Decyzja zarządu a dopuszczenie uchwały do głosowania
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że większość członków zarządu sprzeciwiła się dopuszczeniu projektu uchwały do głosowania przez ogół właścicieli. W praktyce oznacza to, że na tym etapie projekt nie został skierowany do głosowania online. Zarząd, jako organ uprawniony do organizowania trybu podejmowania uchwał, może decydować, czy głosowanie odbędzie się na zebraniu, czy w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sam fakt odmowy przeprowadzenia głosowania online nie stanowi naruszenia prawa, o ile nie dochodzi do naruszenia przepisów ustawy o własności lokali.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Legalność blokowania inicjatywy uchwałodawczej
Zarząd, działając większością głosów swoich członków, może formalnie nie uwzględnić inicjatywy uchwałodawczej, jeżeli nie zostały spełnione ustawowe przesłanki zobowiązujące go do jej procedowania. W tym zakresie blokowanie inicjatywy jest co do zasady legalne i mieści się w kompetencjach zarządu jako organu prowadzącego sprawy wspólnoty. Należy jednak pamiętać, że zarząd jest organem wykonawczym, a wspólnotę tworzą właściciele lokali, którzy zachowują szerokie uprawnienia decyzyjne.
Prawa właścicieli lokali do podjęcia uchwały
Każdy właściciel lokalu ma prawo zgłosić projekt uchwały. Może to nastąpić zarówno na zebraniu wspólnoty, jak i poprzez przekazanie projektu zarządowi w celu poddania go pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Rolą zarządu powinno być umożliwienie właścicielom wypowiedzenia się w sprawach wspólnoty, a nie trwałe uniemożliwianie głosowania nad prawidłowo zgłoszonymi inicjatywami.
Wniosek o zwołanie zebrania wspólnoty
Zgodnie z art. 31 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej zażądają zwołania zebrania, zarząd ma obowiązek takie zebranie zwołać. Wniosek powinien wskazywać przedmiot obrad, w tym projekt uchwały, który ma zostać poddany pod głosowanie. Zarząd nie ma prawa odmówić zwołania zebrania w odpowiedzi na prawidłowo złożone żądanie właścicieli.
Brak reakcji zarządu i działania oddolne właścicieli
Jeżeli zarząd mimo złożenia wniosku nie zwoła zebrania, orzecznictwo sądowe przyjmuje, że bezczynność zarządu nie może prowadzić do trwałego zablokowania woli właścicieli. W takich przypadkach dopuszczalne jest zorganizowanie zebrania przez samych właścicieli lub samodzielne przeprowadzenie indywidualnego zbierania głosów. Uchwała podjęta większością udziałów, przy zapewnieniu wszystkim właścicielom możliwości oddania głosu, jest prawnie skuteczna i wiążąca dla wspólnoty.
FAQ – najczęściej zadane pytania
Czy zarząd może zablokować głosowanie uchwały?
Tak, może odmówić skierowania projektu do głosowania (np. online), działając większością głosów.
Czy taka odmowa jest zgodna z prawem?
Co do zasady tak, o ile nie narusza przepisów ustawy o własności lokali.
Czy właściciele mogą sami doprowadzić do głosowania?
Tak, właściciele mają prawo inicjować uchwały i dążyć do ich podjęcia.
Ile udziałów potrzeba, aby wymusić zebranie?
Właściciele posiadający co najmniej 1/10 udziałów mogą żądać zwołania zebrania.
Czy zarząd może odmówić zwołania zebrania?
Nie, jeśli wniosek spełnia wymogi formalne.
Co zrobić, gdy zarząd nie reaguje?
Właściciele mogą samodzielnie zorganizować zebranie lub przeprowadzić zbieranie głosów.
Czy uchwała podjęta bez udziału zarządu jest ważna?
Tak, jeśli uzyska wymaganą większość udziałów i każdy właściciel miał możliwość głosowania.
Podsumowanie
Odmowa zarządu w zakresie dopuszczenia uchwały do głosowania online może być zgodna z prawem, jeżeli mieści się w granicach jego kompetencji. Nie oznacza to jednak, że inicjatywa uchwałodawcza właścicieli zostaje definitywnie zablokowana. Ustawa o własności lokali oraz utrwalone orzecznictwo przewidują mechanizmy umożliwiające właścicielom doprowadzenie do głosowania mimo sprzeciwu zarządu. Kluczowe znaczenie ma uzyskanie poparcia odpowiedniej liczby udziałów i zachowanie podstawowych zasad proceduralnych.
Przykłady
Przykład 1
Kilku właścicieli przygotowuje projekt uchwały dotyczącej remontu części wspólnych. Zarząd nie chce jej procedować. Właściciele zbierają podpisy, osiągają 1/10 udziałów i skutecznie wymuszają zwołanie zebrania, na którym uchwała zostaje poddana pod głosowanie.
Przykład 2
Zarząd odmawia przeprowadzenia głosowania korespondencyjnego. Właściciele samodzielnie organizują zbieranie głosów, informując wszystkich członków wspólnoty o treści uchwały i terminie oddania głosu. Uchwała zostaje przyjęta większością udziałów.
Przykład 3
Mimo wniosku właścicieli zarząd nie zwołuje zebrania. Właściciele organizują zebranie oddolnie, zawiadamiając wszystkich członków wspólnoty. Podjęta uchwała odzwierciedla wolę większości i pozostaje skuteczna.
Oferta porad prawnych
Świadczymy kompleksowe porady prawne z zakresu prawa nieruchomości i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Pomagamy w ocenie legalności działań zarządu, przygotowaniu uchwał oraz wyborze skutecznych i zgodnych z prawem rozwiązań.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
.jpg)
.jpg "Zakaz kontaktów z dzieckiem i pozbawienie władzy rodzicielskiej")
.jpg "Rozstanie małżonków pod jednym dachem, możliwości prawne żądania opuszczenia nieruchomości")
