Obcokrajowiec jako małżonek najemcy mieszkania – jakie są ryzyka dla właściciela?

Czy właściciel ponosi ryzyko tylko dlatego, że w lokalu zamieszka cudzoziemiec?

Nie. Sam fakt, że małżonek najemcy jest cudzoziemcem, nie tworzy po stronie właściciela szczególnego, odrębnego ryzyka prawnego. Z punktu widzenia prawa najmu kluczowe jest to, kto ma tytuł prawny do lokalu, kto faktycznie w nim mieszka i jakie postanowienia zawiera umowa.

W praktyce problemem nie jest obywatelstwo, lecz ewentualna sytuacja, w której po rozwiązaniu lub wygaśnięciu najmu osoby zajmujące lokal nie chcą się wyprowadzić. Wtedy właściciel nie może samodzielnie usunąć lokatora ani zmienić zamków, lecz musi działać zgodnie z procedurą przewidzianą w ustawie.

Podstawą jest art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który określa przypadki i zasady wypowiedzenia stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu, a także art. 222 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przewidujący roszczenie właściciela o wydanie rzeczy.

Czy małżonek najemcy może zamieszkać w lokalu bez podpisywania osobnej umowy?

Zwykle tak. Zgodnie z art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Przepis ten pokazuje, że ustawodawca dopuszcza wspólne zamieszkiwanie z najemcą także osób, które nie są stroną umowy.

Dodatkowo art. 281 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Oznacza to, że sam fakt zawarcia małżeństwa ma znaczenie dla prawa współkorzystania z lokalu.

Dlatego z prawnego punktu widzenia nie trzeba zawierać odrębnej umowy najmu z małżonkiem najemcy, aby mógł on legalnie mieszkać razem z najemcą. Często jest to nawet rozwiązanie bezpieczniejsze organizacyjnie, bo stroną umowy pozostaje jedna osoba albo małżonkowie razem – zależnie od przyjętego modelu.

Jeżeli jednak właściciel chce, aby oboje małżonkowie odpowiadali jako strony umowy, można zawrzeć aneks albo nową umowę z obojgiem najemców. Wtedy trzeba jednak świadomie przyjąć, że po stronie najemców będzie dwóch kontrahentów, co wpływa na późniejsze wypowiedzenie, doręczenia i rozliczenia.

Czy meldunek cudzoziemca daje mu prawo do lokalu?

Nie. Meldunek nie tworzy prawa do mieszkania, najmu, podnajmu ani użyczenia. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w danym miejscu.

Oznacza to, że nawet jeśli małżonek najemcy zostanie zameldowany na pobyt czasowy, nie staje się z tego powodu najemcą ani współnajemcą. Meldunek nie blokuje też właścicielowi dochodzenia wydania lokalu po ustaniu tytułu prawnego.

Warto jednak odróżnić dwie kwestie:

• prawo do lokalu – wynika z umowy najmu, użyczenia, własności albo innego tytułu prawnego,
• meldunek – potwierdza pobyt, ale samodzielnie nie tworzy tytułu prawnego.

Czy do meldunku cudzoziemca potrzebna jest umowa podpisana bezpośrednio z właścicielem?

Nie zawsze. Obowiązek meldunkowy cudzoziemców wynika z art. 40 i nast. ustawy o ewidencji ludności. Przy zgłoszeniu pobytu znaczenie ma wykazanie danych pobytowych i dysponowanie lokalem, a niekoniecznie zawarcie przez cudzoziemca osobnej umowy bezpośrednio z właścicielem. W praktyce urząd bada dokumenty potwierdzające pobyt w lokalu, ale meldunek nie przekształca się przez to w tytuł prawny.

Jeżeli lokal został wynajęty żonie, a jej mąż faktycznie w nim mieszka jako członek rodziny, organ meldunkowy może badać podstawę pobytu, ale właściciel nie musi automatycznie zawierać odrębnej umowy najmu tylko po to, by cudzoziemiec mógł się zameldować.

