Rozwiązanie najmu z powodu agresywnego sąsiada

Czy najem na czas określony można wypowiedzieć bez odpowiedniego zapisu w umowie?

W opisanej sytuacji najważniejsze znaczenie ma to, że umowa najmu lokalu mieszkalnego została zawarta na czas określony. Zgodnie z art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie.

Oznacza to, że jeżeli w umowie nie wpisano prawa najemcy do wypowiedzenia umowy, np. z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia albo z ważnych przyczyn, najemca nie może oprzeć zwykłego wypowiedzenia wyłącznie na art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego. Art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy najmu zawartego na czas nieoznaczony, a przy najmie na czas oznaczony pierwszeństwo ma art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Nie zmienia tego zapis, że w sprawach nieuregulowanych umową stosuje się Kodeks cywilny. Taki zapis jedynie odsyła do przepisów ustawowych, ale nie tworzy samodzielnego uprawnienia do wypowiedzenia umowy na czas określony. Jeżeli więc najemca chce zakończyć taki najem przed terminem, w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść umowy i poszukać w niej konkretnych postanowień o wypowiedzeniu.

Agresywny sąsiad a wady lokalu

W sprawach najmu lokalu mieszkalnego trzeba odróżnić zwykłą uciążliwość sąsiedzką od sytuacji, która może być traktowana jako przeszkoda w korzystaniu z lokalu. Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Na podstawie art. 680 Kodeksu cywilnego przepisy o najmie rzeczy stosuje się odpowiednio do najmu lokalu, z zachowaniem przepisów szczególnych o najmie lokali.

Jeżeli po wydaniu lokalu ujawnią się wady, które ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie ich w odpowiednim czasie albo wady nie dają się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.

Przy lokalu mieszkalnym istnieje jeszcze art. 682 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Problem polega na tym, że agresywne zachowanie sąsiada nie zawsze będzie „wadą lokalu” w rozumieniu art. 664 § 2 lub art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli chodzi wyłącznie o zachowanie osoby trzeciej, z którą wynajmujący nie ma żadnego związku, jednostronne zerwanie umowy może być sporne. Inaczej można oceniać sytuację, gdy sąsiad jest także najemcą tego samego wynajmującego, wynajmujący zna problem, ma realne instrumenty reakcji i mimo pisemnych zgłoszeń nic nie robi.

Obowiązki wynajmującego, gdy problem sprawia inny lokator

Jeżeli agresywny sąsiad jest lokatorem tego samego właściciela, wynajmujący nie powinien ograniczać się do sugestii, że sąsiad „przeprosi”. W takiej sytuacji najemca powinien pisemnie zawiadomić wynajmującego o zdarzeniach i zażądać podjęcia działań zapewniających możliwość spokojnego i bezpiecznego korzystania z lokalu.

Jeżeli uciążliwy sąsiad jest najemcą tego samego wynajmującego, właściciel może mieć wobec niego instrumenty przewidziane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Ten przepis nie daje bezpośrednio najemcy prawa do wypowiedzenia własnej umowy, ale pokazuje, że wynajmujący nie jest całkowicie bezradny, jeżeli problemowy lokator pozostaje z nim w stosunku najmu. Brak reakcji wynajmującego może mieć znaczenie przy ocenie, czy najemca ma podstawy do rozwiązania umowy z powodu niemożności bezpiecznego korzystania z mieszkania.

Co zrobić krok po kroku?

Najemca nie powinien poprzestawać na rozmowach telefonicznych. W sporze o skuteczność wypowiedzenia najważniejsze będą dowody. W praktyce warto wykonać następujące działania:

• sprawdzić umowę najmu i ustalić, czy przewiduje jakiekolwiek przypadki wypowiedzenia przez najemcę, w tym wypowiedzenie z ważnych przyczyn;
• w razie kolejnego zdarzenia zagrażającego bezpieczeństwu wezwać Policję, dzwoniąc pod numer alarmowy 112;
• gromadzić dowody: nagrania hałasu, zdjęcia uszkodzeń drzwi, wiadomości do wynajmującego, zeznania świadków, notatki z interwencji Policji;
• wysłać do wynajmującego pisemne zawiadomienie opisujące konkretne daty i zdarzenia oraz wyznaczyć krótki termin na podjęcie działań;
• zaproponować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, najlepiej z pisemnym ustaleniem daty wyprowadzki, rozliczenia czynszu i kaucji;
• jeżeli zagrożenie jest realne i trwałe, rozważyć z prawnikiem wypowiedzenie bez zachowania terminu na podstawie art. 664 § 2 lub art. 682 Kodeksu cywilnego.

Zgłoszenie Policji i odpowiedzialność agresywnego sąsiada

Jeżeli sąsiad kopie w drzwi, szarpie klamkę, dobija się do lokalu, krzyczy, grozi albo urządza głośne libacje, sprawa nie jest wyłącznie cywilna. Zgodnie z art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Jeżeli dochodzi do gróźb popełnienia przestępstwa, znaczenie może mieć art. 190 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność za grożenie innej osobie popełnieniem przestępstwa na jej szkodę lub szkodę osoby najbliższej, jeżeli groźba wzbudza w zagrożonym uzasadnioną obawę, że będzie spełniona. Jeżeli doszło do uszkodzenia drzwi albo innego mienia, w zależności od wartości szkody może wchodzić w grę art. 288 § 1 Kodeksu karnego albo przepisy Kodeksu wykroczeń.

