Parkowanie na wykupionym miejscu parkingowym

Czy miejsce parkingowe naprawdę jest Twoje?

W sprawach o zajmowanie miejsca parkingowego najważniejsze jest nie to, jak miejsce jest nazywane potocznie, lecz co wynika z dokumentów. W praktyce spotyka się kilka sytuacji: udział w lokalu garażowym z prawem do korzystania z oznaczonego miejsca, prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, uchwałę wspólnoty przydzielającą miejsca, postanowienia regulaminu parkingu albo tylko nieformalny zwyczaj mieszkańców.

Jeżeli w akcie notarialnym znajduje się wyłącznie zapis o udziale w gruncie lub w dawnym prawie użytkowania wieczystego, nie musi to oznaczać nabycia odrębnej własności konkretnego miejsca parkingowego. Przy lokalach mieszkalnych udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Jeżeli budynek został posadowiony na gruncie oddanym dawniej w użytkowanie wieczyste, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy nie doszło do przekształcenia tego prawa we własność gruntu na podstawie przepisów o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z kolei art. 12 ust. 1 tej ustawy daje właścicielowi prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Miejsce parkingowe wyznaczone liniami na zewnętrznym parkingu nie jest samodzielnym lokalem, bo samodzielny lokal musi być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku. Nie jest też typowym pomieszczeniem przynależnym, takim jak piwnica, strych, komórka czy garaż. To nie oznacza jednak, że nikt nie może mieć do niego wyłącznego uprawnienia. Takie uprawnienie może wynikać z umowy, aktu notarialnego, księgi wieczystej, uchwały właścicieli lokali albo utrwalonego i prawidłowo przyjętego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.

Parking wspólnoty a prawo wyłącznego korzystania

Jeżeli parking jest częścią nieruchomości wspólnej, zasadą jest współkorzystanie przez właścicieli lokali. Wspólnota może jednak uregulować sposób korzystania z miejsc postojowych. Może to zrobić w uchwale, regulaminie, umowie o podział do korzystania albo w dokumentach ustanawiających odrębną własność lokali. W praktyce takie rozwiązanie często polega na przypisaniu konkretnych miejsc do konkretnych lokali.

Uchwała właścicieli może być konieczna zwłaszcza wtedy, gdy decyzja o parkingu wykracza poza zwykły zarząd nieruchomością wspólną, zmienia sposób korzystania z części wspólnej albo wiąże się z kosztami oznakowania, szlabanów, monitoringu czy reorganizacji parkingu. Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, ale do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

Jeżeli zasady korzystania z parkingu są niejasne, warto wystąpić do zarządu lub zarządcy o pisemne potwierdzenie podstawy przydziału miejsca. W piśmie należy wskazać numer miejsca, numer lokalu, treść aktu notarialnego, ewentualne uchwały i opisać, kto oraz kiedy zajmuje miejsce. Dobrze dołączyć zdjęcia pojazdu z widoczną tablicą rejestracyjną, datą i oznaczeniem miejsca.

Czy straż miejska może interweniować na prywatnym parkingu?

Sąsiedzi nie mają racji, jeżeli twierdzą, że na terenie prywatnym zawsze „nic im nie grozi”. Zakres działania Policji lub straży miejskiej zależy jednak od statusu terenu i od oznakowania. Prawo o ruchu drogowym obejmuje drogi publiczne, strefy zamieszkania i strefy ruchu. Przepisy stosuje się także poza tymi miejscami w zakresie koniecznym dla uniknięcia zagrożenia bezpieczeństwa osób oraz w zakresie wynikającym ze znaków i sygnałów drogowych.

Strefa ruchu to obszar obejmujący co najmniej jedną drogę wewnętrzną, którego wjazdy i wyjazdy są oznaczone odpowiednimi znakami. Zarządzanie ruchem na drogach wewnętrznych, w tym w strefie ruchu i strefie zamieszkania, należy do podmiotu zarządzającego tymi drogami. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej będzie to najczęściej wspólnota działająca przez zarząd albo zarządcę.

Jeżeli wspólnota ustanowi strefę ruchu lub strefę zamieszkania i prawidłowo oznakuje teren, naruszenia przepisów ruchu drogowego, znaków zakazu postoju, zasad parkowania czy miejsc dla osób z niepełnosprawnością mogą być zgłaszane Policji albo straży miejskiej. W określonych przypadkach pojazd może zostać usunięty z drogi na koszt właściciela, na przykład gdy pozostawiono go w miejscu, gdzie jest to zabronione i utrudnia ruch lub zagraża bezpieczeństwu, albo gdy zajmuje miejsce dla osoby uprawnionej bez wymaganej karty parkingowej.