Stan faktyczny bywa jednak istotny. Jeżeli urząd zażąda dokumentu potwierdzającego uprawnienie do pobytu w lokalu, bezpiecznym rozwiązaniem może być pisemne oświadczenie właściciela, że wyraża zgodę na zamieszkanie małżonka najemcy razem z najemczynią. Taki dokument porządkuje sytuację, ale nadal nie czyni go stroną umowy.

Gdzie naprawdę pojawia się ryzyko dla właściciela?

Najważniejsze ryzyka są takie same jak przy każdym lokatorze:

• zaległości czynszowe i opłaty eksploatacyjne,
• zniszczenie lokalu,
• bezumowne zajmowanie lokalu po zakończeniu najmu,
• trudności z egzekucją należności,
• przedłużające się postępowanie o opróżnienie lokalu.

W zwykłym najmie lokalu mieszkalnego właściciel podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie może więc samodzielnie „usunąć” osoby mieszkającej w lokalu. Jeżeli lokator nie wyda lokalu dobrowolnie, potrzebne jest co do zasady orzeczenie sądowe oraz egzekucja komornicza prowadzona zgodnie z przepisami.

W tym zakresie znaczenie mają w szczególności art. 14 ust. 1–7 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotyczące orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, oraz art. 1046 § 4–9 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, regulujący sposób wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

Nie ma natomiast ogólnej zasady, że dlatego, iż lokator jest cudzoziemcem, właściwe będzie automatycznie „prawo obce” albo sąd zagraniczny. Dla najmu lokalu położonego w Polsce podstawowe znaczenie ma to, że nieruchomość znajduje się w Polsce, a spory o wydanie lokalu co do zasady rozpoznają sądy polskie według przepisów krajowych i unijnych dotyczących jurysdykcji.

Czy lepiej nie wpisywać małżonka najemcy do umowy?

W wielu sytuacjach tak. Jeżeli właściciel chce tylko zaakceptować, że z najemczynią zamieszka jej mąż, praktycznym rozwiązaniem jest pozostawienie żony jako strony umowy i sporządzenie krótkiego aneksu albo pisemnej zgody na zamieszkanie małżonka.

Taki model ma kilka zalet:

• nie trzeba zmieniać całej konstrukcji umowy,
• łatwiej zachować jednego głównego kontrahenta,
• można od razu dopisać obowiązek zgłaszania liczby mieszkańców i rozliczania opłat,
• nie tworzy się wątpliwości, czy właściciel chciał ustanowić dwóch równorzędnych najemców.

Z drugiej strony, jeżeli małżonek ma faktycznie współfinansować najem, odbierać korespondencję, wpłacać kaucję i odpowiadać jako strona umowy, sensowne może być objęcie go umową. To zależy od tego, jaki model odpowiedzialności chce przyjąć właściciel.

Najem zwykły a najem okazjonalny – które rozwiązanie lepiej chroni właściciela?

Co do zasady lepiej właściciela chroni najem okazjonalny, ale tylko wtedy, gdy wszystkie wymogi formalne są spełnione prawidłowo. Reguluje go art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zgodnie z art. 19a ust. 1 tej ustawy. Do umowy trzeba dołączyć:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu – art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po egzekucji – art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy – art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy.

Właściciel ma też obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Bez dopełnienia tego obowiązku właściciel może utracić szczególne ułatwienia związane z najmem okazjonalnym.

W praktyce trudność polega na tym, że nie każdy najemca, a zwłaszcza osoba dopiero organizująca pobyt w Polsce, jest w stanie wskazać lokal zastępczy i uzyskać wymagane oświadczenie jego właściciela. Dlatego najem okazjonalny jest bardzo dobrym narzędziem, ale nie zawsze możliwym do wdrożenia.

Jakie zapisy warto dodać do umowy lub aneksu?

