Rozwiązanie najmu z powodu agresywnego sąsiada• Autor: Radca prawny Marek Gola |
|
Czy można rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego, która zawarta jest na czas określony bez podania możliwości rozwiązania umowy przez najemcę, ale jest w niej zapis, że w sprawach nieuregulowanych postanowieniami umowy będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego? Przyczyną wypowiedzenia jest niewłaściwe, wręcz niedopuszczalne, agresywne zachowanie sąsiada, lokatora z sąsiadującej kawalerki. Córka wynajęła kawalerkę, która ma wspólny korytarz dla 3 kawalerek. Jedna jest pusta, w drugiej sąsiadującej przez ścianę mieszka mężczyzna, który w przeciągu miesiąca urządził kilka głośnych, zakrapianych imprez, walił pięścią w ścianę, dobijał się do drzwi córki, w sposób brutalny kopał w drzwi, szarpał klamkę, nie był sam tylko – byli też jego koledzy. Lokator ten nie jest Polakiem. Córka bardzo się przestraszyła, prosiła, żeby przestali kopać, ale bezskutecznie, dopiero, kiedy krzyknęła, że dzwoni po policję (czego teraz żałuje, że nie zrobiła) – odeszli. Córka poinformowała telefonicznie właścicielkę mieszkania o zaistniałych sytuacjach, ale ona powiedziała, że powie temu panu, żeby córkę przeprosił. Minął tydzień, córka nie może spokojnie mieszkać, bo się boi, że znowu taka sytuacja się powtórzy, nie może spokojnie spać. Nie chce żadnych przeprosin, tylko chce po prostu zrezygnować z tego mieszkania z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Zadzwoniła dzisiaj do właścicielki, że chce rozwiązać umowę, ale ona powiedziała, że jest to niemożliwe. Proszę o poradę, co zrobić w tej sytuacji. |
|
Wady najętego lokaluW mojej ocenie w niniejszej sprawie zastosowanie nie znajdzie przepis art. 682 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Prawo do rozwiązania najmuNiemniej uważam, że można byłoby próbować rozwiązać umowę na innych zasadach. Możliwe byłoby bowiem podjęcie próby, na mocy art. art. 84 i 86 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) w zw. z art. 88 § 1, uchylenia się od oświadczenia woli w postaci „podpisania” umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowa została zawarta na czas oznaczony. Zgodnie z wolą stron umowy w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie będą miały przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie K.c. W tej sytuacji mogła Pani przypuszczać, że przysługiwało Pani prawo do wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z zapisami 673 § 1 K.c.
Tylko z ww. powodów umowa została przez Panią zaakceptowana. Powyższe wskazuję, iż doszło do naruszenia normy art. 58 § 3 K.c., w zakresie: „jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana”.
Z przedstawionych informacji wynika, iż mogła Pani córka działać pod wpływem błędu. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli następuje przez zawiadomienie na piśmie (art. 88 § 1 K.c.). Zgodnie z treścią art. 86 K.c. „jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej”. Wprowadzenie w błąd w kwestii innego lokatoraPoprzez nieuczciwe postępowanie Pani córka została wprowadzana w błąd, przez co ograniczeniu uległa jego zdolność racjonalnego i opartego na rzetelnych przesłankach postrzegania znaczenia i treści akceptowanego dokumentu. Działanie podstępne jest zawsze naganne z punktu widzenia ocen etycznych, bez względu na pobudki i skutki działania sprawcy. Powodem tego jest wdarcie się w sferę osobowości (zakłócenie procesu myślowego) innej osoby i doprowadzenie jej na podstawie zasugerowanych jej fałszywych przesłanek rozumowania do dokonania określonej czynności prawnej. Podstęp zakłada zawsze umyślne działanie sprawcy w postaci dolus directus, a przynajmniej dolus eventualis. Cel i efekt podstępnego działania oraz rodzaj użytych środków, jak również gradacja winy czy złej woli sprawcy, nie mają tu żadnego prawnego znaczenia. Liczy się tylko samo podstępne wprowadzenie w błąd, będące zawsze bezprawiem cywilnym. Podstępu nie ekskulpuje lekkomyślność i łatwowierność ofiary. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błęduDo uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wywołanego podstępnie wystarczy, aby błąd dotyczył sfery motywacyjnej stanowiącego przyczynę złożenia oświadczenia woli (tak SN w wyroku z 10 września 1997 r., sygn. akt I PKN 251/97).
