Zwrot części wynagrodzenia wykonawcy po rozwiązaniu umowy o roboty budowlane

W opisanej sytuacji samo rozwiązanie umowy nie przesądza jeszcze, że wykonawca musi oddać całość wcześniej otrzymanej kwoty. Można jednak skutecznie dochodzić zwrotu tej części pieniędzy, która nie znajduje pokrycia w prawidłowo wykonanych robotach, uzasadnionych kosztach materiałów albo w skutecznym rozliczeniu zadatku czy zaliczki.

Podstawą analizy są przede wszystkim przepisy o umowie o roboty budowlane z art. 647-658 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny oraz, odpowiednio, niektóre przepisy o umowie o dzieło na mocy art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego.

Od czego zacząć: ustalić, czym była wpłacona kwota

Najpierw trzeba sprawdzić treść umowy, potwierdzenie przelewu, fakturę zaliczkową, rachunek, pokwitowanie albo korespondencję stron. W praktyce od tego zależy podstawa prawna rozliczenia.

Nie wolno automatycznie zakładać, że każda przedpłata była zadatkiem. Zadatek powinien wynikać z umowy lub co najmniej z jednoznacznego ustalenia stron. Jeżeli dokumenty mówią o zaliczce, przedpłacie lub płatności na poczet robót, zwykle nie ma podstaw do stosowania art. 394 Kodeksu cywilnego.

Jakie przepisy stosuje się do umowy o roboty budowlane

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania czynności przygotowawczych, odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Z kolei art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiednie stosowanie do umowy o roboty budowlane przepisów o umowie o dzieło m.in. w zakresie opóźnienia, wadliwego wykonywania robót, rękojmi i odstąpienia przed ukończeniem obiektu. To ważne wtedy, gdy wykonawca przerwał prace, wykonywał je wadliwie albo strony zakończyły współpracę przed ukończeniem inwestycji.

Jeżeli umowa przewidywała etapy i częściowe płatności, znaczenie ma także art. 654 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Zobacz również:

• reklamacja usługi wykonanej niezgodnie z umową
• wykonawca nie chce wystawić faktury

Kiedy można żądać zwrotu części wynagrodzenia

Zwrotu pieniędzy można żądać przede wszystkim w czterech sytuacjach:

• gdy zapłacono więcej niż wynika z wartości prac rzeczywiście wykonanych;
• gdy wykonawca pobrał środki na prace lub materiały, których nie wykonał albo nie dostarczył;
• gdy po rozwiązaniu umowy odpadła podstawa zatrzymania części świadczenia;
• gdy nienależyte wykonanie umowy spowodowało szkodę inwestora.

Najczęstszą podstawą roszczenia jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło to wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Jeżeli więc wykonawca pobrał kwotę wyższą niż należna za wykonany zakres robót, a inwestor przez to poniósł szkodę, można dochodzić wyrównania tej różnicy. W praktyce trzeba jednak wykazać:

• istnienie umowy i jej treść,
• wysokość zapłaconych kwot,
• rzeczywisty zakres i jakość wykonanych prac,
• wartość należnego wynagrodzenia,
• różnicę pomiędzy zapłatą a świadczeniem należnym wykonawcy.

Zadatek a rozwiązanie umowy

Jeżeli wpłata była zadatkiem, trzeba stosować art. 394 § 1-3 Kodeksu cywilnego. Ten przepis rozróżnia kilka sytuacji.

Po pierwsze, gdy jedna strona nie wykonała umowy, druga może od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zadatek zatrzymać, a jeśli sama go dała - żądać sumy dwukrotnie wyższej, co wynika z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, w razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia, a jeżeli to niemożliwe - podlega zwrotowi, zgodnie z art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego.

Po trzecie, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada - art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn niezawinionych albo zawinionych przez obie strony.

Jeżeli więc doszło nie do jednostronnego odstąpienia z winy wykonawcy, lecz do rozwiązania umowy za porozumieniem stron, zasadą jest zwrot zadatku, chyba że strony inaczej uregulowały rozliczenie w samym porozumieniu rozwiązującym.

Uwaga praktyczna: samo użycie w rozmowach słowa „zaliczka” albo „zadatek” nie rozstrzyga sprawy. Liczy się treść umowy i całokształt dokumentów.

Zaliczka lub przedpłata - jak ją rozliczyć

Jeżeli wpłacona kwota była zaliczką, po zakończeniu współpracy trzeba ją rozliczyć z rzeczywiście należnym wynagrodzeniem. Co do zasady wykonawca może zatrzymać tylko tyle, ile odpowiada pracom wykonanym zgodnie z umową oraz uzasadnionym kosztom, jeżeli umowa przewidywała odrębne rozliczenie materiałów.

