Zasiedzenie nieruchomości gminnej po dzierżawie – kiedy jest możliwe?

Dzierżawa a zasiedzenie – podstawowa zasada

Co do zasady odpowiedź brzmi: nie można zasiedzieć nieruchomości tylko dlatego, że była długo dzierżawiona. Zasiedzenie wymaga bowiem posiadania samoistnego, a nie zależnego.

Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze; w złej wierze termin wynosi 30 lat.

Z kolei art. 336 Kodeksu cywilnego rozróżnia:

• posiadacza samoistnego – tego, kto włada rzeczą jak właściciel,
• posiadacza zależnego – tego, kto włada rzeczą jak użytkownik, najemca, dzierżawca albo mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Dzierżawca z definicji wykonuje władztwo nad cudzą rzeczą w ramach stosunku prawnego wynikającego z umowy, więc jest posiadaczem zależnym. Sam okres dzierżawy nie liczy się do terminu zasiedzenia.

Kiedy dzierżawca może stać się posiadaczem samoistnym?

Nie jest wykluczone, że po zakończeniu lub wygaśnięciu dzierżawy dotychczasowy dzierżawca zacznie władać nieruchomością jak właściciel. Wtedy może dojść do tzw. zmiany charakteru posiadania z zależnego na samoistne. Taka zmiana nie następuje jednak automatycznie.

W praktyce trzeba wykazać, że od określonego momentu osoba korzystająca z nieruchomości:

• przestała uznawać zwierzchnictwo właściciela,
• nie płaciła czynszu ani innych świadczeń należnych z tytułu dzierżawy,
• występowała wobec otoczenia jak właściciel,
• samodzielnie decydowała o sposobie korzystania z nieruchomości,
• ponosiła ciężary związane z nieruchomością i wykonywała istotne nakłady.

To bardzo ważne: samo dalsze zajmowanie nieruchomości po ustaniu umowy jeszcze nie przesądza o posiadaniu samoistnym. Sąd bada cały stan faktyczny, a nie tylko upływ czasu.

Od kiedy liczyć termin zasiedzenia przy nieruchomości publicznej?

W sprawach dotyczących dawnego mienia państwowego trzeba uwzględnić zmianę przepisów, która nastąpiła w 1990 r. Przed tą datą obowiązywał zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych. Zakaz ten został uchylony ustawą z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, a nowe przepisy weszły w życie 1 października 1990 r.

Dlatego, jeżeli nieruchomość była wcześniej własnością państwową, termin zasiedzenia mógł rozpocząć bieg najwcześniej 1 października 1990 r. Nawet jeśli ktoś faktycznie władał nią wcześniej, okres sprzed tej daty co do zasady nie prowadził jeszcze do nabycia własności przez zasiedzenie.

Jeżeli później nieruchomość przeszła na własność gminy, dla oceny zasiedzenia nadal istotne będzie ustalenie, od kiedy istniało posiadanie samoistne oraz jaki był status własnościowy nieruchomości w poszczególnych okresach.

W takich sprawach często potrzebna jest analiza dokumentów własnościowych, decyzji komunalizacyjnych, wpisów w księdze wieczystej, ewidencji gruntów oraz dawnych umów.

Czy uchylenie dawnej uchwały o dzierżawie wystarcza do zasiedzenia?

Nie. Sam fakt, że dawny akt prawny regulujący szczególny rodzaj dzierżawy przestał obowiązywać, nie oznacza jeszcze, że posiadanie automatycznie stało się samoistne. Dla sądu ważniejsze będzie to, co działo się później w praktyce.

Jeżeli po ustaniu podstawy prawnej nadal były uiszczane opłaty, czynsz albo w inny sposób uznawano prawa właściciela, to zwykle nadal przemawia to za posiadaniem zależnym. Jeżeli natomiast od konkretnego momentu właściciel nie wykonywał swoich uprawnień, a korzystający zachowywał się na zewnątrz jak właściciel, można rozważać początek biegu zasiedzenia.

W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że zmiana charakteru posiadania musi być wyraźna i uzewnętrzniona. Nie wystarczy wewnętrzne przekonanie, że „od teraz traktuję rzecz jak swoją”.

Jakie dowody są potrzebne w sprawie o zasiedzenie?

Sprawy o zasiedzenie nieruchomości gminnej są zwykle trudniejsze dowodowo niż typowe spory sąsiedzkie. Sąd oczekuje konkretnych i spójnych dowodów potwierdzających zarówno czas, jak i charakter posiadania.

Najczęściej znaczenie mają:

• stare umowy dzierżawy, przydziały, decyzje i korespondencja z właścicielem,
• dowody zaprzestania płacenia czynszu lub innych należności,
• potwierdzenia ponoszenia kosztów utrzymania, remontów i inwestycji,
• decyzje podatkowe oraz dowody opłacania podatku od nieruchomości,
• dokumentacja budowlana, przyłącza mediów, zgłoszenia do urzędu,
• zeznania świadków potwierdzających, że nieruchomość była traktowana jak własna,
• mapy, zdjęcia, dokumenty geodezyjne i wpisy w ewidencji gruntów.

