Współwłaściciele gruntu – wyłączny użytek, najem i ogrodzenie

Na czym polega współwłasność gruntu?

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W przypadku gruntu każdy współwłaściciel ma udział w prawie własności całej nieruchomości, a nie własność fizycznie wydzielonego fragmentu działki.

Zakres uprawnień właściciela określa art. 140 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że właściciel może, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz rozporządzać rzeczą.

Przy współwłasności ważny jest także art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że dopóki nie ma umowy albo orzeczenia sądu regulującego korzystanie z działki, żaden współwłaściciel nie powinien samowolnie wyłączać drugiego z korzystania z nieruchomości. Jeżeli pojawia się ograniczenie swobodnego korzystania z gruntu, konieczne może być wystąpienie z odpowiednim roszczeniem.

Podział quoad usum – wyłączny użytek części wspólnego gruntu

Współwłaściciele mogą umownie ustalić sposób korzystania ze wspólnej rzeczy. W praktyce często stosuje się podział do korzystania, określany jako quoad usum. Taki podział nie jest geodezyjnym podziałem nieruchomości i nie powoduje, że współwłaściciel staje się wyłącznym właścicielem przyznanego fragmentu. Nadal istnieje współwłasność całej działki, ale każdy ze współwłaścicieli korzysta z określonej części.

Jeżeli współwłaściciele nie mogą się porozumieć, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może ustalić sąd. Podstawą są przepisy o zarządzie rzeczą wspólną, w szczególności art. 199, art. 201 i art. 203 Kodeksu cywilnego. Jeżeli dana czynność przekracza zwykły zarząd, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a przy jej braku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W sprawach zwykłego zarządu stosuje się art. 201 Kodeksu cywilnego, który wymaga zgody większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów, a przy jej braku każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Podział do korzystania może wynikać z umowy współwłaścicieli, ugody sądowej albo postanowienia sądu. Najbezpieczniej, aby dokument dokładnie określał granice części oddanej do wyłącznego używania, sposób dojścia lub dojazdu, zasady korzystania z mediów, sposób ponoszenia kosztów i możliwość wykonywania prac na wydzielonej części.

Czy można wynająć część gruntu przyznaną do wyłącznego korzystania?

Jeżeli sąd przyznał Panu określoną część działki do wyłącznego korzystania, to co do zasady może Pan z niej korzystać także w sposób pozwalający pobierać pożytki, w granicach art. 140 Kodeksu cywilnego oraz treści orzeczenia sądu. Wynajęcie albo wydzierżawienie takiej części gruntu pod działalność gospodarczą może być dopuszczalne, jeżeli nie narusza praw drugiego współwłaściciela, nie wykracza poza przyznany zakres korzystania i jest zgodne z przeznaczeniem nieruchomości.

Trzeba jednak sprawdzić, czy zawarcie konkretnej umowy najmu albo dzierżawy nie będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego. Ryzyko takie rośnie zwłaszcza wtedy, gdy umowa ma być długoterminowa, ma prowadzić do intensywnego obciążenia nieruchomości, wymaga robót budowlanych, zmienia dotychczasowy sposób używania działki albo utrudnia drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z jego części lub części wspólnych.

Jeżeli planowana działalność gospodarcza wymaga zmiany sposobu zagospodarowania terenu, zabudowy, utwardzenia gruntu, wjazdu ciężkiego transportu, składowania towarów albo instalacji urządzeń, należy dodatkowo zweryfikować przepisy administracyjne. Znaczenie mogą mieć m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, przepisy ochrony środowiska, przepisy przeciwpożarowe i ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Czy można ogrodzić wydzieloną część działki bez zgody współwłaściciela?

Ogrodzenie części gruntu przyznanej do wyłącznego korzystania jest często naturalnym sposobem wykonywania uprawnienia wynikającego z podziału quoad usum. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Ogrodzenie nie może wykraczać poza część przyznaną do używania, blokować dojazdu lub dojścia do części wspólnych, odcinać dostępu do mediów ani faktycznie uniemożliwiać drugiemu współwłaścicielowi korzystania z jego uprawnień wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego.

Od strony prawa budowlanego należy zweryfikować art. 29 ust. 1 pkt 21 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przepis ten zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę budowę ogrodzeń. Jednocześnie art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego przewiduje obowiązek zgłoszenia budowy ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m. Ogrodzenie niższe co do zasady nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia, ale nadal musi być zgodne z innymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi i miejscowymi.

Istotny jest także art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, który definiuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli inwestycja dotyczy nieruchomości wspólnej, organ administracji może badać, czy inwestor ma odpowiedni tytuł do wykonywania robót. W prostych przypadkach podział quoad usum i treść orzeczenia sądu mogą przemawiać za możliwością wykonania ogrodzenia w granicach przyznanej części, ale przy sporze współwłaścicieli albo robotach wykraczających poza zwykłe zabezpieczenie terenu bezpieczniej jest uzyskać zgodę współwłaściciela albo rozstrzygnięcie sądu.

Najem, dzierżawa, ogrodzenie – co zwykle wymaga zgody?

Granica między zwykłym zarządem a czynnością przekraczającą zwykły zarząd zależy od konkretnego stanu faktycznego. Znaczenie mają m.in. wartość i charakter nieruchomości, czas trwania umowy, rodzaj działalności, skala ingerencji w grunt i wpływ na pozostałych współwłaścicieli.

