Wyłączenie rękojmi i gwarancji przy sprzedaży nieruchomości

Czy przy sprzedaży nieruchomości można wyłączyć gwarancję?

Gwarancja nie jest ustawowym obowiązkiem sprzedawcy. Zgodnie z art. 577 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta oraz uprawnienia kupującego, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości wskazanych w tym oświadczeniu.

Oznacza to, że przy sprzedaży nieruchomości nie trzeba „wyłączać gwarancji”, jeżeli sprzedawca jej nie udziela. W akcie notarialnym można natomiast doprecyzować, że sprzedawca nie składa wobec kupujących oświadczenia gwarancyjnego w rozumieniu art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego. Takie postanowienie nie pozbawia jednak kupujących praw z rękojmi, jeżeli rękojmia nie może być skutecznie wyłączona.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy istnieje odrębna gwarancja udzielona przez dewelopera, wykonawcę, producenta urządzeń albo inny podmiot. Wtedy trzeba sprawdzić treść dokumentu gwarancyjnego: kto jest gwarantem, jaki jest okres gwarancji, czy uprawnienia przechodzą na kolejnego właściciela oraz jakie czynności są wymagane do zgłoszenia wady.

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorcę

Rękojmia działa z mocy ustawy. Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną albo prawną. W przypadku nieruchomości wadą fizyczną może być na przykład istotna nieszczelność dachu, wadliwa instalacja, zawilgocenie ścian, niezgodność wykonania z projektem albo wada konstrukcyjna. Zgodnie z art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

Wada prawna została uregulowana w art. 556³ Kodeksu cywilnego. Może wystąpić między innymi wtedy, gdy nieruchomość jest własnością osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu wynika z decyzji albo orzeczenia właściwego organu.

Jeżeli sprzedawcą jest przedsiębiorca, a kupującymi są osoby fizyczne nabywające nieruchomość na cele niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, mamy do czynienia ze sprzedażą konsumencką. Definicja konsumenta wynika z art. 22¹ Kodeksu cywilnego: konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Dlaczego wyłączenie rękojmi wobec konsumenta jest nieskuteczne?

Podstawowe znaczenie ma art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć. Jednocześnie zdanie drugie tego przepisu przewiduje ważne ograniczenie: jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

Dla typowej sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorcę osobom fizycznym kupującym prywatnie przepisy nie przewidują ogólnej możliwości umownego wyłączenia rękojmi. Dlatego nawet zgodne oświadczenie stron w akcie notarialnym, że rękojmia zostaje wyłączona, będzie co do zasady bezskuteczne wobec kupujących konsumentów.

Nie rozwiązuje problemu również ogólna klauzula: „kupujący znają stan techniczny nieruchomości i nie wnoszą zastrzeżeń”. Taki zapis może mieć znaczenie dowodowe, ale nie powinien być traktowany jako skuteczne wyłączenie rękojmi konsumenckiej. Zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Chodzi jednak o konkretną znaną wadę, a nie o blankietową rezygnację ze wszystkich przyszłych roszczeń.

Jak długo trwa rękojmia za wady nieruchomości?

Termin odpowiedzialności sprzedawcy za wady nieruchomości wynika z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.

W praktyce nie należy mylić daty oddania budynku do użytkowania z datą wydania nieruchomości konkretnemu kupującemu. Dla odpowiedzialności sprzedawcy wobec nowych kupujących istotne jest wydanie nieruchomości w ramach aktualnej umowy sprzedaży, a nie sam fakt, że budynek formalnie został dopuszczony do użytkowania kilka lat wcześniej.

Jeżeli nieruchomość była nieużytkowana przez dłuższy czas, sprzedawca powinien liczyć się z tym, że część wad może ujawnić się dopiero po rozpoczęciu normalnej eksploatacji. Dotyczy to zwłaszcza instalacji, izolacji, ogrzewania, wentylacji, odwodnienia, dachu, elewacji oraz elementów konstrukcyjnych.

Uprawnienia kupującego z rękojmi

Jeżeli nieruchomość ma wadę, kupujący może skorzystać z uprawnień przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Na podstawie art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Odstąpienie od umowy nie jest jednak dopuszczalne, jeżeli wada jest nieistotna, co wynika z art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może także żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Przy nieruchomości w praktyce najczęściej znaczenie ma żądanie usunięcia wady, obniżenia ceny albo zwrot kosztów niezbędnych prac, jeżeli spełnione są przesłanki odpowiedzialności sprzedawcy.

W sprawach dotyczących rękojmi za rzeczy ruchome mechanizm reklamacji może wyglądać inaczej niż przy nieruchomościach, szczególnie po zmianach w prawie konsumenckim. Dla porównania warto zobaczyć omówienia: sprzedaż telefonu a rękojmia oraz rękojmia po gwarancji.

Kiedy rękojmię można wyłączyć?

Wyłączenie rękojmi jest co do zasady dopuszczalne w obrocie niekonsumenckim, czyli na przykład przy sprzedaży między przedsiębiorcami albo między osobami prywatnymi, z zastrzeżeniem art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym.

Jeżeli sprzedawca rozważa sprzedaż nieruchomości jako osoba prywatna, trzeba najpierw realnie ocenić, czy nieruchomość nie jest składnikiem majątku firmowego i czy sprzedaż nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Samo nazwanie sprzedawcy w akcie notarialnym osobą fizyczną nie przesądza sprawy, jeżeli z okoliczności wynika, że działa on jako przedsiębiorca. Dodatkowo wycofanie nieruchomości z działalności może mieć skutki podatkowe i księgowe.

Jak bezpiecznie przygotować sprzedaż nieruchomości?

Skoro w sprzedaży konsumenckiej nie można skutecznie wyłączyć rękojmi za wady nieruchomości, najważniejsze jest ograniczenie ryzyka sporu przez rzetelne ujawnienie stanu faktycznego. W praktyce warto przygotować dokumentację techniczną, protokoły odbiorów, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, dokumentację przeglądów, informacje o dotychczasowych naprawach oraz opis znanych usterek.

Dobrą praktyką jest sporządzenie protokołu stanu nieruchomości i przekazanie kupującym dokumentów przed podpisaniem aktu notarialnego. Jeżeli wady dotyczą prac budowlanych, pomocna może być opinia techniczna albo przegląd wykonany przez rzeczoznawcę. W podobnych sprawach znaczenie ma także sposób dochodzenia roszczeń za wadliwie wykonaną elewację lub inne roboty budowlane.

W umowie można również szczegółowo opisać, które elementy nieruchomości wymagają naprawy, jakie prace nie zostały wykonane, jakie instalacje nie były używane oraz jakie dokumenty kupujący otrzymali. Nie jest to jednak to samo co skuteczne wyłączenie rękojmi wobec konsumenta.

Zobacz również

FAQ

Czy w akcie notarialnym można wpisać wyłączenie rękojmi przy sprzedaży konsumentowi?

Można technicznie wpisać taki zapis, ale przy sprzedaży przez przedsiębiorcę konsumentowi będzie on co do zasady bezskuteczny. Wynika to z art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego, który pozwala wyłączyć lub ograniczyć rękojmię wobec konsumenta tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych.

Czy oświadczenie kupującego, że zna stan techniczny, chroni sprzedawcę?

Chroni tylko w ograniczonym zakresie. Na podstawie art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca nie odpowiada za wadę, o której kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy. Najbezpieczniej opisać konkretne wady, a nie poprzestawać na ogólnej formule o znajomości stanu technicznego.

Czy pięcioletni termin rękojmi liczy się od oddania budynku do użytkowania?

Nie. Art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego wiąże termin rękojmi z wydaniem rzeczy kupującemu. Przy kolejnej sprzedaży nieruchomości istotna jest więc data wydania nieruchomości nowemu kupującemu w ramach tej konkretnej transakcji.

Czy brak gwarancji oznacza brak odpowiedzialności sprzedawcy?

Nie. Gwarancja i rękojmia to odrębne instytucje. Gwarancja powstaje tylko po złożeniu oświadczenia gwarancyjnego na podstawie art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego, natomiast rękojmia wynika z ustawy, w szczególności z art. 556 Kodeksu cywilnego.

Czy sprzedawca odpowiada za wady, o których sam nie wiedział?

Tak, rękojmia co do zasady nie zależy od winy ani wiedzy sprzedawcy. Sprzedawca może jednak powoływać się na okoliczności wyłączające odpowiedzialność, na przykład na wiedzę kupującego o konkretnej wadzie zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji sprzedaż budynku przez przedsiębiorcę osobom fizycznym kupującym prywatnie oznacza co do zasady sprzedaż konsumencką. W takim układzie wyłączenie rękojmi za wady nieruchomości nie będzie skuteczne, nawet jeżeli kupujący wyrażą na to zgodę w akcie notarialnym. Sprzedawca może natomiast nie udzielać gwarancji, ponieważ gwarancja powstaje wyłącznie na podstawie oświadczenia gwarancyjnego.

Najrozsądniejsze działania przed sprzedażą to dokładne opisanie stanu nieruchomości, ujawnienie znanych wad, przekazanie dokumentacji technicznej i rozważenie przeglądu rzeczoznawcy. W razie wątpliwości należy odrębnie ocenić, czy sprzedawca rzeczywiście działa jako przedsiębiorca, jaki status mają kupujący oraz jakie skutki podatkowe może mieć ewentualne wycofanie nieruchomości z działalności.

Źródła

• Art. 22¹, art. 556, art. 556¹, art. 556³, art. 557 § 1, art. 558 § 1 i § 2, art. 560 § 1 i § 4, art. 561 § 1, art. 568 § 1 oraz art. 577 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1998 r., sygn. akt III CKN 633/97.