Warto jednak pamiętać, że opłacanie podatku od nieruchomości samo w sobie nie przesądza o zasiedzeniu. To tylko jeden z elementów, który sąd ocenia łącznie z pozostałymi dowodami.

20 czy 30 lat – jak ustalić właściwy termin?

Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

• 20 lat – gdy posiadacz uzyskał posiadanie samoistne w dobrej wierze,
• 30 lat – gdy uzyskał je w złej wierze.

W praktyce przy nieruchomości gminnej po dawnej dzierżawie najczęściej trzeba liczyć się z oceną, że posiadanie miało charakter złej wiary, bo korzystający wiedział, że nie jest właścicielem. To oznacza, że bezpieczniej zakładać konieczność wykazania 30-letniego okresu posiadania samoistnego.

Dobra wiara bywa przyjmowana wyjątkowo, gdy okoliczności rzeczywiście usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że przysługuje mu własność. W sprawach po dzierżawie zdarza się to rzadko.

Czy obecny właściciel musi przez cały czas nic nie robić?

Nie chodzi o całkowitą bierność w sensie absolutnym, lecz o to, czy właściciel skutecznie wykonywał swoje prawo w sposób przecinający obraz posiadania samoistnego. Znaczenie mogą mieć m.in.:

• wezwania do wydania nieruchomości,
• pozwy o wydanie nieruchomości albo o zapłatę czynszu,
• zawarcie nowej umowy,
• kontrole i formalne działania właściciela wskazujące, że nie godzi się na samoistne władanie.

Z punktu widzenia biegu zasiedzenia trzeba też pamiętać o art. 175 Kodeksu cywilnego, który odsyła do przepisów o biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to, że pewne zdarzenia mogą wpływać na bieg terminu, ale ich ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego i rodzaju podjętych czynności.

Jak wygląda postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia?

Sprawa toczy się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości – wynika to z art. 606 i art. 607 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość, wskazać właściciela i wszystkich zainteresowanych, opisać przebieg posiadania oraz zawnioskować odpowiednie dowody. Jeżeli stan prawny jest nieuregulowany albo nie da się ustalić wszystkich uczestników, sąd może zarządzić ogłoszenia.

Po prawomocnym postanowieniu stwierdzającym zasiedzenie składa się wniosek o wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Koszty i podatek

Od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia pobiera się opłatę stałą w wysokości 2000 zł – zgodnie z art. 40 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Za wpis prawa własności do księgi wieczystej pobiera się co do zasady 200 zł – zgodnie z art. 42 ust. 1 tej ustawy.

Nabycie własności przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn stawka podatku od nabycia w drodze zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania.

Podstawa opodatkowania i ewentualne odliczenia zależą od konkretnej sytuacji, dlatego po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia warto sprawdzić obowiązki podatkowe w swojej sprawie.

Wniosek praktyczny

W opisanej sytuacji szanse na zasiedzenie istnieją tylko wtedy, gdy po zakończeniu lub wygaśnięciu dawnej podstawy dzierżawy doszło do rzeczywistej, możliwej do udowodnienia zmiany posiadania na samoistne. Sam upływ 75 lat korzystania z obiektu nie wystarczy.

Przy nieruchomości, która była wcześniej mieniem państwowym, bezpiecznie trzeba badać okres od 1 października 1990 r. i ustalić, czy od tej daty albo od późniejszego, jasno uchwytnego momentu upłynęło już 30 lat posiadania samoistnego. W praktyce to właśnie dowody, a nie sam czas korzystania, decydują o powodzeniu sprawy.

FAQ

Czy sama wieloletnia dzierżawa może doprowadzić do zasiedzenia?

Nie. Dzierżawa oznacza posiadanie zależne, a do zasiedzenia potrzebne jest posiadanie samoistne w rozumieniu art. 336 i art. 172 Kodeksu cywilnego.

Od kiedy można liczyć zasiedzenie nieruchomości dawniej państwowej?

Najwcześniej od 1 października 1990 r., bo wcześniej obowiązywał zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych.

Czy płacenie podatku od nieruchomości wystarczy?

Nie. To pomocny dowód, ale samodzielnie nie przesądza o posiadaniu samoistnym ani o zasiedzeniu.

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?

Opłata od wniosku wynosi 2000 zł, a wpis własności do księgi wieczystej co do zasady 200 zł. Dodatkowo po stwierdzeniu zasiedzenia może powstać obowiązek podatkowy.

Czy gminę można zasiedzieć tak samo jak osobę prywatną?

Co do zasady tak, ale tylko przy spełnieniu wszystkich przesłanek zasiedzenia. W praktyce takie sprawy są trudne dowodowo i wymagają dokładnego ustalenia historii nieruchomości.

Źródła

• art. 172 § 1 i § 2, art. 175, art. 336 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 606 i art. 607 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 40 i art. 42 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 15 ust. 2 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• ustawa z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (wejście w życie 1 października 1990 r.)