Czy zarząd wspólnoty może zablokować głosowanie uchwały

Czy zarząd może zablokować głosowanie uchwały?

głosowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej powinno być prowadzone zgodnie z ustawą o własności lokali i przyjętym trybem zbierania głosów. Co do zasady nie ma przepisu, który dawałby zarządowi wspólnoty mieszkaniowej prawo do trwałego zablokowania projektu uchwały tylko dlatego, że większość członków zarządu jest przeciwna jej treści. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, ale nie zastępuje właścicieli w podejmowaniu uchwał.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali: albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, albo częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Oznacza to, że zarząd ma istotną rolę organizacyjną, ale nie powinien wykorzystywać jej do pozbawienia właścicieli realnego prawa głosu.

Jeżeli więc zarząd odmawia skierowania projektu do głosowania tylko dlatego, że sam go nie popiera, takie działanie może być oceniane jako sprzeczne z celem ustawy i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ocena zawsze zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego: treści projektu, sposobu jego zgłoszenia i tego, czy właściciele dochowali wymogów formalnych.

Jakie prawa mają właściciele lokali?

Najważniejsze uprawnienie wynika z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem zebranie ogółu właścicieli lokali powinno być zwołane także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. We wniosku należy wskazać sprawy, które mają być objęte porządkiem obrad, najlepiej wraz z projektem uchwały.

W praktyce oznacza to, że jeżeli odpowiednia grupa właścicieli zbierze wymagane 1/10 udziałów, zarząd powinien zwołać zebranie i umożliwić poddanie uchwały pod głosowanie. Odmowa zwołania zebrania mimo prawidłowego wniosku może być podstawą do dalszych działań prawnych przeciwko zarządowi lub wspólnocie – zależnie od modelu zarządzania i skali naruszeń.

Trzeba też pamiętać o art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym o zebraniu właścicieli należy zawiadomić każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Natomiast art. 32 ust. 2 tej ustawy wymaga, aby w zawiadomieniu podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, a jeśli mają być podejmowane uchwały – także treść tych projektów. To ważne, bo nieprawidłowe zawiadomienie może później posłużyć jako argument przy zaskarżaniu uchwały.

Czy zarząd decyduje o trybie głosowania?

Tak, ale tylko w granicach ustawy. Art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje trzy tryby podejmowania uchwał: na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym. Z przepisu nie wynika natomiast, że właściciele mają bezwzględne roszczenie o głosowanie wyłącznie „online”.

To oznacza, że sam fakt odmowy przeprowadzenia głosowania przez internet nie musi jeszcze oznaczać naruszenia prawa, jeżeli zarząd umożliwia podjęcie uchwały w innym prawidłowym trybie przewidzianym ustawą. Inaczej będzie wtedy, gdy odmowa dotyczy nie tylko konkretnej formy technicznej, ale w praktyce całkowicie uniemożliwia oddanie sprawy pod głosowanie właścicieli.

Warto odróżnić dwie sytuacje:

Co zrobić, gdy właściciele mają co najmniej 1/10 udziałów?

Najbezpieczniejszy krok to złożenie do zarządu pisemnego wniosku o zwołanie zebrania, podpisanego przez właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wniosek powinien zawierać:

• oznaczenie wspólnoty,
• dane właścicieli składających wniosek,
• wskazanie wysokości posiadanych udziałów,
• żądanie zwołania zebrania,
• proponowany porządek obrad,
• treść projektu uchwały,
• datę i podpisy.

Dobrze jest doręczyć taki wniosek w sposób pozwalający udowodnić odbiór – np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście za pokwitowaniem. Jeżeli później dojdzie do sporu, dowód doręczenia będzie kluczowy.

Co jeśli zarząd nie zwoła zebrania?

Ustawa o własności lokali nie opisuje wprost jednego prostego trybu „zastępczego zwołania zebrania” przez właścicieli w każdej sytuacji. W praktyce i orzecznictwie przyjmuje się jednak, że bezczynność zarządu nie może prowadzić do trwałego sparaliżowania wspólnoty. Dlatego w konkretnych sprawach dopuszczalne są działania właścicieli zmierzające do podjęcia uchwały, o ile zapewniono wszystkim właścicielom możliwość udziału i głosowania.