Co zrobić, gdy współwłaściciel przeszkadza w korzystaniu z przyznanej części?

Jeżeli drugi współwłaściciel blokuje dostęp, niszczy ogrodzenie, wchodzi na część oddaną Panu do wyłącznego używania albo utrudnia wykonywanie postanowienia sądu, można rozważyć kilka środków prawnych. Wybór zależy od tego, czy chodzi o naruszenie posiadania, naruszenie prawa własności, niewykonywanie orzeczenia sądu czy spór o zakres podziału quoad usum.

W przypadku pozbawienia albo zakłócenia posiadania zastosowanie może mieć art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, który przewiduje roszczenie posesoryjne o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Zgodnie z art. 344 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie to wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Jeżeli problem polega na tym, że współwłaściciel nie dopuszcza do korzystania ze wspólnej nieruchomości zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego, możliwe jest żądanie dopuszczenia do współposiadania. W praktyce istotne jest, aby żądanie było konkretne i nadawało się do wykonania, np. obejmowało usunięcie przeszkody, wydanie kluczy, umożliwienie przejazdu albo zaniechanie blokowania bramy. Więcej o takim roszczeniu omawia materiał dotyczący sprawy o dopuszczenie do współposiadania wspólnej nieruchomości.

Znaczenie uchwały Sądu Najwyższego w sprawach współposiadania

W sprawach dotyczących współposiadania i podziału do korzystania nadal praktyczne znaczenie ma uchwała całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 28 września 1963 r., sygn. akt III CZP 33/62. Uchwała zapadła jeszcze na tle przepisów prawa rzeczowego, ale jej argumentacja pozostaje wykorzystywana przy wykładni obecnych art. 199–204 i art. 206 Kodeksu cywilnego.

Sąd Najwyższy wskazał, że współwłaściciel może domagać się dopuszczenia do współposiadania, ale wyrok musi konkretnie określać, na czym mają polegać obowiązki drugiego współwłaściciela. Ogólne stwierdzenie, że dana osoba ma być dopuszczona do współposiadania, może być niewystarczające, jeżeli nie nadaje się do egzekucji.

Uchwała wyjaśnia również, że gdy wspólne korzystanie z rzeczy jest w praktyce trudne albo niemożliwe, można ukształtować sposób korzystania inaczej niż wynika to z art. 206 Kodeksu cywilnego, np. przez przyznanie poszczególnym współwłaścicielom konkretnych części nieruchomości do wyłącznego używania.

Podsumowanie

Postanowienie sądu przyznające współwłaścicielowi część gruntu do wyłącznego korzystania daje mu realne uprawnienie do samodzielnego używania tej części. Może to obejmować również pobieranie pożytków, np. z najmu lub dzierżawy, o ile działanie mieści się w granicach orzeczenia, nie narusza praw drugiego współwłaściciela i nie wymaga dodatkowych zgód lub decyzji administracyjnych.

Ogrodzenie takiej części działki jest co do zasady możliwe, ale należy sprawdzić przepisy Prawa budowlanego, przepisy miejscowe oraz wpływ ogrodzenia na korzystanie z pozostałej części nieruchomości. W razie sporu warto działać ostrożnie: najpierw przeanalizować treść postanowienia sądu, a dopiero potem zawierać umowę najmu, rozpoczynać działalność lub stawiać ogrodzenie.

FAQ

Czy podział quoad usum oznacza, że staję się właścicielem wydzielonej części?

Nie. Podział quoad usum reguluje tylko sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości. Własność nadal przysługuje wszystkim współwłaścicielom według udziałów, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę pobierać czynsz z najmu części przyznanej mi do używania?

Co do zasady tak, jeżeli najem mieści się w zakresie przyznanego korzystania i nie narusza praw pozostałych współwłaścicieli. Przy umowach długoterminowych, inwestycjach lub zmianie przeznaczenia gruntu może być jednak potrzebna zgoda współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 199 lub art. 201 Kodeksu cywilnego.

Czy współwłaściciel może wejść na część przyznaną mi przez sąd?

Jeżeli sąd przyznał Panu daną część do wyłącznego korzystania, drugi współwłaściciel powinien respektować to rozstrzygnięcie. Wyjątki mogą wynikać z treści orzeczenia, np. prawa przechodu, dojazdu, dostępu do przyłączy albo innych części wspólnych.

Czy ogrodzenie działki zawsze wymaga zgłoszenia?

Nie. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 21 Prawa budowlanego budowa ogrodzeń nie wymaga pozwolenia na budowę. Zgłoszenia wymaga natomiast budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m, co wynika z art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Co zrobić, gdy postanowienie sądu jest nieprecyzyjne?

W pierwszej kolejności warto przeanalizować mapę, uzasadnienie i całość akt sprawy. Jeżeli zakres korzystania nadal budzi spór, można rozważyć wniosek o uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości albo inne roszczenie dostosowane do sytuacji, np. ochronę posiadania lub dopuszczenie do współposiadania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 195, art. 199–204, art. 206 i art. 344 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 11, art. 29 ust. 1 pkt 21 i art. 30 ust. 1 pkt 3.

3. Uchwała całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 28 września 1963 r., sygn. akt III CZP 33/62.