Czy można zatrzymać sprzedaż mieszkania, które siostra dostała po rodzicach?

W opisanym stanie faktycznym kluczowe jest najpierw ustalenie, w jaki sposób siostra nabyła mieszkanie: czy przez zapis windykacyjny w testamencie notarialnym, czy przez zwykłe dziedziczenie albo dział spadku. Od tego zależy, jakie roszczenia w ogóle wchodzą w grę.

Jeżeli jednak siostra jest już wpisana jako właścicielka i nabyła mieszkanie skutecznie po rodzicach, to co do zasady nie ma podstaw prawnych, aby zakazać jej sprzedaży lokalu tylko dlatego, że chciałaby Pani zachować go w rodzinie.

Czy można zakazać siostrze sprzedaży mieszkania po rodzicach?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy oraz rozporządzać rzeczą. Rozporządzenie obejmuje m.in. sprzedaż, darowiznę, zamianę czy obciążenie nieruchomości.

Jeżeli więc siostra jest wyłączną właścicielką mieszkania, to ma prawo je sprzedać bez Pani zgody. Sam fakt, że lokal był domem rodzinnym albo że druga siostra chciałaby go zatrzymać jako pamiątkę, nie tworzy ustawowego prawa pierwokupu ani roszczenia o zakaz sprzedaży.

Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby:

• nie była jedyną właścicielką, lecz współwłaścicielką,
• mieszkanie było objęte szczególnym ograniczeniem zbycia,
• istniała ważna umowa dająca Pani określone uprawnienia,
• w księdze wieczystej ujawniono roszczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wpływające na obrót.

W opisanym przypadku z samego testamentu i rodzinnej relacji takie ograniczenie jednak nie wynika.

Co zmienia zapis windykacyjny w testamencie?

Jeżeli rodzice sporządzili testament notarialny i ustanowili w nim zapis windykacyjny, zastosowanie ma art. 981¹ § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku.

Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być m.in. rzecz oznaczona co do tożsamości, czyli także konkretne mieszkanie – art. 981¹ § 2 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że jeżeli testament rzeczywiście zawierał ważny zapis windykacyjny, siostra nabyła własność mieszkania z chwilą śmierci spadkodawcy, a nie dopiero po późniejszym dziale spadku. W takiej sytuacji jej pozycja jako właścicielki jest bardzo silna.

Warto jednak pamiętać, że nie każde potoczne „przepisanie w testamencie” oznacza zapis windykacyjny. Jeżeli testament tylko powoływał spadkobierców do spadku albo udziałów, skutki prawne są inne. W praktyce przed oceną roszczeń najlepiej przeanalizować dosłowne brzmienie aktu notarialnego i dokumenty spadkowe.

Najbardziej realne rozwiązanie: próba odkupienia mieszkania

Jeżeli zależy Pani przede wszystkim na zachowaniu mieszkania w rodzinie, najpraktyczniejszym rozwiązaniem jest złożenie siostrze propozycji odkupu. Może to być:

• zwykła umowa sprzedaży,
• sprzedaż ratalna,
• sprzedaż połączona z rozliczeniem innych roszczeń między stronami, np. zachowku lub nakładów.

Jeżeli konflikt jest silny, warto wystąpić pisemnie i przedstawić konkretną propozycję: cenę, termin zapłaty, sposób podpisania aktu notarialnego oraz ewentualne rozliczenie wzajemnych należności. Sama informacja, że „nie zgadza się Pani na sprzedaż”, nie wywoła skutku prawnego.

Czy można dochodzić zwrotu nakładów na mieszkanie?

Tak, ale nie zawsze i nie automatycznie. Jeżeli poniosła Pani wydatki na remont cudzego mieszkania, mogą powstać roszczenia o rozliczenie nakładów. Podstawa prawna zależy jednak od okoliczności: kto był właścicielem lokalu w chwili remontu, za czyją zgodą prace wykonano, czy była umowa, czy chodziło o pomoc rodzicom, czy o inwestycję z myślą o przyszłym nabyciu lokalu.

W części przypadków rozważa się art. 405 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Żeby takie roszczenie miało szanse powodzenia, trzeba zwykle wykazać:

• jakie konkretnie nakłady zostały poniesione,
• że zwiększyły wartość nieruchomości albo uwolniły właściciela od wydatku,
• kto faktycznie odniósł korzyść,
• że nie było innej podstawy prawnej usprawiedliwiającej te świadczenia.

Same faktury imienne są ważnym dowodem, ale często nie wystarczają same w sobie. Znaczenie mają także świadkowie, zakres robót, data prac i związek wydatków z konkretnym lokalem.

Trzeba też odróżnić nakłady na lokal należący jeszcze do rodziców od roszczenia kierowanego później przeciwko siostrze. Nie zawsze osoba, która ostatecznie stała się właścicielem, odpowiada w prosty sposób za wszystkie wcześniejsze wydatki poniesione wobec rodziców. W takiej sprawie stan faktyczny ma zasadnicze znaczenie.

Czy przysługuje zachowek?

Bardzo możliwe, ale trzeba to policzyć odrębnie po każdym z rodziców. Podstawą jest art. 991 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się – jeżeli są uprawnieni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by im przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, jeżeli są trwale niezdolni do pracy albo jeżeli zstępny jest małoletni, zaś w innych wypadkach połowa wartości tego udziału.

