Zakup dwóch działek rolnych z jedną księgą wieczystą

Jedna księga wieczysta a kilka działek geodezyjnych

W praktyce bardzo często jedna księga wieczysta obejmuje kilka działek ewidencyjnych. Same działki mogą mieć różne numery, różną powierzchnię, a nawet nie stykać się ze sobą. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda z nich jest odrębną nieruchomością prawną. Z punktu widzenia ksiąg wieczystych zasadą jest, że dla jednej nieruchomości prowadzi się jedną księgę wieczystą, a dla każdej nieruchomości powinna być prowadzona odrębna księga.

Dlatego dwie działki rolne wpisane do jednej księgi wieczystej mogą być traktowane jako jedna nieruchomość, choć geodezyjnie są oznaczone osobno. Jeśli ich łączna powierzchnia wynosi 15 600 m², czyli 1,56 ha, to przy sprzedaży całej nieruchomości należy badać ograniczenia dotyczące nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha.

To, że działki rozdziela rzeczka należąca do Wód Polskich, nie przesądza samo w sobie o powstaniu dwóch nieruchomości. Może mieć znaczenie faktyczne i planistyczne, ale dla obrotu prawnego rozstrzygające są przede wszystkim dane z księgi wieczystej, ewidencji gruntów i budynków oraz treść aktu notarialnego.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną poniżej 1 ha?

Zgodnie z aktualnymi zasadami obrotu nieruchomościami rolnymi, nieruchomość rolną o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha może co do zasady nabyć także osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym. W takim przypadku nie jest wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nie oznacza to jednak, że transakcja jest całkowicie wolna od wymogów ustawy. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej może pojawić się ustawowe prawo pierwokupu KOWR. Wtedy notariusz sporządza najpierw warunkową umowę sprzedaży i zawiadamia KOWR. KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jeżeli tego nie zrobi albo poinformuje, że z prawa nie korzysta, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Przy transakcji określanej jako zakup kilku działek rolnych kluczowe jest ustalenie, czy kupowane działki stanowią jedną nieruchomość, czy odrębne nieruchomości w rozumieniu przepisów rolnych. W opisanej sytuacji każda z działek ma mniej niż 1 ha: jedna 0,75 ha, druga 0,81 ha. Jeżeli każda z nich będzie sprzedawana jako odrębna nieruchomość, z odłączeniem z dotychczasowej księgi wieczystej i założeniem nowej księgi, zakup przez osoby niebędące rolnikami jest co do zasady możliwy bez zgody KOWR. Trzeba jednak uwzględnić procedurę pierwokupu, o ile w konkretnej sytuacji ustawa jej nie wyłącza.

Co gdy kupujący chcą nabyć całość z jednej księgi wieczystej?

Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedmiotem sprzedaży ma być cała nieruchomość objęta jedną księgą wieczystą, czyli obie działki łącznie. Wtedy powierzchnia nabywanej nieruchomości przekracza 1 ha. Jeżeli kupujący nie spełniają wymogów rolnika indywidualnego i nie zachodzi żaden ustawowy wyjątek, nabycie takiej nieruchomości rolnej wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej w decyzji administracyjnej.

Nie rozwiązuje problemu samo wskazanie w akcie, że kupujący są dwiema niezależnymi osobami albo że każdy kupuje udział odpowiadający jednej działce. Jeżeli przedmiotem nabycia jest udział we współwłasności jednej nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha, również trzeba badać przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest więc takie ukształtowanie transakcji, aby każdy kupujący nabywał konkretną, geodezyjnie oznaczoną działkę, która następnie zostanie odłączona do odrębnej księgi wieczystej.

Jeżeli z przyczyn praktycznych albo finansowych strony chcą nabyć całość jako jedną nieruchomość, trzeba rozważyć wniosek o zgodę KOWR. Postępowanie może zostać wszczęte m.in. na wniosek zbywcy albo osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. Zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

Odłączenie działki i założenie nowej księgi wieczystej

Brak osobnej księgi wieczystej dla jednej z działek nie wyklucza jej sprzedaży, jeżeli działka jest już wyodrębniona geodezyjnie. W akcie notarialnym można objąć sprzedażą konkretną działkę ewidencyjną, a notariusz może złożyć wniosek wieczystoksięgowy o jej odłączenie z dotychczasowej księgi i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.

Przed podpisaniem aktu trzeba jednak sprawdzić, czy w dziale III i IV księgi wieczystej nie ma obciążeń, które utrudnią odłączenie albo będą obciążały również odłączaną działkę. Dotyczy to zwłaszcza hipoteki, służebności, roszczeń oraz ostrzeżeń. Należy też upewnić się, że opis działek w księdze wieczystej zgadza się z aktualną ewidencją gruntów.

