Tuje przy granicy działki - co może zrobić sąsiad?

Czy sąsiad może posadzić tuje przy samej granicy działki?

Co do zasady tak. W przypadku zwykłych prywatnych nieruchomości nie obowiązuje ogólnopolski przepis, który wskazywałby minimalną odległość sadzenia tui, żywopłotu, krzewów albo drzew od granicy działki. Przepisy techniczno-budowlane dotyczą przede wszystkim sytuowania obiektów budowlanych, a nie sadzenia roślin ozdobnych.

Nie oznacza to jednak, że właściciel działki może korzystać z niej bez ograniczeń. Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Te granice mają znaczenie także przy sadzeniu roślin przy granicy.

Najważniejszy w sporach sąsiedzkich jest art. 144 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli tuje powodują zawilgocenie, zagrzybienie, zacienienie o nadmiernej skali albo uniemożliwiają konserwację ściany, można rozważać roszczenia cywilne.

Kiedy tuje stają się niedozwoloną immisją?

Immisje to oddziaływania z jednej nieruchomości na drugą, które nie polegają na bezpośrednim wejściu na cudzy grunt, ale wpływają na możliwość korzystania z niego. W przypadku tui mogą to być na przykład: nadmierne zacienienie, wilgoć przy ścianie, utrudnienie dostępu do elewacji, opadanie igliwia, rozrost korzeni albo gałęzi na sąsiednią działkę.

Nie każda uciążliwość daje podstawę do pozwu. Art. 144 Kodeksu cywilnego wymaga, aby zakłócenie przekraczało przeciętną miarę. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego: rodzaju nieruchomości, zabudowy, lokalnych zwyczajów, skali uciążliwości, odległości roślin od ściany, wysokości tui oraz tego, czy szkoda już powstała albo czy jest bezpośrednio prawdopodobna.

Jeżeli doszło do naruszenia prawa własności, właściciel nieruchomości może skorzystać z roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Na tej podstawie można żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W praktyce żądanie może dotyczyć przycięcia, odsunięcia, przesadzenia albo - w skrajnych przypadkach - usunięcia roślin. Sąd dobiera sposób ochrony do skali naruszenia, dlatego usunięcie całego żywopłotu nie jest automatyczne.

Gałęzie, korzenie i dostęp do ściany budynku

Jeżeli tuje rosną wyłącznie po stronie sąsiada i nie powodują realnych uciążliwości, samo ich posadzenie przy granicy zwykle nie wystarczy do skutecznego żądania usunięcia. Inaczej jest, gdy gałęzie albo korzenie przechodzą na Państwa działkę.

Art. 150 Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi gruntu obciąć i zachować korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. Ten sam przepis stanowi, że w przypadku gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu właściciel powinien najpierw wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może je obciąć i zachować.

Jeżeli konieczne jest wejście na grunt sąsiada w celu usunięcia zwieszających się gałęzi lub owoców, znaczenie ma art. 149 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi gruntu wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się gałęzi lub owoców, ale właściciel sąsiedni może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. W praktyce warto najpierw ustalić termin i sposób prac na piśmie, aby uniknąć zarzutu samowolnego naruszenia cudzej nieruchomości.

Jeżeli budynek gospodarczy lub garaż stoi w granicy działki, właściciel budynku ma interes w utrzymaniu ściany w należytym stanie technicznym. Nie daje to jednak automatycznego prawa do chodzenia po cudzym gruncie ani do samodzielnego usuwania cudzych roślin. Gdy sąsiad uniemożliwia konieczne prace przy ścianie, należy próbować uzgodnić dostęp, a w razie sporu rozważyć roszczenia cywilne odpowiednie do konkretnej sytuacji.

Szkoda w ścianie lub elewacji - kiedy można żądać odszkodowania?

Jeżeli tuje doprowadziły do zawilgocenia, zagrzybienia, uszkodzenia elewacji, tynku, izolacji albo fundamentów, można rozważyć odpowiedzialność odszkodowawczą. Podstawą jest art. 415 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Trzeba jednak udowodnić trzy elementy: szkodę, zawinione zachowanie sąsiada oraz normalny związek przyczynowy między zachowaniem a szkodą. Wymóg związku przyczynowego wynika z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania albo zaniechania, z którego szkoda wynikła. Sposób naprawienia szkody określa art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego - naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, przez przywrócenie stanu poprzedniego albo zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, chyba że przywrócenie stanu poprzedniego byłoby niemożliwe albo pociągało za sobą nadmierne trudności lub koszty.

Sama informacja, że ściana może w przyszłości zzielenieć, może być za słaba. Jeżeli jednak zagrożenie jest bezpośrednie, można powołać się także na art. 439 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala osobie, której wskutek zachowania innej osoby zagraża bezpośrednio szkoda, żądać podjęcia środków niezbędnych do odwrócenia niebezpieczeństwa, a w razie potrzeby także odpowiedniego zabezpieczenia. W sprawie tui takim środkiem może być na przykład odsunięcie roślin od ściany, zapewnienie prześwitu wentylacyjnego lub regularne przycinanie.

Co zrobić krok po kroku, zanim sprawa trafi do sądu?

Najpierw warto ustalić fakty: czy tuje przekraczają granicę, jaka jest ich odległość od ściany, czy utrudniają wentylację i osuszanie muru, czy gałęzie dotykają elewacji, czy korzenie przechodzą na Państwa grunt oraz czy szkoda jest już widoczna. Dobrze jest wykonać zdjęcia z datą i zachować korespondencję.

Następnie warto skierować do sąsiada spokojne, pisemne wezwanie. W piśmie należy opisać problem, wskazać oczekiwane działanie, na przykład przycięcie gałęzi, zapewnienie odstępu od ściany albo przesadzenie roślin, oraz wyznaczyć rozsądny termin. Jeżeli chodzi o gałęzie zwieszające się na Państwa grunt, wyznaczenie terminu ma szczególne znaczenie z art. 150 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli rozmowy nie pomogą, można rozważyć mediację albo pozew cywilny. Roszczenie może opierać się na art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, a przy szkodzie również na art. 415, art. 361 § 1 i art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego. W pozwie trzeba precyzyjnie wskazać, czego się żąda: przycięcia, odsunięcia, przesadzenia, zaniechania dalszych naruszeń, dopuszczenia do wykonania prac albo zapłaty odszkodowania.

Czy można samodzielnie usunąć tuje sąsiada?

Nie. Jeżeli tuje rosną na gruncie sąsiada, samodzielne wejście na jego działkę i wycięcie roślin może narazić na odpowiedzialność cywilną, a w zależności od okoliczności także na odpowiedzialność za zniszczenie cudzej rzeczy. Uprawnienie z art. 150 Kodeksu cywilnego dotyczy obcięcia korzeni przechodzących z sąsiedniego gruntu oraz gałęzi lub owoców zwieszających się na cudzy grunt, a nie usunięcia całej rośliny z działki sąsiada.

Jeżeli finalnie miałoby dojść do usunięcia drzew albo krzewów z nieruchomości, właściciel powinien dodatkowo sprawdzić przepisy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Art. 83 ust. 1 tej ustawy przewiduje zasadę, że usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości może wymagać zezwolenia, natomiast art. 83f ust. 1 zawiera wyjątki od tego obowiązku. To zagadnienie dotyczy przede wszystkim właściciela nieruchomości, na której rośliny rosną, ale ma znaczenie praktyczne przy formułowaniu żądania usunięcia.

FAQ

Źródła

• Art. 140, art. 144, art. 149, art. 150, art. 222 § 2, art. 361 § 1, art. 363 § 1, art. 415 i art. 439 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 83 ust. 1 i art. 83f ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.