Jeżeli konflikt jest poważny, najpewniejszą drogą bywa wystąpienie do sądu. Podstawą może być art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym jeżeli zarząd nie został powołany albo pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Jest to rozwiązanie dalej idące, ale bywa skuteczne przy trwałej blokadzie działań wspólnoty.

W określonych sytuacjach właściciele mogą też podjąć próbę przegłosowania zmian personalnych, w tym odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków. Podstawę stanowi art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach albo odwołani.

Czy uchwała podjęta bez udziału zarządu może być ważna?

Może być uznana za ważną, ale tylko wtedy, gdy w konkretnych okolicznościach zachowano podstawowe wymogi proceduralne. Najistotniejsze są:

• umożliwienie wszystkim właścicielom oddania głosu,
• jasna treść projektu uchwały,
• ustalenie wyniku według udziałów, chyba że w danej sprawie obowiązuje zasada „jeden właściciel – jeden głos” na podstawie art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali,
• brak wad, które mogłyby mieć wpływ na treść uchwały.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z kolei art. 23 ust. 2a przewiduje szczególne przypadki, gdy głosowanie według zasady „jeden właściciel – jeden głos” może zostać wprowadzone na żądanie właścicieli.

Trzeba jednak uczciwie zaznaczyć: uchwały podejmowane w warunkach sporu z zarządem są częściej kwestionowane. Dlatego przy większym konflikcie warto zadbać o pełną dokumentację i rozważyć wcześniejszą konsultację prawną.

Jak można zakwestionować działania zarządu lub uchwałę?

Jeżeli problem dotyczy już podjętej uchwały, właściciel może ją zaskarżyć do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zaskarżenie jest możliwe, gdy uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza interesy właściciela.

Termin jest krótki. Art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali przewiduje, że powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli natomiast problemem nie jest treść uchwały, lecz sama bezczynność zarządu, w grę wchodzą inne środki – w szczególności działania zmierzające do odwołania zarządu, powołania nowego zarządu albo żądania ustanowienia zarządcy przymusowego z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeżeli blokowanie uchwał jest elementem szerszego, trwałego konfliktu, warto sprawdzić także materiał o nadużywaniu uprawnień przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Jak ocenić sytuację z pytania?

W opisanym stanie faktycznym cztery głosy przeciw w samym zarządzie nie oznaczają automatycznie, że właściciele utracili możliwość głosowania nad projektem uchwały. Oznacza to jedynie, że zarząd nie chce skierować jej do procedowania w preferowanym trybie lub na tym etapie odmawia jej dalszego biegu.

Jeżeli jednak grupa właścicieli dysponuje co najmniej 1/10 udziałów, może powołać się na art. 31 lit. b ustawy o własności lokali i żądać zwołania zebrania z tą uchwałą w porządku obrad. Jeżeli zarząd mimo to pozostanie bierny, należy rozważyć dalsze kroki – od zebrania dokumentacji i formalnego wezwania zarządu do wykonania obowiązku, po działania uchwałodawcze właścicieli i ewentualną drogę sądową.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce mogą wyglądać spory o procedowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej.

FAQ

Czy zarząd wspólnoty może sam zdecydować, że właściciele nie będą głosować nad uchwałą?

Nie powinien tego robić dowolnie. Zarząd organizuje procedurę głosowania, ale nie może zastępować właścicieli w podejmowaniu decyzji, zwłaszcza gdy spełniono wymogi z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali.

Ile udziałów trzeba mieć, żeby żądać zwołania zebrania?

Co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wynika to wprost z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali.

Czy właściciel może żądać wyłącznie głosowania online?

Nie ma przepisu, który gwarantuje konkretnie głosowanie online. Art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje głosowanie na zebraniu, indywidualne zbieranie głosów przez zarząd albo tryb mieszany.

Co zrobić, gdy zarząd ignoruje wniosek właścicieli?

Należy zachować dowód złożenia wniosku, wezwać zarząd do wykonania obowiązku, a następnie rozważyć działania właścicieli zmierzające do zmiany zarządu albo skierowanie sprawy do sądu, w tym na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W jakim terminie można zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

W terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.

2. Art. 31 ustawy o własności lokali – obowiązek zwołania zebrania na wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/10 udziałów.