W praktyce transakcja może wyglądać tak, że sprzedający zawiera z pierwszym kupującym umowę dotyczącą jednej działki, a z drugim kupującym umowę dotyczącą drugiej działki. Można to ująć w jednym akcie notarialnym albo w odrębnych aktach, zależnie od ustaleń stron i oceny notariusza. Kluczowe jest, aby przedmiotem nabycia były konkretne działki, a nie jedynie abstrakcyjne udziały w całej nieruchomości, jeśli celem jest uniknięcie traktowania zakupu jako nabycia całości powyżej 1 ha.

Warunki zabudowy a charakter rolny działki

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki nie zawsze powoduje, że przestaje ona być nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa wyłącza spod swojego działania m.in. nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne oraz niektóre nieruchomości objęte dawnymi decyzjami o warunkach zabudowy, jeżeli spełniają szczegółowe warunki ustawowe.

Jeżeli nie ma miejscowego planu albo plan nie przeznacza całej nieruchomości na cele nierolne, sama decyzja WZ powinna być oceniona ostrożnie. Notariusz zwykle będzie wymagał zaświadczenia z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w planie albo o braku planu. Może też potrzebować wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej i dokumentów potwierdzających aktualną klasyfikację użytków.

Najbezpieczniejszy wariant transakcji

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustalenie z notariuszem i sprzedającym, że nie dochodzi do sprzedaży całej nieruchomości rolnej o powierzchni 1,56 ha na rzecz osób niebędących rolnikami, lecz do sprzedaży konkretnych działek geodezyjnych, z których każda ma mniej niż 1 ha. W akcie powinien znaleźć się wniosek o odłączenie sprzedawanej działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi.

Jeżeli obie działki mają zostać kupione przez dwie różne osoby, każda może nabyć swoją działkę, o ile przedmiot transakcji zostanie prawidłowo opisany i nie wystąpią dodatkowe ograniczenia, np. wynikające z obciążeń w księdze wieczystej, prawa pierwokupu, dzierżawy, planu miejscowego albo szczególnych przepisów dotyczących gruntów położonych przy ciekach wodnych.

Jeżeli natomiast strony chcą sprzedać albo kupić obie działki łącznie jako jedną nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, trzeba liczyć się z wymogiem uzyskania zgody KOWR, chyba że w konkretnej sprawie zachodzi ustawowy wyjątek. Błędne pominięcie wymogów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może skutkować nieważnością czynności prawnej.

FAQ

Czy jedna księga wieczysta oznacza zawsze jedną nieruchomość?

Co do zasady tak. Księga wieczysta jest prowadzona dla nieruchomości, a kilka działek ewidencyjnych wpisanych do jednej księgi zwykle tworzy jedną nieruchomość. Ostatecznie trzeba jednak sprawdzić treść księgi, dane ewidencyjne i historię wpisów.

Czy działkę z jednej księgi można sprzedać osobno?

Tak, jeżeli działka jest wyodrębniona geodezyjnie. Akt notarialny powinien wtedy obejmować sprzedaż konkretnej działki oraz wniosek o jej odłączenie z dotychczasowej księgi i założenie nowej księgi wieczystej.

Czy nie-rolnik może kupić działkę rolną 0,81 ha?

Co do zasady tak, ponieważ nieruchomość rolna o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha może być nabyta bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Trzeba jednak sprawdzić prawo pierwokupu KOWR, obciążenia, przeznaczenie terenu i inne szczególne ograniczenia.

Czy dwie osoby mogą kupić dwie działki z jednej księgi?

Tak, ale najlepiej, aby każda osoba kupowała konkretną działkę ewidencyjną, a nie udział w całej nieruchomości. Jeżeli kupujący nabędą udziały w jednej nieruchomości rolnej przekraczającej 1 ha, mogą pojawić się ograniczenia właściwe dla nieruchomości powyżej 1 ha.

Czy warunki zabudowy znoszą ograniczenia KOWR?

Nie zawsze. Sama decyzja o warunkach zabudowy nie musi oznaczać, że nieruchomość przestaje być rolna. Największe znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, klasyfikacja gruntów oraz szczegółowe wyjątki przewidziane w ustawie.

Podsumowanie

Zakup dwóch działek rolnych z jednej księgi wieczystej jest możliwy, ale wymaga prawidłowego rozdzielenia pojęć: działki ewidencyjnej, nieruchomości i księgi wieczystej. Jeżeli każda działka ma mniej niż 1 ha i zostanie sprzedana jako odrębny przedmiot transakcji z odłączeniem do osobnej księgi, osoba niebędąca rolnikiem co do zasady nie potrzebuje zgody KOWR. Jeżeli jednak kupowana jest całość objęta jedną księgą wieczystą i jej powierzchnia przekracza 1 ha, zgoda KOWR może być konieczna. Przed podpisaniem aktu należy sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję gruntów, dokumenty planistyczne oraz ewentualne prawo pierwokupu.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1653 z późn. zm., w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b, art. 3, art. 4 i art. 9.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 46¹ i przepisy o prawie pierwokupu.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 24 ust. 1.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa: zgody na nabycie nieruchomości rolnych oraz pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych.