Przekroczenie granicy działki przez sąsiada• Autor: Krzysztof Bigoszewski |
|
Jesteśmy razem z żoną właścicielami nieruchomości, którą przekazała nam jej mama przed 5 laty. Przed prawie dwudziestoma laty sąsiad postawił ogrodzenie, przekraczając granice naszej działki o prawie metr na całej długości. Ogrodzenie jest zniszczone i chcę zrobić nowe na własny koszt, ale sąsiad nie chce zgodzić się na jego przesunięcie na granicę działki. W międzyczasie okazało się, że sąsiad przed rokiem przepisał dom na syna, który na stałe mieszka za granicą, a podczas pobytu w Polsce, nie chce z nami rozmawiać. Wysłałem pismo z żądaniem usunięcia ogrodzenia na adres sąsiada, ale nie odebrał. Nie znam zagranicznego adresu syna. Zdaje się, że wyczerpałem w ten sposób polubowne środki rozwiązania problemu. Jak więc należy sformułować pozew do sądu o usunięcie ogrodzenia? Co z adresem pozwanego – nieruchomość w Polsce, pobyt na stałe za granicą? Czy mogę w pozwie ująć żądanie zwrotu kosztów z tytułu bezprawnego zajmowania mojej działki? |
|
Powództwo o nakazanie usunięcia ogrodzenia powodującego przesunięcie granicy działekOdpowiadając na Pana pytania, w pierwszej kolejności wskazać należy, że powództwo o nakazanie usunięcia ogrodzenia powodującego przesunięcie granicy działki w głąb Pańskiej nieruchomości, a co za tym idzie – zajęcie tej części Pańskiej działki przez sąsiada znajdzie swoje oparcie w przepisie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Żądaniem takiego pozwu byłoby właśnie żądanie wydania przez sąsiada Panu części Pańskiej nieruchomości, która po posadowieniu ogrodzenia została przyłączona do nieruchomości Pańskiego sąsiada, poprzez przesunięcie tego ogrodzenia do właściwej granicy działek.
Jednakże w przedstawionych przez Pana okolicznościach sprawy zwrócić należy uwagę na treść przepisu art. 151 K.c., zgodnie z którym, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Żądanie ustanowienia służebności lub wykupienia zajętej przez sąsiada części gruntuPowyższe może powodować, że obecnie mógłby Pan od sąsiada żądać jedynie ustanowienia służebności lub wykupienia zajętej części gruntu, chyba że udowodniłby Pan sąsiadowi, że działał umyślnie i w sposób zawiniony przesunął granice działek stawiając ogrodzenie. Niestety, po tylu latach od wybudowania ogrodzenia może być trudno winę taką sąsiadowi wykazać.
W takim przypadku, jak się wydaje, do czasu ustanowienia służebności lub odsprzedania części nieruchomości mógłby Pan od sąsiada żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej części nieruchomości.
Podstawę prawną ww. roszczenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu stanowi przepis art. 225 w zw. z art. 224 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadacz w złej wierze jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Jak ponadto wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25.02.2004 r. (sygn. akt: II CK 32 / 03), zakład energetyczny (prawie jak właściciel) zajmuje częściowo nieruchomość jako samoistny posiadacz, nawet w złej wierze, jeśli nie posiada dokumentu potwierdzającego jego prawo do korzystania z tej części działki.
Ponadto wymienione roszczenia przysługują (zgodnie z art. 118 K.c.) za okres nie dłuższy niż 10 lat wstecz, gdyż z upływem tego okresu ulegają one przedawnieniu (jako że są to roszczenia okresowe, przedawnieniu ulega ta część roszczenia, która obejmuje okres sprzed ponad 10 lat), a ponadto tylko za okres, w którym obecnemu właścicielowi przysługiwało prawo własności tej nieruchomości.
Wysokość takiego wynagrodzenia co do zasady powinna odpowiadać rynkowym stawkom czynszu dzierżawy stosownej powierzchni nieruchomości, jakie obowiązują w rejonie położenia nieruchomości obciążonej dla nieruchomości podobnych.
Podobnie wyglądałaby sprawa z częścią budynku wchodzącą na Pańską nieruchomość. Ustalenie adresu zamieszkania właściciela sąsiedniego gruntuJeżeli chodzi zaś o ustalenie adresu zamieszkania właściciela sąsiedniego gruntu, to po pierwsze mógłby Pan w pozwie zawnioskować o ustalenie tego adresu przez sąd w drodze tzw. pomocy prawnej. Zgodnie bowiem z przepisem art. 1130 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w sprawach przeprowadzania dowodów i dokonywania innych czynności oraz doręczania pism sądowych sądy porozumiewają się z sądami lub innymi organami państw obcych oraz z polskimi przedstawicielstwami dyplomatycznymi i urzędami konsularnymi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Ponadto stosownie do treści art. 1134 K.p.c. sądy mogą występować do polskiego przedstawicielstwa dyplomatycznego lub urzędu konsularnego o przeprowadzenie dowodu lub o doręczenie pisma, jeżeli osoba mająca być przesłuchana lub odbiorca pisma jest obywatelem polskim przebywającym za granicą. Ustanowienie przez sąd kuratora do doręczeń dla osoby nieznanej z miejsca zamieszkaniaEwentualnie zaś, na wypadek nieuwzględnienia przez sąd ww. wniosku, może Pan wnieść o ustanowienie przez sąd dla ww. właściciela kuratora do doręczeń w tym postępowaniu.
Jak stanowi bowiem przepis art. 143 K.p.c., jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający.
Z kolei zgodnie z art. 144 K.p.c.:
„§ 1. Przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. W sprawach o roszczenia alimentacyjne, jak również w sprawach o ustalenie pochodzenia dziecka i o związane z tym roszczenia, przewodniczący przed ustanowieniem kuratora przeprowadzi stosowne dochodzenie w celu ustalenia miejsca zamieszkania lub pobytu pozwanego. § 2. O ustanowieniu kuratora przewodniczący ogłosi publicznie w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w sprawach zaś większej wagi, gdy uzna to za potrzebne, także w prasie. § 3. Z chwilą doręczenia pisma kuratorowi doręczenie staje się skuteczne. Sąd może jednak uzależnić skuteczność doręczenia od upływu oznaczonego terminu od chwili wywieszenia obwieszczenia w budynku sądowym.” PrzykładyOgrodzenie postawione przez pomyłkę geodety Pan Jerzy odziedziczył działkę po swoim ojcu i po kilku latach postanowił odnowić ogrodzenie oddzielające jego grunt od sąsiadującej nieruchomości. Podczas prac remontowych zaproszony przez niego geodeta odkrył, że stare ogrodzenie, które stało tam od ponad 15 lat, w rzeczywistości znajduje się o około 70 cm w głąb jego działki. Sąsiad, który sam twierdził, że ogrodzenie stawiał zgodnie z mapą sporządzoną przez innego geodetę, nie chciał słyszeć o jego przesunięciu. Pan Jerzy niezwłocznie wezwał sąsiada do usunięcia ogrodzenia, a gdy nie otrzymał odpowiedzi, wystąpił do sądu z pozwem o przywrócenie stanu zgodnego z granicą ewidencyjną, opierając swoje żądanie na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Sprawa toczyła się długo, ale ostatecznie sąd nakazał przesunięcie ogrodzenia i zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki przez ostatnie lata.
Sąsiad za granicą i brak kontaktu Małżeństwo Nowaków od lat wiedziało, że ogrodzenie oddzielające ich posesję od działki sąsiada przebiega w niewłaściwym miejscu. Przed laty nie interweniowali, bo sąsiad utrzymywał dobre relacje i obiecywał „kiedyś to naprawić”. Kilka lat temu wyjechał jednak za granicę, a nieruchomość przepisał na dorosłego syna, który także mieszka poza Polską. Kiedy Nowakowie postanowili ostatecznie zbudować nowe ogrodzenie i zażądali zwrotu zajętej części gruntu, nie byli w stanie skontaktować się z żadnym z właścicieli. Wysłali pismo z żądaniem usunięcia ogrodzenia, które wróciło nieodebrane. Z pomocą prawnika przygotowali pozew, w którym zawnioskowali o ustanowienie kuratora do doręczeń na podstawie art. 144 K.p.c., ponieważ nie znali miejsca pobytu właściciela. Równocześnie domagali się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości za okres ostatnich 10 lat, opierając się na art. 225 w zw. z art. 224 K.c.
Brak winy sąsiada i służebność zamiast rozbiórki Pani Zofia odziedziczyła po rodzicach dużą działkę z domem, który od lat był ogrodzony od strony sąsiada wysokim płotem. Po wykonaniu pomiarów geodezyjnych okazało się, że ogrodzenie przekracza granicę działki o niemal metr. Sąsiad, starszy mężczyzna, tłumaczył, że ogrodzenie zostało postawione nieumyślnie przez zatrudnioną przed laty ekipę i nie miał świadomości, że narusza granice. Pani Zofia, nie chcąc eskalować konfliktu, nie domagała się usunięcia ogrodzenia, lecz wystąpiła do sądu o ustanowienie służebności gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Sąd uznał, że skoro sąsiad nie działał umyślnie, a stan istnieje od wielu lat bez sprzeciwu ze strony właścicieli, bardziej proporcjonalnym rozwiązaniem będzie służebność niż nakaz rozbiórki ogrodzenia. PodsumowanieSpory dotyczące przebiegu granic działek i bezprawnego zajęcia gruntu przez sąsiada to jedne z najczęstszych konfliktów między właścicielami nieruchomości. Choć przepisy prawa przewidują możliwość żądania usunięcia ogrodzenia i przywrócenia stanu zgodnego z granicą, w praktyce wiele zależy od okoliczności – w tym od dobrej lub złej wiary sąsiada oraz upływu czasu od momentu postawienia ogrodzenia. W sytuacjach, gdy trudno wykazać winę lub dochodzi do wieloletniego zaniechania, możliwe jest również dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub ustanowienie służebności gruntowej. Kluczowe znaczenie ma właściwe sformułowanie pozwu oraz ustalenie adresu pozwanego, co przy pobycie za granicą może wymagać wsparcia sądu lub ustanowienia kuratora. W takich przypadkach warto działać zdecydowanie, ale zgodnie z przepisami prawa. Oferta porad prawnychJeśli borykają się Państwo z podobnym problemem – sąsiad przekroczył granicę działki, odmówił przesunięcia ogrodzenia lub trudno ustalić jego miejsce pobytu – zachęcamy do skorzystania z naszej pomocy prawnej online. Nasi prawnicy szybko i rzetelnie ocenią sytuację, wskażą możliwe rozwiązania oraz przygotują odpowiednie pisma lub pozew do sądu. Cały proces konsultacji odbywa się wygodnie przez internet, bez konieczności wychodzenia z domu. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Krzysztof Bigoszewski Adwokat, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Aplikację adwokacką ukończył przy Pomorskiej Izbie Adwokackiej w Gdańsku. Doświadczenie zdobywał w renomowanych trójmiejskich kancelariach prawniczych oraz udzielając porad prawnych przez internet. Świadczy pomoc prawną z zakresu obrotu gospodarczego, w tym zamówień publicznych i procesu inwestycyjnego, prawa pracy, ubezpieczeń i odszkodowań oraz szeroko rozumianego prawa rzeczowego, rodzinnego, spadkowego i karnego, jak również egzekucji i spraw z zakresu prawa administracyjnego. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Gmina ignoruje problem zalewania działki, co może zrobić właściciel?
Zaniedbany rów przez gminę, jak chronić swoją nieruchomość przed zalewaniem?
Współwłasność działki a uciążliwy lokator sąsiada, jak chronić swój mir domowy?
Zakup części sąsiedniej działki i połączenie nieruchomości w jedną księgę wieczystą, jak to zrobić?
Zakup miejsca parkingowego na osiedlu bez księgi wieczystej, kwestie prawne i podatkowe
Rozrośnięte drzewo sąsiada, jakie masz prawa, gdy gałęzie przechodzą na Twój teren?
Użytkowanie garaży przez byłego właściciela nieruchomości
Spór sąsiedzki o psa, który wyje, konsekwencje prawne i możliwe rozwiązania
Wiata autobusowa na mojej działce, jak dochodzić wynagrodzenia od gminy?
Jak skutecznie walczyć z hałasem i głośną muzyką od sąsiada?