Trzeba jednak odróżnić naruszenie przepisów ruchu drogowego od cywilnego sporu o prawo do konkretnego miejsca. Jeżeli kierowca stoi na prywatnym, przypisanym miejscu, ale nie narusza znaków ani nie utrudnia ruchu, służby mogą odmówić podjęcia działań mandatowych i wskazać drogę cywilną. Dlatego tak ważne jest prawidłowe oznaczenie parkingu oraz jednoznaczne uregulowanie zasad korzystania z miejsc.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi lub uprawnionemu do miejsca?

Jeżeli z dokumentów wynika, że masz skuteczne prawo do korzystania z konkretnego miejsca, możesz domagać się zaprzestania naruszeń. Podstawą może być art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W praktyce żądanie może polegać na zakazaniu parkowania na oznaczonym miejscu.

Jeżeli miejsce jest częścią nieruchomości wspólnej, a Twoje uprawnienie ma charakter prawa do wyłącznego korzystania, roszczenia trzeba oprzeć na konkretnych dokumentach: akcie notarialnym, uchwale, regulaminie, umowie quoad usum albo wpisach w księdze wieczystej. Przy powtarzających się naruszeniach można rozważyć również roszczenia posesoryjne, ale terminy i przesłanki są tu rygorystyczne, dlatego każdą sprawę trzeba ocenić indywidualnie.

Możliwe jest także dochodzenie odszkodowania albo wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, ale wymaga to wykazania podstawy prawnej, okresu korzystania, osoby naruszającej i wysokości żądania. Sama irytacja z powodu zajęcia miejsca nie wystarczy. Przydatne są zdjęcia, monitoring, korespondencja z sąsiadem, notatki ze zgłoszeń do administracji oraz dowody poniesionych kosztów, na przykład opłat za płatny parking zastępczy.

Nie należy natomiast pochopnie kwalifikować zajmowania miejsca jako przestępstwa przywłaszczenia. W typowej sytuacji jest to przede wszystkim naruszenie cywilnoprawne albo wykroczenie drogowe, jeżeli doszło do naruszenia przepisów lub znaków. Zawiadomienie o przestępstwie powinno być składane tylko wtedy, gdy konkretne okoliczności rzeczywiście wskazują na czyn zabroniony, a nie jako środek nacisku w sporze sąsiedzkim.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdź dokumenty – akt notarialny, księgę wieczystą, rzut miejsc postojowych, regulamin parkingu, uchwały wspólnoty i umowę z deweloperem.
2. Ustal status parkingu – czy jest to nieruchomość wspólna, lokal garażowy, droga wewnętrzna, strefa ruchu albo strefa zamieszkania.
3. Zabezpiecz dowody – rób zdjęcia pojazdu, numeru rejestracyjnego, oznaczenia miejsca oraz daty i godziny zdarzenia.
4. Zgłoś sprawę zarządowi lub zarządcy – poproś o pisemną interwencję, doprecyzowanie zasad parkingu, oznakowanie miejsca i ewentualną uchwałę.
5. Wyślij wezwanie do naruszającego – zażądaj zaprzestania parkowania, wskaż podstawę prawną i uprzedź o skierowaniu sprawy do sądu.
6. Zgłoś sprawę służbom, jeżeli są podstawy – zwłaszcza gdy teren jest strefą ruchu lub strefą zamieszkania, a kierowca narusza znaki albo blokuje przejazd.
7. Rozważ pozew cywilny – o zaniechanie naruszeń, przywrócenie stanu zgodnego z prawem, odszkodowanie albo wynagrodzenie za korzystanie z miejsca.

Czego lepiej nie robić?

Nie warto zastawiać pojazdu sąsiada, zakładać prywatnych blokad, usuwać pojazdu na własną rękę ani grozić działaniami, których nie można legalnie wykonać. Takie działania mogą odwrócić sytuację procesową i doprowadzić do roszczeń przeciwko osobie, która pierwotnie była pokrzywdzona.

Ostrożnie trzeba też podchodzić do tabliczek typu „miejsce prywatne” albo „odholowanie na koszt właściciela”. Sama prywatna tabliczka nie zawsze wystarczy, aby służby usunęły pojazd. Skuteczniejsze jest przyjęcie przez wspólnotę jasnego regulaminu, prawidłowe oznakowanie terenu, ustanowienie strefy ruchu lub strefy zamieszkania tam, gdzie jest to zasadne, oraz konsekwentne dokumentowanie naruszeń.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 2, art. 3, art. 12, art. 13 i art. 22.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 222, art. 224 i art. 225.
• Ustawa z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym, w szczególności art. 1, art. 2 pkt 16a, art. 10 i art. 130a.
• Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, w szczególności art. 92 i art. 97.
• Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 14 grudnia 2005 r., sygn. akt SK 24/05, dotyczące charakteru miejsca postojowego.