Z kolei art. 991 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku ani w postaci darowizny, ani w postaci powołania do spadku, ani w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy albo – w odpowiednich sytuacjach – przeciwko osobie zobowiązanej do uzupełnienia zachowku, roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

W praktyce oznacza to, że jeśli wartość tego, co otrzymała Pani po rodzicach, była niższa niż należny zachowek, może Pani dochodzić dopłaty.

Jak wstępnie obliczyć zachowek w podobnej sytuacji?

W uproszczeniu liczy się:

1. jaki byłby Pani udział przy dziedziczeniu ustawowym,
2. jaka jest wartość substratu zachowku,
3. czy otrzymała już Pani coś, co trzeba zaliczyć na zachowek,
4. ile wynosi ewentualna niedopłata.

Przy dwojgu dzieciach, jeśli nie ma małżonka dziedziczącego w danym spadku, ustawowy udział każdego dziecka co do zasady wynosiłby 1/2. Zachowek dla pełnoletniego i zdolnego do pracy dziecka to zwykle 1/2 tego udziału, czyli 1/4 wartości substratu zachowku.

To jednak tylko model. W praktyce trzeba jeszcze uwzględnić m.in.:

• czy liczymy spadek po matce, po ojcu, czy po obojgu oddzielnie,
• czy ojciec odrzucił spadek, zrzekł się dziedziczenia czy doszło do innej czynności,
• czy mieszkanie i garaż były objęte wspólnością majątkową rodziców,
• jakie darowizny lub zapisy były wcześniej czynione,
• jaką wartość miały składniki majątku według stanu z chwili otwarcia spadku i cen z chwili orzekania.

Przy zachowku bardzo ważne są szczegóły. Nie warto opierać roszczenia wyłącznie na dawnych, orientacyjnych kwotach, bo w sądzie znaczenie ma zwykle aktualna wycena według reguł prawa spadkowego.

Przedawnienie roszczenia o zachowek

Trzeba pilnować terminu. Zgodnie z art. 1007 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenie spadkobiercy o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem pięciu lat od ogłoszenia testamentu.

Jeżeli roszczenie kierowane jest przeciwko osobie obowiązanej na podstawie otrzymanej darowizny lub zapisu windykacyjnego, zastosowanie może mieć art. 1007 § 2 Kodeksu cywilnego, który również przewiduje pięcioletni termin, liczony od otwarcia spadku.

To bardzo istotne, ponieważ w sprawach rodzinnych wiele osób zwleka z działaniem przez lata. Po upływie terminu roszczenie nie znika automatycznie, ale pozwany może skutecznie podnieść zarzut przedawnienia.

Co zrobić krok po kroku?

Czy wezwanie do zapłaty jest konieczne przed pozwem?

Przepisy nie wymagają co do zasady formalnego „przedsądu” dla samej ważności pozwu o zachowek, ale wezwanie do zapłaty jest bardzo wskazane. Pozwala określić żądaną kwotę, termin spełnienia świadczenia i często ułatwia późniejsze dochodzenie odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

W piśmie warto wskazać:

• podstawę roszczenia,
• sposób wyliczenia kwoty,
• termin zapłaty, np. 14 dni od doręczenia,
• numer rachunku bankowego,
• informację, że brak zapłaty spowoduje skierowanie sprawy do sądu.

Do jakiego sądu składa się pozew?

W sprawie o zapłatę zachowku albo o zwrot nakładów pozew wnosi się według przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Co do zasady pozew składa się do sądu właściwości ogólnej pozwanego, czyli według miejsca jego zamieszkania – art. 27 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Właściwość rzeczowa zależy od wartości przedmiotu sporu. Zgodnie z art. 16 i art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego sprawy o prawa majątkowe rozpoznaje co do zasady sąd rejonowy, a gdy wartość przedmiotu sporu przekracza 100 000 zł – sąd okręgowy.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki prawne pozornie podobnych sytuacji rodzinnych.

FAQ

Czy mogę zgłosić sprzeciw u notariusza, aby siostra nie sprzedała mieszkania?

Nie. Jeżeli siostra jest właścicielką, notariusz nie zablokuje sprzedaży tylko dlatego, że rodzeństwo się nie zgadza. Potrzebna byłaby konkretna podstawa prawna wynikająca np. z prawa rzeczowego, orzeczenia sądu albo umowy.

Czy mam prawo pierwokupu jako siostra?

Co do zasady nie. Samo pokrewieństwo nie tworzy ustawowego prawa pierwokupu przy sprzedaży mieszkania należącego do rodzeństwa.

Czy zachowek mogę dostać w naturze, np. przez przejęcie mieszkania?

Zasadniczo nie. Roszczenie o zachowek z art. 991 § 2 Kodeksu cywilnego ma charakter pieniężny. Można jednak umownie uzgodnić inne rozliczenie, np. sprzedaż mieszkania z potrąceniem części należności.

Czy faktury za remont wystarczą do wygrania sprawy o nakłady?

Nie zawsze. Faktury są ważne, ale sąd bada też, czy wydatki rzeczywiście dotyczyły nieruchomości, czy zwiększyły jej wartość i jaka była podstawa wykonywania prac.

Czy termin na zachowek liczy się osobno po mamie i po tacie?

Tak, co do zasady roszczenia ocenia się odrębnie po każdym spadkodawcy, z uwzględnieniem daty ogłoszenia testamentu albo otwarcia spadku – zależnie od podstawy odpowiedzialności z art. 1007 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 405, art. 481 § 1–2, art. 981¹ § 1–2, art. 991 § 1–2, art. 1007 § 1–2.
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 16, art. 17 pkt 4, art. 27 § 1.