 556¹ § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego.

Jak udowodnić, że wada była ukryta

W sporach o wady mieszkania najważniejsze są dowody. Im szybciej zostaną zabezpieczone, tym lepiej. W praktyce warto zgromadzić:

• szczegółowe zdjęcia i nagrania pokazujące skalę zawilgocenia, grzyba, uszkodzeń podłogi, ścian i instalacji,
• protokół lub pisemną opinię ekipy remontowej albo inspektora budowlanego,
• kosztorys naprawy,
• korespondencję ze sprzedawcą, ogłoszenie sprzedaży i ewentualne wiadomości o stanie lokalu,
• dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej dotyczące przecieków, kanalizacji, zgłoszeń awarii, wcześniejszych remontów albo reklamacji,
• zeznania świadków, np. sąsiadów lub członków wspólnoty, którzy wiedzieli o wcześniejszych problemach.

Jeżeli istnieje ryzyko sporu sądowego, bardzo pomocna jest niezależna opinia rzeczoznawcy budowlanego albo innego specjalisty, który wskaże przyczynę wady, czas jej powstawania i zakres koniecznych prac. W procesie sądowym ostatecznie i tak często powoływany jest biegły, ale prywatna opinia pomaga już na etapie przedsądowym.

Jak zgłosić wadę sprzedawcy

Najbezpieczniej zrobić to pisemnie – listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo e-mailem z potwierdzeniem doręczenia, a najlepiej obiema drogami. W piśmie należy:

1. opisać ujawnione wady i kiedy zostały stwierdzone,
2. wskazać, że chodzi o reklamację z tytułu rękojmi,
3. powołać konkretne żądanie: obniżenie ceny, usunięcie wady albo odstąpienie od umowy,
4. wyznaczyć rozsądny termin odpowiedzi,
5. dołączyć zdjęcia, kosztorys i wstępną opinię fachowca.

W przypadku żądania obniżenia ceny warto podać konkretną kwotę albo przynajmniej zapowiedzieć jej doprecyzowanie po uzyskaniu opinii specjalisty. Przy żądaniu usunięcia wady należy opisać, jakie prace są konieczne.

W obrocie między osobami prywatnymi przepisy nie przewidują już dawnego, sztywnego obowiązku „zawiadomienia w ciągu miesiąca”. Nadal jednak zwłoka jest niekorzystna dowodowo. Im szybciej kupujący reaguje po wykryciu problemu, tym trudniej sprzedawcy twierdzić, że wada powstała później.

Podstępne zatajenie wady

Jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie i celowo ją ukrył, sytuacja kupującego jest korzystniejsza. Znaczenie mają tu przede wszystkim dwa przepisy:

• art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego – kupujący musi rzeczywiście wiedzieć o wadzie, aby sprzedawca był zwolniony z odpowiedzialności,
• art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego – wyłączenie lub ograniczenie rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę.

Podstępne zatajenie może polegać np. na zamalowaniu zacieków, zasłonięciu zagrzybionych ścian meblami, przemilczeniu wcześniejszych awarii kanalizacji albo składaniu zapewnień, że lokal jest po remoncie i nie ma problemów technicznych, mimo wiedzy o wadach.

To jednak wymaga wykazania konkretnego stanu faktycznego. Same przypuszczenia nie wystarczą, dlatego warto zabezpieczyć relacje sąsiadów, dokumenty wspólnoty i wszelkie ślady wcześniejszych napraw maskujących problem.

Czy można żądać zwrotu kosztów remontu

W praktyce najczęściej dochodzi się obniżenia ceny odpowiadającego kosztom przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową albo różnicy wartości lokalu wadliwego i niewadliwego. Sama kwota z kosztorysu remontu nie zawsze będzie automatycznie zasądzona, bo sąd bada relację między ceną z umowy, wartością lokalu i zakresem wad.

W pewnych sytuacjach można też rozważać roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny lub art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego. To zależy jednak od okoliczności sprawy, treści umowy i zakresu szkody. Dlatego przy większych kwotach warto dobrać strategię roszczeń indywidualnie.

Co zrobić krok po kroku

1. Nie wykonuj od razu pełnego remontu bez udokumentowania wad.
2. Zrób zdjęcia, filmy i spisz zakres ujawnionych problemów.
3. Zleć opinię specjaliście i kosztorys napraw.
4. Wystąp do wspólnoty o informacje o wcześniejszych awariach, zalaniach, grzybie i pracach remontowych.
5. Wyślij do sprzedawcy reklamację z tytułu rękojmi z konkretnym żądaniem.
6. Jeżeli sprzedawca odmówi, rozważ wezwanie przedsądowe, mediację albo pozew.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce ocenia się roszczenia po wykryciu wad mieszkania z rynku wtórnego.

FAQ

Czy pół roku od zakupu mieszkania to za późno na reklamację?

Nie. Przy nieruchomości odpowiedzialność z rękojmi trwa 5 lat od wydania rzeczy kupującemu na podstawie art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy akt notarialny utrudnia dochodzenie roszczeń?

Nie. Akt notarialny jest wymaganą formą sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego i sam w sobie nie wyłącza rękojmi.

Czy można odstąpić od umowy sprzedaży mieszkania?

Tak, ale tylko gdy wada jest istotna, zgodnie z art. 560 § 1 i § 4 Kodeksu cywilnego. Przy sporze zwykle trzeba to wykazać opinią specjalisty i innymi dowodami.

Czy zapis „kupujący zna stan techniczny lokalu” zamyka sprawę?

Nie zawsze. Taki zapis nie musi obejmować wad ukrytych, których kupujący nie znał i nie mógł łatwo wykryć. Znaczenie ma art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego oraz konkretny stan faktyczny.

Czy najpierw trzeba wezwać sprzedawcę do naprawy?

Nie w każdym przypadku. Kupujący może od razu złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo, przy wadzie istotnej, o odstąpieniu od umowy – art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak zrobić to precyzyjnie i na piśmie.

Źródła

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 471, art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 558, art. 559, art. 560, art. 561, art. 566, art. 568;
• aktualne brzmienie przepisów dostępne w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP).