Wniesienie nieruchomości do majątku wspólnego po ślubie

Czy można wnieść do majątku wspólnego tylko jedną nieruchomość?

Tak. Co do zasady małżonkowie mogą ukształtować swój ustrój majątkowy w umowie majątkowej małżeńskiej zawartej w formie aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 47 § 1 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Przepis ten pozwala wspólność ustawową rozszerzyć albo ograniczyć, a także ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Jeżeli więc po ślubie małżonkowie chcą, aby do majątku wspólnego weszła tylko jedna konkretna nieruchomość, a inna nadal pozostała majątkiem osobistym jednego z nich, jest to co do zasady dopuszczalne. Kluczowe jest jednak prawidłowe ujęcie tego w akcie notarialnym.

Z punktu widzenia praktyki notarialnej i orzecznictwa trzeba odróżnić dwie sytuacje:

• rozszerzenie wspólności majątkowej – czyli zmianę ustroju majątkowego małżonków na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,
• przesunięcie konkretnego składnika z majątku osobistego do majątku wspólnego – co w praktyce bywa ujmowane jako umowa rozporządzająca dotycząca oznaczonej nieruchomości.

W orzecznictwie przyjmuje się, że nie każda umowa przesuwająca konkretny składnik między majątkami małżonków jest klasyczną intercyzą. Na to rozróżnienie zwrócił uwagę Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 9.09.2011 r., sygn. I CSK 616/10.

Jakie składniki należą do majątku wspólnego, a jakie do osobistego?

Punktem wyjścia są art. 31 § 1 oraz art. 33 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Z kolei art. 33 tej ustawy wskazuje składniki majątku osobistego. Co istotne dla nieruchomości, do majątku osobistego należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej – art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – oraz przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej – art. 33 pkt 2 tej ustawy.

To oznacza, że:

• udział 1/2 w nieruchomości kupiony przed ślubem co do zasady należy do majątku osobistego danego małżonka,
• inna nieruchomość nabyta przed ślubem także pozostaje majątkiem osobistym,
• dopiero późniejsza umowa może zmienić przynależność wybranego składnika.

W jakiej formie trzeba to zrobić?

Jeżeli małżonkowie chcą zmienić ustrój majątkowy, forma aktu notarialnego jest obowiązkowa. Wprost stanowi o tym art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Dodatkowo, gdy umowa dotyczy przeniesienia własności nieruchomości albo udziału w nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego także z uwagi na art. 158 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten wymaga aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak również dla umowy przenoszącej własność zawartej w wykonaniu istniejącego zobowiązania.

W praktyce oznacza to, że sprawę należy przeprowadzić u notariusza, który przygotuje treść aktu odpowiednio do celu małżonków. Najczęściej potrzebne będą:

• dane małżonków,
• odpis zwykły albo numer księgi wieczystej nieruchomości,
• podstawa nabycia nieruchomości, np. wcześniejszy akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• informacje o obciążeniach, np. hipoteka, służebność, roszczenia w księdze wieczystej.

Czy można pozostawić inną nieruchomość w majątku osobistym?

Tak, jest to możliwe. Sam fakt zawarcia umowy dotyczącej jednego składnika nie oznacza automatycznie, że cały majątek osobisty małżonków staje się wspólny. Treść aktu notarialnego może być ograniczona do jednej, konkretnie oznaczonej nieruchomości albo udziału w nieruchomości.

W konsekwencji można:

• włączyć do majątku wspólnego wspólnie wcześniej kupione udziały po 1/2 w jednej nieruchomości,
• pozostawić poza majątkiem wspólnym drugą nieruchomość należącą wyłącznie do jednego z małżonków.

To rozwiązanie bywa stosowane wtedy, gdy małżonkowie chcą wspólnie zarządzać konkretnym domem lub mieszkaniem, ale jednocześnie zachować odrębny charakter innego składnika, np. mieszkania nabytego przed ślubem, majątku odziedziczonego albo nieruchomości rodzinnej.

Czy wniesienie nieruchomości do majątku wspólnego wpływa na dziedziczenie?

Nie w taki sposób, jak często zakładają małżonkowie. Włączenie nieruchomości do majątku wspólnego nie tworzy prawa do dziedziczenia po współmałżonku i nie zwiększa automatycznie udziału spadkowego pozostałego przy życiu małżonka.

Zasady dziedziczenia ustawowego określają art. 931 i następne ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności powołani są do spadku z ustawy małżonek i dzieci spadkodawcy; małżonek dziedziczy w częściach równych z dziećmi, jednak jego udział nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku.

Przy majątku wspólnym najpierw ustala się, co należało do majątku wspólnego, a dopiero udział zmarłego w tym majątku wchodzi do spadku. Co do zasady po ustaniu wspólności, np. wskutek śmierci jednego z małżonków, przyjmuje się równe udziały małżonków w majątku wspólnym – art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Praktyczny skutek jest więc taki:

• żyjący małżonek zachowuje własny udział w majątku wspólnym, zwykle 1/2,
• do spadku po zmarłym wchodzi co do zasady druga 1/2,
• ta część jest dzielona według testamentu albo według zasad dziedziczenia ustawowego.

Jeżeli celem małżonków jest realne wzmocnienie pozycji spadkowej drugiej strony, trzeba rozważyć również testament. Sama zmiana przynależności nieruchomości do majątku wspólnego nie zastępuje rozrządzenia na wypadek śmierci.

Co z nieruchomością kupioną przed ślubem po 50%?

Jeżeli przed ślubem partnerzy kupili nieruchomość po 1/2 udziału, to po ślubie nadal co do zasady pozostają współwłaścicielami udziałowymi tych udziałów w swoich majątkach osobistych. Samo zawarcie małżeństwa tego nie zmienia.

Możliwe są więc dwa modele:

Z perspektywy dziedziczenia oba warianty nie dają automatycznie „pełnego przejścia” nieruchomości na drugiego małżonka. W obu przypadkach część praw po zmarłym może przypaść także innym spadkobiercom.

Kiedy trzeba uważać szczególnie?

Choć sama konstrukcja jest dopuszczalna, w praktyce trzeba sprawdzić kilka dodatkowych kwestii:

• kredyt hipoteczny – zmiana własności nieruchomości nie zawsze zmienia zasady odpowiedzialności wobec banku; trzeba przeanalizować umowę kredytową i ewentualną zgodę banku,
• darowizna lub spadek – jeżeli nieruchomość pochodzi z darowizny lub dziedziczenia, trzeba sprawdzić, czy nie ma dodatkowych ograniczeń albo postanowień darczyńcy,
• dzieci z poprzednich związków – mogą mieć znaczenie przy planowaniu spadkowym i zachowku,
• egzekucja i długi – zmiana przynależności składnika może wpływać na poziom ochrony lub ryzyka w razie problemów finansowych jednego z małżonków.

Jeżeli rozważane jest nie tylko rozszerzenie wspólności, ale też faktyczne przekazanie majątku między małżonkami, treść aktu powinna być dobrana do konkretnego celu i historii nabycia nieruchomości.

Czy notariusz sam zdecyduje, jaką umowę sporządzić?

Notariusz przygotowuje akt zgodny z wolą stron i z prawem, ale nie zawsze przeprowadza pełną analizę skutków spadkowych, podatkowych czy egzekucyjnych. Dlatego przed wizytą warto precyzyjnie ustalić:

• czy celem jest tylko objęcie nieruchomości majątkiem wspólnym,
• czy chodzi też o zabezpieczenie na wypadek śmierci,
• czy nieruchomość ma pozostać poza podziałem przy ewentualnym rozwodzie,
• czy nieruchomość jest obciążona kredytem, służebnością albo toczy się wobec niej spór.

W wielu przypadkach najbezpieczniejsze jest połączenie kilku rozwiązań: odpowiedniego aktu notarialnego, testamentu, a czasem także przemyślenia, czy w ogóle darowizna dla żony albo inna forma rozporządzenia nie będzie bardziej trafna niż proste rozszerzenie wspólności.

FAQ

Czy po ślubie można objąć wspólnością tylko jedną nieruchomość?

Tak. Co do zasady można tak ukształtować akt notarialny, aby do majątku wspólnego weszła tylko jedna wskazana nieruchomość, a inne składniki pozostały majątkiem osobistym.

Czy taka umowa wymaga notariusza?

Tak. Wynika to z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz, przy nieruchomości, także z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy po wniesieniu nieruchomości do majątku wspólnego małżonkowie bardziej po sobie dziedziczą?

Nie automatycznie. Nadal stosuje się zasady dziedziczenia z art. 931 i następnych Kodeksu cywilnego. Najpierw ustala się udział zmarłego w majątku wspólnym, a dopiero ten udział wchodzi do spadku.

Czy nieruchomość z darowizny też można włączyć do majątku wspólnego?

W wielu przypadkach tak, ale trzeba sprawdzić treść podstawy nabycia i stan faktyczny. Przy nieruchomościach otrzymanych w darowiźnie albo spadku szczególnie ważna jest analiza dokumentów i celu planowanej umowy.

Czy bank musi wyrazić zgodę, jeśli nieruchomość jest na kredyt?

Niekoniecznie na samą umowę majątkową, ale bardzo często trzeba sprawdzić warunki umowy kredytu i zabezpieczeń. Zmiana własności albo struktury majątkowej może mieć znaczenie dla relacji z bankiem.

Źródła

• art. 31 § 1, art. 33, art. 43 § 1, art. 47 § 1 ustawy z 25.02.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 158 oraz art. 931 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny,
• wyrok Sądu Najwyższego z 9.09.2011 r., I CSK 616/10.