Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wyłączenie rękojmi i gwarancji za zgodą stron przy zakupie nieruchomości

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 23.02.2019

W 2014 r. kupiłem od syndyka budynek apartamentowy w stanie deweloperskim w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość była oddany do użytkowania w 2012 r., ale od tamtej pory nie był użytkowany. Aktualnie nieruchomość chcą nabyć 3 osoby fizyczne (wspólnie). Czy strony transakcji za obopólną zgodą mogą wyłączyć rękojmię i gwarancję?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Zacznę od kwestii gwarancji, ponieważ tutaj sprawa jest dość jednoznaczna. Zgodnie z art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego „udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie”.

 

Jak wynika z cytowanego przepisu, do czynienia z gwarancją mielibyśmy jedynie w przypadku, kiedy złożyłby Pan oświadczenie gwarancyjne dotyczące sprzedawanej nieruchomości. Gwarancja jest bowiem instytucja o charakterze fakultatywnym. Jej udzielenie nie jest narzucone przez ustawę, natomiast gwarant może dość swobodnie decydować o zakresie swojego zobowiązania.

 

Zupełnie z innym reżimem prawnym mamy do czynienia w przypadku rękojmi. Ta narzucana jest każdorazowo przez ustawę przy sprzedaży jakikolwiek rzeczy. Zasada ta wynika z art. 556 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż: „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”

 

Rękojmia obejmuje wszystkie wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej, o których kupujący nie wiedział w momencie sprzedaży. Co więcej, w przypadku sprzedaży nieruchomości rękojmia za wady fizyczne rozciąga się na aż pięcioletni okres.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Wyłączenie rękojmi i gwarancji za zgodą stron przy zakupie nieruchomości

 

„Art. 568

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”.

 

Cytowany przepis pozwala na czasowe ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta, jednakże wyłącznie w odniesieniu do rzeczy ruchomych. Inny przepis, odnosi się zaś do ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w ogólności. Jest to przepis art. 558 Kodeksu cywilnego:

 

„Art.558

§ 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

 

Cytowany przepis statuuje zasadę, zgodnie z którą można swobodnie regulować kwestię rękojmi w umowie. Swoboda ta ulega jednakże znacznemu ograniczeniu w przypadku sprzedaży konsumenckiej. Definicje konsumenta zawiera art. 221 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”.

 

W przypadku zatem, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości pomiędzy Pana firmą a osobami fizycznymi, mielibyśmy do czynienia ze sprzedażą konsumencka i ograniczeniem, o którym mowa w art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Co więcej, ustawa nie przewiduje możliwości wyłączania lub ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości sprzedawanej przez przedsiębiorcę osobie fizycznej. Jak wynika z orzecznictwa, ograniczeń w wyłączaniu rękojmi nie można także obejść za pomocą oświadczenia kupującego, że znany mu jest stan techniczny kupowanej rzeczy i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń (jak pisałem, co do zasady, jeśli wada jest znana kupującemu, to nie może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi w zakresie takiej wady). Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 1998 r., sygn. akt III CKN 633/97.

 

Obawiam się zatem, że sprzedaż nieruchomości pomiędzy Panem występującym jako przedsiębiorca a osobami fizycznymi, które zakupują nieruchomość na cele niezwiązane bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową, zawsze wiązała się będzie z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Oczywiście, istnieje wyjście z tej sytuacji w postaci sprzedaży nieruchomości przez Pana występującego także jako osoba fizyczna (wówczas nie mamy do czynienia ze sprzedażą konsumencką). W takim przypadku mogą pojawić się jednak problemy natury księgowo-podatkowej, gdyż wcześniej musiałby Pan wyłączyć nieruchomość z majątku firmy (wycofać środek trwały). Tym niemniej opisany sposób jako jedyny wydaje się gwarantować możliwość skutecznego wyłączenia rękojmi w opisanym przez Pana stanie faktycznym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 - 10 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Reklamacja nowego samochodu z salonu

Kupiłem nową Toyotę w salonie, ale auto ma uciążliwą usterkę techniczną. Mechanicy Toyoty nie dają sobie z nią rady. Gwarancja niestety określa wyraźnie: „Uprawnionemu do gwarancji nie przysługuje wymiana pojazdu na nowy, wolny od wad”. 1) Czy mogę żądać nowego samochodu

Pozew zbiorowy przeciwko oszustowi z Allegro

Dziesięć osób zostało oszukanych przez sprzedawcę na Allegro. Czy możemy wnieść pozew grupowy przeciwko oszustowi?

Czy możliwa jest upadłość konsumencka?

Interesuje mnie upadłość konsumencka. Chciałbym się dowiedzieć, czy taka upadłość konsumencka w moim wypadku ma w ogóle sens. Otóż jestem osobą niepełnosprawną z drugą grupą. Obecnie mam trzy kredyty na ponad 30 000 zł i cztery karty kredytowe na ponad 5000 zł. Nie mam żadnego w
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »