Wynajęcie mieszkania córki użyczonego matce – czy to legalne?

Wynajem użyczonego mieszkania

W opisanej sytuacji zasadnicze znaczenie ma treść umowy użyczenia. Użyczenie reguluje art. 710–719 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Kluczowy jest art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Jeżeli więc córka jako właścicielka mieszkania wyraziła w umowie zgodę na powierzenie lokalu innym osobom, to podstawowa przeszkoda prawna odpada.

W praktyce oznacza to, że może Pani oddać lokal do używania osobie trzeciej także odpłatnie, czyli na podstawie najmu, o ile zakres zgody córki rzeczywiście obejmuje takie korzystanie. Najbezpieczniej, aby zapis umowny wyraźnie przewidywał możliwość oddania lokalu w najem albo podnajem oraz pobierania czynszu. Jeżeli zapis jest ogólny, ale mówi o prawie do powierzenia lokalu innym osobom, zwykle przemawia to na Pani korzyść, choć przy sporze decydujące będzie dokładne brzmienie umowy i zgodny zamiar stron zgodnie z art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy wynajmujący musi być właścicielem mieszkania?

Nie. Umowa najmu nie wymaga, aby wynajmujący był właścicielem lokalu. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Przepis nie uzależnia ważności najmu od prawa własności po stronie wynajmującego.

Ważne jest natomiast to, aby osoba zawierająca umowę najmu miała skuteczne uprawnienie do oddania lokalu do używania oraz mogła zapewnić najemcy spokojne korzystanie z mieszkania. Taki kierunek przyjmuje także orzecznictwo, w tym powoływany często wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 21 kwietnia 2009 r., sygn. akt V ACa 67/09.

Dlatego w Pani przypadku nie jest problemem sam fakt, że właścicielką jest córka. Problemem byłby dopiero brak jej zgody albo przekroczenie zakresu tej zgody.

Znaczenie zapisu o powierzeniu lokalu innym osobom

Zapis, że ma Pani prawo „powierzyć lokal innym osobom”, należy interpretować ostrożnie. Z jednej strony obejmuje on oddanie mieszkania osobie trzeciej do używania, co jest wymagane przez art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego. Z drugiej strony w praktyce dobrze rozróżnić trzy kwestie:

Jeśli z treści umowy nie wynika wprost prawo do pobierania pożytków z rzeczy, córka i Pani powinny to doprecyzować. Co prawda Kodeks cywilny nie zabrania takiego rozwiązania, ale przy sporze o pieniądze decydujące będą ustalenia stron. W zależności od konstrukcji umowy czynsz może być traktowany jako przychód właścicielki albo osoby, która faktycznie zawiera najem we własnym imieniu. Tę kwestię warto ocenić także podatkowo.

Zobacz również:

użyczenie mieszkania w zamian za opiekę a podatek

Czy umowa użyczenia musi być notarialna?

Nie. Przepisy o użyczeniu nie przewidują co do zasady obowiązku zachowania aktu notarialnego. Umowa użyczenia może zostać zawarta nawet ustnie, chyba że strony same zastrzegły określoną formę dla zmian albo dodatkowych zgód. Brak aktu notarialnego nie przekreśla więc możliwości wynajęcia mieszkania.

Z praktycznego punktu widzenia forma pisemna jest jednak bardzo ważna. Pozwala wykazać wobec najemcy, urzędu skarbowego, spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, że osoba podpisująca najem działa legalnie i za wiedzą właścicielki.

Na co uważać przed podpisaniem umowy najmu

Sama możliwość wynajęcia lokalu to nie wszystko. Przed zawarciem umowy najmu warto sprawdzić jeszcze kilka kwestii:

• zakres zgody właścicielki – najlepiej, aby obejmował najem, pobieranie czynszu, kaucję i bieżące rozliczenia;
• rodzaj najmu – zwykły najem albo, jeżeli właścicielka będzie formalnie stroną umowy i spełnione zostaną warunki ustawowe, najem okazjonalny na podstawie art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;
• rozliczenie mediów i opłat – trzeba jasno wpisać, kto płaci czynsz administracyjny, prąd, gaz, internet i inne należności;
• kaucję – jej wysokość i zasady zwrotu warto szczegółowo określić w umowie;
• podatek – należy ustalić, kto rozpoznaje przychód z najmu i w jaki sposób go rozlicza.

