Spłata po zniesieniu współwłasności

Przyznanie przez sąd prawa do rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

Przyznanie prawa do rzeczy jednemu ze współwłaścicieli bywa połączone z tym, że współwłaściciel, który nabędzie wyłączne prawo własności do rzeczy, ma obowiązek dokonania spłaty wszystkich pozostałych współwłaścicieli z tytułu ich udziałów.

Ugoda zawarta w sądzie ma moc wyroku sądowego. Zawarte w niej postanowienia są wiążące dla zawierających ja stron. Najskuteczniejsza forma zapłaty to pieniądze. Najszybsza to bliski termin, np. dwa tygodnie od daty zawarcia ugody na konto bankowe. Niestety sama ugoda nie spowoduje, że zapłata na pewno będzie dokonana.

Stosownie do art. 212 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Jakie postanowienia można zawrzeć w ugodzie znoszącej współwłasność?

W ugodzie można wskazać:

1. termin i sposób uiszczenia spłaty,
2. wysokość i termin uiszczenia odsetek,
3. sposób zabezpieczenia spłaty i odsetek.

W ugodzie można zawrzeć postanowienia, że:

1. osoba mająca dokonać spłaty dokona jej do dnia........ ( jednorazowo lub w ratach np. miesięcznych po........ zł płatnych do określonego dnia każdego miesiąca),
2. od dnia zawarcia ugody do dnia zapłaty każdej raty należą się odsetki w wysokości........ zł w skali roku,
3. na wypadek opóźnienia w zapłacie każdej raty drugiej stronie należą się odsetki maksymalne (4-krotność stopy lombardowej NBP),
4. w razie opóźnienia w zapłacie chociażby jednej raty, rata ta oraz cała reszta kwoty spłaty staje się natychmiast wymagalna i płatna w całości bez wezwania do 10 dnia po terminie zapłaty raty,
5. osoba mająca dokonać spłaty ustanowi jakieś zabezpieczenie, np. hipotekę na nieruchomości,
6. w razie opóźnienia zapłaci karę umowna w określonej wysokości, np. 20% kwoty spłaty.

Uważam, że tylko groźba szybkiego zwiększenia się długu może skłonić zobowiązanego do szybkiej zapłaty. Umowa zapewnia pieniądze na papierze oraz termin ich uzyskania. Ale nic więcej.

Zniesienie współwłasności i brak zapłaty przez zobowiązanego w wyznaczonym terminie

W przypadku braku zapłaty lub opóźnień po stronie zobowiązanego powstaną dodatkowe zobowiązania pieniężne. Brak zapłaty może doprowadzić nawet od tego, że nieruchomość zostanie zajęta w ramach egzekucji i sprzedana.

Jak wskazuje art. 157 K.c.:

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

Uniemożliwia to zawarcie w ugodzie warunku, że do czasu spłaty prawo własności nie przechodzi na druga stronę.

Można spróbować przeforsować zapis, że przeniesienie prawa własności nie nastąpi z dniem zawarcia ugody, ale w późniejszym terminie (określona data). Do tej samej daty ma nastąpić zapłata. Brak zapłaty to brak pieniędzy, ale nastąpi przeniesienie prawa własności. Zapłatę trzeba będzie egzekwować.

W razie zawarcia ugody w sprawie zniesienia współwłasności termin zapłaty lub zapłata w ratach zależna jest od woli stron. Jeżeli sąd orzekałby o spłatach, miałby możliwość rozłożenia ich na raty (maksymalnie do 10 lat).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93