Interwencja Policji ma znaczenie praktyczne także w relacji z wynajmującym. Notatki z interwencji, numery zgłoszeń i ewentualne postępowanie wykroczeniowe lub karne mogą potwierdzać, że problem był realny, poważny i powtarzalny.

Czy można powołać się na błąd lub podstęp?

Uchylenie się od skutków podpisanej umowy z powodu błędu jest możliwe tylko w szczególnych okolicznościach. Zgodnie z art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli oświadczenie było złożone innej osobie, uchylenie się jest dopuszczalne co do zasady wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła go z łatwością zauważyć.

Art. 84 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga, aby błąd był istotny, czyli uzasadniał przypuszczenie, że gdyby osoba składająca oświadczenie woli nie działała pod wpływem błędu i oceniała sprawę rozsądnie, nie złożyłaby oświadczenia tej treści. Jeżeli natomiast błąd został wywołany podstępnie, art. 86 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala uchylić się od skutków oświadczenia także wtedy, gdy błąd nie był istotny albo nie dotyczył treści czynności prawnej.

W praktyce oznacza to, że najemca mógłby powołać się na art. 84, art. 86 i art. 88 Kodeksu cywilnego wtedy, gdy wynajmujący wiedział przed zawarciem umowy o agresywnym lokatorze, powtarzających się awanturach lub interwencjach Policji, a mimo to zataił tę informację albo zapewniał, że lokal jest spokojny i bezpieczny. Sam fakt, że po podpisaniu umowy ujawnił się trudny sąsiad, zwykle nie wystarczy do skutecznego uchylenia się od umowy.

Zgodnie z art. 88 § 1 Kodeksu cywilnego uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu lub groźby następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Zgodnie z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie to wygasa w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby z upływem roku od chwili, gdy stan obawy ustał.

Kaucja, czynsz i ryzyko samodzielnej wyprowadzki

Jeżeli najemca po prostu wyprowadzi się i przestanie płacić czynsz, a wypowiedzenie okaże się nieskuteczne, wynajmujący może dochodzić należności z umowy. Podstawowy obowiązek zapłaty czynszu wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Kaucja nie jest automatyczną opłatą za wcześniejsze wyjście z umowy. W przypadku lokali mieszkalnych art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 6 ust. 4 tej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Dlatego przy wcześniejszym zakończeniu najmu warto dopilnować protokołu zdawczo-odbiorczego, odczytów liczników, zwrotu kluczy i pisemnego rozliczenia kaucji. Jeżeli wynajmujący zgodzi się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, w porozumieniu należy wpisać, czy i w jakim zakresie zatrzymuje część kaucji lub czynszu.

FAQ

Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu na czas określony z miesięcznym terminem?

Tak, ale tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość albo gdy wynajmujący zgodzi się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Przy umowie na czas określony art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga, aby przypadki wypowiedzenia były wskazane w umowie.

Czy agresywny sąsiad zawsze jest podstawą do natychmiastowego wypowiedzenia?

Nie zawsze. Jeżeli zachowanie sąsiada realnie uniemożliwia korzystanie z lokalu albo zagraża zdrowiu, można rozważać art. 664 § 2 lub art. 682 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak mieć dowody, bo wynajmujący może kwestionować skuteczność wypowiedzenia.

Czy wystarczy poinformować właściciela telefonicznie?

Nie jest to bezpieczne. Dla celów dowodowych lepiej wysłać wiadomość e-mail, SMS, pismo za potwierdzeniem odbioru albo inne pisemne zgłoszenie, w którym opisuje się daty, godziny i przebieg zdarzeń oraz żąda reakcji wynajmującego.

Czy należy wzywać Policję, jeśli sąsiad kopie w drzwi?

Tak. Takie zachowanie może oznaczać zakłócanie spokoju z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń, groźby z art. 190 § 1 Kodeksu karnego albo uszkodzenie mienia z art. 288 § 1 Kodeksu karnego. Interwencja Policji tworzy również ważny dowód w sprawie najmu.

Czy mogę odzyskać kaucję po wcześniejszej wyprowadzce?

Tak, jeżeli po rozliczeniu najmu nie ma zaległości ani szkód. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najemczyni nie powinna zakładać, że może jednostronnie wypowiedzieć umowę na czas określony z jednomiesięcznym terminem tylko dlatego, że umowa odsyła do Kodeksu cywilnego. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga, aby możliwość wypowiedzenia takiej umowy wynikała z jej treści.

Nie oznacza to jednak, że najemca jest pozbawiony ochrony. Przy agresywnym sąsiedzie należy dokumentować zdarzenia, wzywać Policję, pisemnie zawiadomić wynajmującego i żądać działań. Jeżeli sytuacja jest poważna, powtarzalna i realnie zagraża bezpieczeństwu lub zdrowiu, można rozważać wypowiedzenie bez zachowania terminu na podstawie art. 664 § 2 albo art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wynajmujący zataił znany mu problem, możliwe jest także badanie przesłanek błędu lub podstępu z art. 84, art. 86 i art. 88 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Art. 659 § 1, art. 662 § 1, art. 664 § 1-2, art. 673 § 1 i § 3, art. 680, art. 682, art. 84 § 1-2, art. 86 § 1, art. 88 § 1-2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Art. 6 ust. 1 i ust. 4 oraz art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń.
• Art. 190 § 1 i art. 288 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.