Jeżeli natomiast po rozwiązaniu lub skutecznym odstąpieniu od umowy odpadła podstawa prawna świadczenia w całości albo w części, można sięgać do przepisów o świadczeniu nienależnym. Zgodnie z art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego świadczenie jest nienależne m.in. wtedy, gdy podstawa świadczenia odpadła. W związku z art. 405 Kodeksu cywilnego oznacza to obowiązek zwrotu uzyskanej korzyści lub jej wartości.

Przy odstąpieniu od umowy znaczenie ma również art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym strona odstępująca od umowy wzajemnej może żądać zwrotu tego, co świadczyła, a sama powinna zwrócić to, co otrzymała. Ten wariant ma zastosowanie tylko wtedy, gdy rzeczywiście doszło do skutecznego odstąpienia, a nie wyłącznie do zgodnego rozwiązania umowy.

Czy można kwestionować zawyżoną robociznę i koszty materiałów

Tak, ale trzeba to udowodnić. Samo przekonanie inwestora, że „to za dużo”, zwykle nie wystarczy. Należy porównać:

• umowę i ewentualny kosztorys,
• faktury za materiały,
• rzeczywistą ilość materiałów wbudowanych lub dostarczonych na budowę,
• protokół odbioru etapów,
• zakres robót faktycznie wykonanych do dnia zakończenia współpracy.

Jeżeli wynagrodzenie było kosztorysowe, większe znaczenie będą miały obmiary, zestawienia i dowody poniesionych kosztów. Jeżeli wynagrodzenie było ryczałtowe, spór częściej koncentruje się na tym, jaki zakres robót został objęty umową i czy dany etap został rzeczywiście wykonany.

W sprawach budowlanych bardzo często potrzebna jest opinia prywatna rzeczoznawcy lub biegłego sądowego. Bez niej trudno wykazać, jaka część zapłaty była nienależna.

Rozwiązanie umowy nie zamyka drogi do odszkodowania

Nawet jeśli strony rozwiązały umowę za porozumieniem, nie wyklucza to roszczeń za wcześniejsze niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Takie stanowisko przyjmuje orzecznictwo, w tym wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2012 r., sygn. V CSK 73/11. Odszkodowanie jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy szkoda powstała jeszcze w czasie obowiązywania umowy i pozostaje w związku z jej niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem.

Trzeba też pamiętać o art. 361 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Z przepisu wynika, że zobowiązany ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, a naprawienie szkody obejmuje stratę i utracone korzyści, o ile pozostają w adekwatnym związku przyczynowym.

W praktyce można więc dochodzić np. kosztów poprawienia wadliwych robót, kosztów dokończenia prac przez innego wykonawcę w wyższej cenie albo zwrotu kwot zapłaconych za niewykonane roboty. Każdy z tych wariantów wymaga jednak osobnego wykazania.

Jak przygotować roszczenie przeciwko wykonawcy

Przed wysłaniem wezwania do zapłaty warto skompletować pełny materiał dowodowy. Najlepiej przygotować:

• umowę i aneksy,
• harmonogram etapów,
• potwierdzenia przelewów,
• faktury i rachunki,
• protokoły odbioru albo notatki z budowy,
• zdjęcia zaawansowania robót,
• korespondencję e-mail i SMS,
• wycenę niezależnego fachowca lub kosztorysanta.

Następnie należy wysłać do wykonawcy pisemne wezwanie do rozliczenia umowy i zapłaty. W piśmie warto:

• wskazać kwoty zapłacone,
• opisać zakres robót faktycznie wykonanych,
• wyliczyć należną i nienależną część wynagrodzenia,
• powołać podstawę prawną, np. art. 471 Kodeksu cywilnego albo art. 405 w zw. z art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego,
• wyznaczyć termin zapłaty, np. 7 albo 14 dni,
• zażądać odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również:

• wypowiedzenie umowy o współpracy
• jak skutecznie dochodzić zapłaty

Czy warto składać zawezwanie do próby ugodowej

Może być to dobre rozwiązanie, ale nie w każdej sprawie. Zgodnie z art. 184-186 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego sprawy cywilne, których charakter na to zezwala, mogą być przedmiotem postępowania pojednawczego.

Zawezwanie do próby ugodowej bywa przydatne, gdy:

• strony są blisko porozumienia,
• trzeba formalnie przedstawić roszczenie,
• chodzi o próbę ugody przed pozwem.

Trzeba jednak pamiętać, że dziś sądy i orzecznictwo ostrożniej oceniają, czy takie zawezwanie rzeczywiście przerywa bieg przedawnienia, jeśli zostało złożone wyłącznie pozornie, bez realnej woli ugodowej. Dlatego nie należy traktować tego środka automatycznie jako prostego sposobu „odświeżenia” terminu.