Jeżeli właściciel zgadza się na zamieszkanie małżonka najemcy, warto zadbać o praktyczne zapisy, w szczególności:

• wskazanie, kto jest stroną umowy, a kto tylko osobą uprawnioną do wspólnego zamieszkiwania,
• obowiązek zgłoszenia każdej zmiany liczby mieszkańców,
• zasady rozliczania opłat zależnych od liczby osób,
• zakaz oddawania lokalu albo jego części do bezpłatnego używania lub podnajmu bez zgody właściciela – zgodnie z art. 688² Kodeksu cywilnego,
• dokładne dane identyfikacyjne cudzoziemca, np. numer paszportu albo karty pobytu,
• adres do doręczeń i adres e-mail do kontaktu,
• zasady kontroli stanu lokalu po uprzednim umówieniu terminu,
• wysokość kaucji i zasady jej rozliczenia.

Jeżeli umowa jest zawierana z cudzoziemcem albo obejmuje osobę, która nie zna dobrze języka polskiego, warto przygotować wersję dwujęzyczną. Nie jest to obowiązek ustawowy w każdym przypadku, ale ogranicza ryzyko późniejszych sporów co do treści oświadczeń woli.

Czy właściciel może zakazać zamieszkania małżonka najemcy?

Nie zawsze skutecznie. Jeżeli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, małżonek najemcy korzysta z ochrony wynikającej z art. 281 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W praktyce całkowite zablokowanie wspólnego zamieszkania małżonków w lokalu mieszkalnym bywa trudne do obrony.

Co innego, gdy dochodzi do przeludnienia lokalu, naruszeń porządku domowego, używania lokalu niezgodnie z umową albo oddania lokalu osobom trzecim w sposób wykraczający poza zwykłe wspólne zamieszkiwanie. Wtedy znaczenie mają konkretne okoliczności oraz postanowienia umowne.

Co zrobić praktycznie w opisanej sytuacji?

Najbezpieczniejszy wariant to zwykle:

1. pozostawić dotychczasową najemczynię jako stronę umowy,
2. sporządzić pisemną zgodę albo aneks potwierdzający, że właściciel akceptuje zamieszkanie jej męża,
3. wpisać jego dane identyfikacyjne,
4. uregulować opłaty zależne od liczby osób,
5. sprawdzić, czy możliwe jest przekształcenie relacji w najem okazjonalny przy kolejnej umowie.

Jeżeli zależy Panu na maksymalnym zabezpieczeniu, warto rozważyć zawarcie nowej umowy w formule najmu okazjonalnego po zakończeniu obecnego okresu najmu, o ile najemca spełni wymogi z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

FAQ

Czy sam meldunek cudzoziemca utrudni późniejszą eksmisję?

Nie. Meldunek sam w sobie nie daje prawa do lokalu i nie blokuje dochodzenia jego wydania. Znaczenie ma to, czy dana osoba ma lub twierdzi, że ma tytuł prawny do zamieszkiwania.

Czy trzeba podpisać umowę z mężem najemczyni?

Nie ma takiego obowiązku. Jeżeli ma on mieszkać jako małżonek najemczyni, można ograniczyć się do pisemnej zgody albo aneksu porządkującego zasady pobytu.

Czy właściciel może żądać paszportu albo karty pobytu do wglądu?

Tak, w zakresie niezbędnym do prawidłowej identyfikacji osoby, która ma stale mieszkać w lokalu i zostać wpisana do aneksu lub dokumentacji najmu. Trzeba jednak zachować ostrożność w przetwarzaniu danych osobowych i ograniczyć zakres danych do potrzeb umowy.

Czy najem okazjonalny można zawrzeć z cudzoziemcem?

Tak, o ile spełnione są wymogi z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza akt notarialny i wskazanie lokalu, do którego najemca wyprowadzi się w razie egzekucji.

Czy po zakończeniu najmu właściciel może sam wymienić zamki?

Nie, jeśli lokal nadal jest zajmowany przez lokatora. Samowolne pozbawienie dostępu do lokalu może narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a nawet karną. Trzeba korzystać z legalnej procedury.

Źródła

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 659 i nast., art. 688¹, art. 688², art. 222 § 1.
• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11, art. 14, art. 19a–19e.
• Ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 281 § 1.
• Ustawa z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności art. 28 ust. 4 oraz art. 40 i nast.
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, art. 1046 § 4–9.