Intencją strony wynajmującej było ustalenie stosunku najmu z okresem określonym, natomiast celem najemcy było wynajęcie nieruchomości na czas określony z możliwością wcześniejszego zakończenia stosunku najmu.
Powyższe wskazuje, iż cel i intencje stron stosunku najmu były odmienne – co wskazuje, iż gdyby najemca miał wiedzę o braku możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy, to by nie zawarł umowy najmu na takich warunkach. PrzykładyMagda i brutalny sąsiad z blokuMagda wprowadziła się do nowoczesnego apartamentu na warszawskim Mokotowie. Po kilku dniach zorientowała się, że przez ścianę mieszka mężczyzna, który wieczorami głośno słucha muzyki, krzyczy, rzuca przedmiotami i wielokrotnie dobija się do jej drzwi, twierdząc, że „chce porozmawiać”. Kiedy jeden z jego gości rzucił w drzwi butelką, Magda przestraszyła się tak bardzo, że spała przez kolejne noce u koleżanki. Właściciel mieszkania bagatelizował sprawę. Magda rozwiązała umowę, powołując się na naruszenie jej poczucia bezpieczeństwa i zagrożenie dla zdrowia psychicznego. Tomek i sąsiad-agresor na stancji studenckiejTomek wynajął pokój w mieszkaniu z dwoma innymi lokatorami. Początkowo wszystko układało się dobrze, aż jeden z współlokatorów zaczął nadużywać alkoholu. Pewnego wieczoru, w przypływie agresji, rzucił się na drzwi Tomka, wykrzykując groźby i kopiąc w nie przez kilka minut. Tomek zgłosił sprawę właścicielowi, ale usłyszał tylko, że „to emocjonalny chłopak i trzeba go zrozumieć”. Uznając, że sytuacja jest zbyt niebezpieczna, Tomek wypowiedział umowę ze skutkiem natychmiastowym, powołując się na art. 86 K.c. oraz stan wyższej konieczności. Pani Ela i samotna emerytura w cieniu przemocyPani Ela, emerytka, wynajęła kawalerkę w spokojnej okolicy. Niedługo potem do sąsiedniego lokalu wprowadził się młody mężczyzna, który regularnie urządzał alkoholowe libacje i demolował wspólny korytarz. W nocy pukał do drzwi Pani Eli i krzyczał, że „szuka swojej byłej”. Kobieta czuła się osaczona i zagrożona. Mimo że umowa była zawarta na czas określony, rozwiązała ją z powodu zagrożenia dla zdrowia psychicznego, argumentując to błędem przy zawieraniu umowy – nie wiedziała, że w sąsiedztwie mieszka osoba agresywna. PodsumowanieNajemca, nawet jeśli zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas określony bez wyraźnego prawa do jej wypowiedzenia, może w wyjątkowych sytuacjach – takich jak agresywne i zagrażające bezpieczeństwu zachowanie sąsiada – dążyć do rozwiązania umowy. Kluczowe może być powołanie się na przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące błędu, podstępu lub sprzeczności intencji stron, a także wykazanie, że podpisanie umowy nastąpiło w warunkach, które wprowadzały najemcę w błąd co do realiów zamieszkania. Brak reakcji właściciela na zgłaszane zagrożenie, zwłaszcza gdy sytuacja wpływa na zdrowie psychiczne i poczucie bezpieczeństwa najemcy, może uzasadniać odstąpienie od umowy z powołaniem się na przepisy prawa cywilnego. Oferta porad prawnychJeśli znalazłeś się w podobnej sytuacji i potrzebujesz pomocy prawnej, skorzystaj z naszej porady online. Pomożemy Ci przeanalizować umowę najmu, ocenić Twoje prawa i możliwe podstawy do jej rozwiązania, a także przygotować odpowiednie pisma. Nasze porady są szybkie, dyskretne i dostosowane do Twojej sytuacji – wystarczy, że opiszesz swój problem, a my zajmiemy się resztą. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Marek Gola Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Najem apartamentu przez pośrednika a ryczałt
Groźby, zniewagi i wypowiedzenie najmu, co może zrobić wynajmujący?
Najemca nie płaci pełnego czynszu, kiedy i jak można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?
Naprawa komina w wynajmowanym mieszkaniu, kto ponosi koszty?
Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?
Jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu?
Najem okazjonalny z małżonkami, czy oboje muszą podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Waloryzacja czynszu dwa razy w roku, jak prawidłowo waloryzować czynsz?
Najemca nie chce się wyprowadzić, jak odzyskać mieszkanie?
Samodzielne rozliczanie mediów przez najemcę w umowie najmu