Bezpieczniej jest przyjąć, że jeżeli roszczenie jest już policzone i spór jest poważny, należy rozważyć szybkie wniesienie pozwu.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia majątkowe co do zasady przedawniają się na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego. Obecnie termin podstawowy wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata.

W sporach z wykonawcą o zwrot części wynagrodzenia termin przedawnienia może zależeć od podstawy roszczenia i od tego, czy wykonawca działał jako przedsiębiorca. Dlatego w konkretnej sprawie trzeba ustalić:

• jaki dokładnie jest charakter roszczenia,
• kiedy stało się wymagalne,
• czy druga strona jest przedsiębiorcą,
• czy po drodze doszło do skutecznego przerwania biegu przedawnienia.

Zgodnie z art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Z kolei art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje zdarzenia przerywające bieg przedawnienia, a art. 124 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że po każdym przerwaniu przedawnienie biegnie na nowo.

W praktyce nie warto zwlekać. Im starsza sprawa, tym trudniej o dokumenty, świadków i wiarygodne ustalenie zakresu robót.

Jak sąd ocenia takie sprawy

Sąd zwykle bada nie tylko samą umowę, ale cały przebieg inwestycji. Znaczenie mają:

• protokóły odbioru,
• wpisy w dzienniku budowy, jeżeli był prowadzony,
• rola kierownika budowy lub inspektora nadzoru,
• korespondencja dotycząca wad, opóźnień i rozliczeń,
• opinia biegłego z zakresu budownictwa.

Jeżeli inwestor twierdzi, że wykonawca zawyżył wynagrodzenie, sąd najczęściej będzie oczekiwał konkretnego wyliczenia, a nie ogólnego zarzutu. Trzeba więc wskazać kwotę dochodzoną pozwem i sposób jej obliczenia.

Co realnie można zrobić w opisanej sytuacji

Jeżeli pierwszy etap został ukończony zgodnie z umową, a spór dotyczy głównie drugiego etapu i rozliczenia wpłaconej wcześniej kwoty, należy:

1. ustalić, czy 35 tys. zł było zadatkiem, zaliczką czy częścią wynagrodzenia;
2. porównać umowę z faktycznym zakresem wykonanych prac;
3. sprawdzić, czy materiały z faktur rzeczywiście zostały zużyte na Państwa budowie;
4. ustalić wartość prac wykonanych do dnia rozwiązania umowy;
5. wezwać wykonawcę do szczegółowego rozliczenia i zwrotu nadpłaty;
6. w razie potrzeby wystąpić z pozwem o zapłatę wraz z odsetkami.

Jeżeli umowa została rozwiązana za porozumieniem stron, a wpłata była zadatkiem, co do zasady można powołać art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli była zaliczką lub nadpłatą, częściej właściwą podstawą będzie art. 471 Kodeksu cywilnego, a pomocniczo art. 405 i art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki prawne pozornie podobnych sytuacji.

FAQ

Czy po rozwiązaniu umowy wykonawca zawsze musi oddać zaliczkę?

Nie zawsze w całości. Musi ją jednak rozliczyć. Może zatrzymać tylko tę część, która odpowiada należnemu wynagrodzeniu za rzeczywiście wykonane prace lub uzasadnione koszty zgodne z umową.

Czy zadatek przepada automatycznie, gdy umowa nie została dokończona?

Nie. Przy rozwiązaniu umowy co do zasady podlega zwrotowi na podstawie art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepadek zadatku wiąże się przede wszystkim z niewykonaniem umowy i odstąpieniem od niej na zasadach z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można żądać zwrotu pieniędzy bez opinii biegłego?

Można, ale w sprawach budowlanych jest to trudniejsze. Jeżeli spór dotyczy zakresu robót, jakości wykonania albo realnej wartości prac, opinia fachowca bywa kluczowym dowodem.

Czy częściowy odbiór robót zamyka późniejsze rozliczenia?

Nie. Częściowy odbiór i częściowa zapłata nie muszą oznaczać ostatecznego rozliczenia całej inwestycji. Znaczenie mają treść umowy, protokoły i rzeczywisty zakres robót.

Od kiedy liczyć przedawnienie roszczenia?

Co do zasady od dnia wymagalności roszczenia, zgodnie z art. 120 § 1 Kodeksu cywilnego. W konkretnej sprawie trzeba ustalić, kiedy wykonawca powinien był zwrócić pieniądze albo kiedy szkoda stała się wymagalna do dochodzenia.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 118, art. 120 § 1, art. 123 § 1, art. 124 § 1, art. 361 § 1 i 2, art. 394 § 1-3, art. 405, art. 410 § 2, art. 471, art. 481 § 1 i 2, art. 494 § 1, art. 647, art. 654, art. 656 § 1.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 184-186.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lutego 2012 r., V CSK 73/11.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 4 września 2002 r., I CK 1/02.