Wynajem użyczonego mieszkania
Poniżej wyjaśniam Pani wątpliwości związane z wynajęciem mieszkania córki.
Umowa użyczenia uregulowana jest w artykułach 710-719 Kodeksu cywilnego (K.c.). Dla Pani ma ona oczywiście charakter nieodpłatny w tym sensie, że Pani nie uiszcza na rzecz córki żadnych opłat dodatkowych.
Jak stanowi art. 712 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu.
§ 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania”.
Pani napisała w pytaniu, że taką zgodę ma Pani wyrażoną odgórnie w umowie. Choć przepis art. 712 K.c. nie wskazuje wprost, że może Pani zawrzeć umowę najmu przedmiotu użyczenia, to nie ulega wątpliwości, iż tak właśnie jest – może Pani to bez przeszkód uczynić, bowiem umowa najmu jest właśnie umową o używanie rzeczy.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Czy wynajmujący musi być właścicielem mieszkania?
Jak bowiem wskazuje się w nauce prawa i orzecznictwie, stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca, przy czym zarówno wynajmującym, jak i najemcą może być każda mająca zdolność prawną osoba fizyczna albo osoba prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznała zdolność prawną (por. art. 331 K.c.).
Wynajmujący nie musi być przy tym właścicielem rzeczy oddawanej najemcy do używania, musi natomiast dysponować prawem i faktyczną możliwością oddania mu rzeczy do używania. Wiąże się to z obligacyjnym charakterem umowy najmu, której ważność nie zależy od tego, czy wynajmującemu przysługuje własność rzeczy, która została oddana najemcy do używania [tak np. J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 11; H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 252; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 474; Z. Zaporowska, Wokół umów najmu i dzierżawy wierzchowców, Palestra 2009, z. 3-4, s. 30; zob. również orzeczenie SN z 14 kwietnia 1961 r., 3 CR 806/60, OSN 1962, nr III, poz. 101; orzeczenie SN z 6 lutego 1997 r., II CKN 48/96, niepubl.].
Oddanie nieruchomości należącej do córki w najem
Podobne stanowisko wyraził także Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 21.04.2009 r. (sygn. akt V ACa 67/09). Sąd stwierdził, że aby oddać nieruchomość w najem lub dzierżawę, nie jest konieczne, żeby wynajmujący lub wydzierżawiający był właścicielem nieruchomości czy jej posiadaczem. Wystarczające jest, żeby władał nieruchomością w taki sposób, że może zapewnić najemcy lub dzierżawcy korzystanie z rzeczy w ramach danego stosunku prawnego. Takie władanie charakterystyczne jest dla zarządzania nieruchomością. Z tych przyczyn oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę nie może stanowić dowodu jej posiadania.
Tak więc może Pani bez przeszkód wynająć mieszkanie córki. Fakt, że umowa użyczenia nie ma formy aktu notarialnego, nie jest żadną przeszkodą, bo wspomniana umowa takiej formy mieć nie musi.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Pani Anna przez kilka lat mieszkała w mieszkaniu swojego brata na podstawie umowy użyczenia. Po jego wyjeździe do USA brat sporządził w umowie zapis, że Anna może udostępniać mieszkanie innym osobom. Gdy sytuacja finansowa pani Anny pogorszyła się, zdecydowała się wynająć mieszkanie studentkom. Cała procedura przebiegła bez komplikacji, a dochód z najmu pozwolił jej podreperować budżet.
Pan Marek opiekował się domem kuzynki, która na czas kilkuletniego kontraktu wyjechała do Kanady. Miał podpisaną umowę użyczenia z możliwością podnajmu. Po roku uznał, że nie daje rady sam pokrywać kosztów utrzymania domu, więc wynajął go rodzinie z dziećmi, zachowując prawo do kontrolowania stanu nieruchomości.
Pani Iwona zajmowała mieszkanie swojej cioci, która wprowadziła się do domu opieki. Umowa użyczenia pozwalała na oddanie lokalu innym osobom do używania. Po pewnym czasie pani Iwona wynajęła mieszkanie młodemu małżeństwu, dzięki czemu mogła regularnie opłacać rachunki i częściowo wspomóc ciocię w kosztach pobytu w ośrodku.
Podsumowanie
Umowa użyczenia, choć ma charakter nieodpłatny, może w praktyce dawać biorącemu prawo do osiągania korzyści z rzeczy — jeśli tylko strony tak się umówią. Nie jest przy tym wymagane, aby umowa była sporządzona w formie aktu notarialnego. Kluczowe jest jasne określenie, czy biorący może powierzyć rzecz innym osobom do używania. Jeśli tak — nic nie stoi na przeszkodzie, by legalnie wynająć mieszkanie, nawet jeżeli formalnym właścicielem pozostaje ktoś inny.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości związane z wynajmem mieszkania, umową użyczenia lub innymi kwestiami prawnymi — skorzystaj z naszej pomocy. Oferujemy szybkie i profesjonalne porady prawne online. Nasi prawnicy pomogą Ci zrozumieć przepisy i wskażą najlepsze rozwiązania dopasowane do Twojej sytuacji. Wystarczy, że opiszesz swój problem, a my zajmiemy się resztą.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21.04.2009 r. sygn. akt V ACa 67/09
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