Jeżeli planowany jest najem okazjonalny, trzeba pamiętać, że jest on dostępny dla właściciela będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a do umowy trzeba dołączyć m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie innego lokalu do wyprowadzki – art. 19a ust. 1–3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W praktyce więc, jeżeli to Pani ma być stroną umowy, trzeba ostrożnie ocenić, czy taka konstrukcja w ogóle będzie właściwa.

Podatki i rozliczenia – kwestia zależna od konstrukcji umowy

Najwięcej praktycznych wątpliwości pojawia się przy podatkach. Samo prawo cywilne może pozwalać na wynajęcie mieszkania, ale dla fiskusa istotne będzie, kto faktycznie osiąga przychód z najmu i na jakiej podstawie. To zależy od treści umowy między Panią a córką oraz od tego, kto występuje jako wynajmujący wobec najemcy.

Jeżeli umowa ma być zawierana przez Panią we własnym imieniu, a czynsz ma trafiać do Pani, warto wcześniej potwierdzić model rozliczeń z doradcą podatkowym lub prawnikiem. W praktyce może mieć znaczenie także to, czy córka pozostaje podatnikiem podatku od nieruchomości jako właścicielka oraz kto wykazuje przychód z najmu do opodatkowania. Ta część zawsze wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

Zobacz również:

przedawnienie zaległego czynszu za mieszkanie

Wniosek

Co do zasady może Pani wynająć mieszkanie córki, mimo że nie jest Pani właścicielką i mimo że umowa użyczenia nie ma formy aktu notarialnego. Podstawą jest zgoda właścicielki wymagana przez art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego. Skoro w umowie znajduje się zapis pozwalający powierzyć lokal innym osobom, przemawia to za dopuszczalnością najmu.

Dla pełnego bezpieczeństwa warto jednak doprecyzować na piśmie, że zgoda obejmuje także odpłatny najem, pobieranie czynszu, kaucję i zawieranie umowy z najemcą. Trzeba też osobno sprawdzić skutki podatkowe oraz to, czy wybrany model najmu odpowiada rzeczywistym ustaleniom między Panią a córką.

FAQ

Czy mogę wynająć mieszkanie córki, jeśli mam tylko umowę użyczenia?

Tak, ale tylko wtedy, gdy córka zgodziła się na oddanie lokalu osobie trzeciej do używania. Wymaga tego art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego. Najlepiej, aby zgoda była pisemna i obejmowała wprost najem.

Czy brak aktu notarialnego unieważnia użyczenie?

Nie. Dla zwykłej umowy użyczenia Kodeks cywilny co do zasady nie wymaga aktu notarialnego. Ważniejsze jest to, co dokładnie wynika z treści umowy i czy można to udowodnić.

Czy wynajmujący musi być właścicielem lokalu?

Nie. Z punktu widzenia art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego ważne jest, aby mógł skutecznie oddać lokal do używania. Właścicielem może być inna osoba, jeśli wyraziła zgodę i wynajmujący działa w granicach swojego uprawnienia.

Czy mogę zatrzymać czynsz dla siebie?

To zależy od ustaleń z właścicielką. Sama zgoda na oddanie lokalu do używania nie zawsze rozstrzyga, kto ma prawo do pożytków i jak rozliczać przychód. Warto to wyraźnie wpisać do umowy lub dodatkowego oświadczenia.

Czy w takiej sytuacji można zrobić najem okazjonalny?

To wymaga ostrożnej analizy. Najem okazjonalny jest uregulowany w art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów i co do zasady wiąże się z pozycją właściciela jako wynajmującego. Jeśli stroną umowy ma być osoba korzystająca z lokalu na podstawie użyczenia, trzeba sprawdzić, czy taka konstrukcja będzie prawidłowa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093

2. Art. 712 Kodeksu cywilnego – https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-712

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21.04.2009 r., sygn. akt V ACa 67/09.