Pełnomocnictwo przy udziale małoletniego w mieszkaniu spółdzielczym

Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez małoletniego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem majątkowym, które może wejść do spadku. Jeżeli po zmarłym prawo to nabyło kilku spadkobierców, w tym małoletnie dziecko, zastosowanie ma art. 17⁹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten nakazuje spadkobiercom, aby w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, czyli od dnia śmierci spadkodawcy, wyznaczyli spośród siebie pełnomocnika do dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa.

Pełnomocnik, o którym mowa w art. 17⁹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, może być upoważniony także do zawarcia w imieniu spadkobierców umowy przeniesienia własności lokalu. Jeżeli spadkobiercy nie wyznaczą pełnomocnika w rocznym terminie, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela na wniosek spadkobierców albo spółdzielni.

W praktyce oznacza to, że ojciec małoletniej spadkobierczyni może podpisać dokument wyznaczający pełnomocnika w jej imieniu, ale trzeba zbadać, jaki zakres spraw obejmuje pełnomocnictwo. Inaczej ocenia się umocowanie do odbioru korespondencji i regulowania bieżących spraw ze spółdzielnią, a inaczej umocowanie do sprzedaży prawa, ustanowienia hipoteki albo zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu.

Rodzic jako przedstawiciel ustawowy dziecka

Zgodnie z art. 98 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z rodziców może co do zasady działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka.

Ta zasada nie jest jednak bezwzględna. Art. 98 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wyłącza reprezentację dziecka przez rodzica między innymi przy czynnościach prawnych między dzieckiem a jednym z rodziców albo jego małżonkiem, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie. Jeżeli więc ojciec jest jednocześnie jednym ze spadkobierców i czynność może wpływać na jego interes majątkowy wobec dziecka, należy rozważyć, czy nie zachodzi konflikt interesów.

W razie takiego konfliktu zastosowanie ma art. 99 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z przepisu tego wynika, że jeżeli żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka, reprezentuje je kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy. Wniosek o ustanowienie kuratora składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego według miejsca zamieszkania dziecka, co wynika z art. 569 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Kiedy potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego?

Najważniejsze ograniczenie wynika z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Przepisy nie zawierają jednej zamkniętej listy czynności przekraczających zwykły zarząd. Ocena zależy od wartości majątku dziecka, skutków ekonomicznych czynności, ryzyka dla dziecka oraz charakteru prawa, którego czynność dotyczy. Przy prawie do lokalu sądy zazwyczaj ostrożnie oceniają czynności prowadzące do zbycia, obciążenia albo trwałej zmiany statusu prawnego tego prawa.

Wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd składa rodzic albo kurator do sądu opiekuńczego. We wniosku trzeba opisać czynność, wskazać, dlaczego jest korzystna albo bezpieczna dla dziecka, dołączyć dokumenty dotyczące lokalu i spadku oraz projekt czynności, jeżeli jest dostępny. Co do zasady od wniosku w postępowaniu nieprocesowym pobiera się opłatę stałą 100 zł na podstawie art. 23 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, o ile przepis szczególny nie przewiduje innej opłaty.

Forma pełnomocnictwa

Zasady udzielania pełnomocnictwa wynikają z art. 95 § 1 i § 2 oraz art. 96 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Czynność dokonana przez pełnomocnika w granicach umocowania wywołuje skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, a umocowanie może wynikać z oświadczenia reprezentowanego.

Art. 98 Kodeksu cywilnego rozróżnia pełnomocnictwo ogólne, rodzajowe i szczególne. Do bieżących spraw ze spółdzielnią często wystarcza pełnomocnictwo pisemne, ale jeżeli pełnomocnik ma zawrzeć umowę wymagającą szczególnej formy, trzeba zachować formę pełnomocnictwa wynikającą z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc czynność ma być dokonana w formie aktu notarialnego, pełnomocnictwo również powinno mieć formę aktu notarialnego.

Ma to znaczenie zwłaszcza przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga, aby umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu była zawarta w formie aktu notarialnego. Pełnomocnictwo do takiej sprzedaży także powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, a jeżeli udział należy do małoletniego, wcześniej trzeba uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego, jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd.

Czy pełnomocnikiem może być osoba małoletnia?

Jeżeli pytanie dotyczy dosłownie udzielenia pełnomocnictwa osobie małoletniej, trzeba odróżnić małoletniego mocodawcę od małoletniego pełnomocnika. Art. 100 Kodeksu cywilnego stanowi, że okoliczność, iż pełnomocnik ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych, nie wpływa na ważność czynności dokonanej przez niego w imieniu mocodawcy. Dotyczy to osoby, która ukończyła 13 lat i ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych zgodnie z art. 15 Kodeksu cywilnego.

W sprawach dotyczących lokalu, spółdzielni, aktu notarialnego lub znacznej wartości majątku dziecka praktycznie bezpieczniej jest ustanowić pełnomocnikiem osobę pełnoletnią. Osoba poniżej 13 lat nie ma zdolności do czynności prawnych na podstawie art. 12 Kodeksu cywilnego, dlatego powierzanie jej roli pełnomocnika w sprawach majątkowych nie powinno być stosowane.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, kto nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i w jakich udziałach, korzystając z postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia.
2. Sprawdź, czy od dnia śmierci spadkodawcy nie upłynął roczny termin z art. 17⁹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Określ zakres pełnomocnictwa: bieżące sprawy, rozmowy ze spółdzielnią, zawarcie umowy, sprzedaż, przekształcenie albo przeniesienie własności.
4. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd majątkiem dziecka, złóż do sądu opiekuńczego wniosek o zezwolenie na jej dokonanie zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
5. Jeżeli występuje konflikt interesów między rodzicem a dzieckiem, złóż wniosek o ustanowienie kuratora dla dziecka na podstawie art. 99 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
6. Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu przygotuj pełnomocnictwo w odpowiedniej formie, a przy czynnościach notarialnych skonsultuj jego treść z notariuszem.

FAQ

Źródła

• Art. 17² ust. 4 oraz art. 17⁹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 95 § 1 i § 2, art. 96, art. 98, art. 99 § 1 i § 2 oraz art. 100 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 98 § 1 i § 2, art. 99 § 1 oraz art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 569 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 23 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.