Mamy 8777 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wyłączenie rękojmi i gwarancji za zgodą stron przy zakupie nieruchomości

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 23.02.2019

W 2014 r. kupiłem od syndyka budynek apartamentowy w stanie deweloperskim w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość była oddany do użytkowania w 2012 r., ale od tamtej pory nie był użytkowany. Aktualnie nieruchomość chcą nabyć 3 osoby fizyczne (wspólnie). Czy strony transakcji za obopólną zgodą mogą wyłączyć rękojmię i gwarancję?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek
Cóż ja mogę napisać. Jedynie chwalić w niebiosa, wszystkich Prawników którzy na łamach tego portalu, pomagają, za dość niską cenę, zwykłym „Kowalskim” w ich problemach Zwłaszcza wielkie dzięki dla Pani Elizy - PROFESJONALISTKA W PEŁENEJ KRASIE!!!
Stały klient Tomasz
Tak profesjonalnego portalu prawniczego nie spotkałam, mimo szuflowania w necie! Nie musicie się obawiać o dużą konkurencję bo wiarygodność Wasza pozwala w razie potrzeby tylko TUTAJ kliknąć! Sposób informowania klienta poprzez maile, to przykład jak serio podchodzicie do załatwienia sprawy, zaangażowanie się paru prawników do jednej kwestii problemu to również zasługuje na "piec z plusem". Jesteście WIELCY! nikt Wam do tej pory dorównać nie jest w stanie! Pozdrowienia dla całej ekipy tego portalu.
Iwona
Wspaniały serwis, wspaniali prawnicy. Szybka odpowiedź na pytanie i, co najważniejsze, wyczerpująca odpowiedź. Prawnicy są wspaniali, dostałam bardzo przejrzystą odpowiedź, zawierającą ważne szczegóły. Pani prawnik dokładnie doradziła mi, co mam robić, jak działać, jakie mam możliwości, co mam uwzględnić, pisząc wniosek, z jakiego paragrafu i co dla mnie ważne – napisała także od siebie, co najlepiej wypisać i na co zwracać uwagę. Gorąco polecam.
Agnieszka
Serdecznie dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię. Szczerze mówiąc, korzystałam z porad kilku prawników. Zdecydowanie jesteście najbardziej solidni, widać w opinii, że przygotowana jest dla konkretnej sprawy, a przygotowujący ją prawnik wnikliwie przeanalizował konkretną sytuację, a nie tylko cytował fragmenty prawa autorskiego. Pozdrawiam i dziękuję.
Anna
Polecam ten serwis, ponieważ oprócz fachowej i wyczerpującej odpowiedzi na moje pytania potrafią zrozumieć ludzkie nieszczęście. Na pewno przy kolejnych sprawach prawnych zwrócę sie do waszego serwisu.
Krzysztof
Dziękuję za fachową poradę – bardzo mnie uspokoiła. Pani sędzia podczas rozprawy, uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, również powołała się na cytowane przez Pana artykuły. Pozdrowienia dla Pana Lenowieckiego – od dziś polecam wszystkim EPORADY24.
Danuta
Fachowa porada bardzo dokładnie opisana szybko na temat miałem uczucie że rozmawiam z prawnikiem w cztery oczy - gorąco polecam.
Maciej
Super profesjonalna porada!!!! Polecam wszystkim fachowców którzy na łamach tego portalu pomagają zwykłym „Kowalskim” w sprawach dla Nich trudnych i niezrozumiałych. Starannie z wielką dokładnością opisany problem został wytłumaczony i zaproponowany tok załatwienia problemu za co, z całego serca DZIĘKUJE!!!!
Tomasz
Dziękuję za szybką i rzetelną pomoc. Do porad prawnych udzielanych internetowo podchodziłam raczej ostrożnie. Jednak po kilku wizytach w kancelariach prawnych, w których prawnik rezerwuje sobie czas ok. 15 min na klienta, a ponadto udziela odpowiedzi z głowy, bez żadnego wcześniejszego przygotowania, mówiąc: „prawdopodobnie”, z żalem stwierdziłam, że straciłam tylko czas i pieniądze. W związku z tym po przestudiowaniu kilku porad w interesującym mnie temacie postanowiłam spróbować skorzystać z serwisu ePorady24.pl. Opisałam jak najdokładniej zaistniałą sytuację i w ciągu 2 dni otrzymałam wyczerpującą i jasną odpowiedź. Byłam bardzo mile zaskoczona. Tutaj prawnik ma czas, aby przetrawić problem, zajrzeć gdzie trzeba, aby pomóc w rozwiązaniu sytuacji, i to jest WIELKI PLUS tego portalu. Polecam wszystkim taka formę!
Małgosia
Dziękuję za jasną, rzeczową i bardzo szybką odpowiedź. Dzięki waszej pomocy sprawę w sądzie wygrałam. Wszystkim będę polecać Wasz portal eporady24.
Joanna
Serdecznie dziękuję prawnikom tego portalu za pomoc. Odpowiedzi były naprawdę rzetelne i, co ważne, udzielane bardzo szybko. Wiem, „na czym stoję”. Wiedzy nigdy za wiele, w kancelarii bywało, że po opisaniu swojego problemu dowiadywałem się jedynie, że sprawa jest ciekawa i trudna, traciłem czas, pieniądze i wiedziałem tyle, co wiedziałem. W przypadku tego portalu tak się nie da – jest pytanie i jest wyczerpująca odpowiedź. Osobiście jestem bardzo zadowolony z porady.
Roman
BARDZO POLECAM. Sprawa z którą się zwróciłem wydawała się bez wyjścia. Wplątałem się w bardzo skomplikowany "układ" współpracy z dużym producentem materiałów budowlanych. Sądziłem, że mając gwarancję + aprobaty + deklaracje + faktury i wykonując usługi na wysokim poziomie mogę spać spokojnie. Myliłem się. Realia okazały się bardzo brutalne. Byłem załamany - wszystkie próby zainteresowania różnych instytucji były nieskuteczne. Pani Eliza wskazała mi sposób i czynnie POMOGŁA w jego wprowadzeniu. Wiem, że do ostatecznego rozstrzygnięcia minie jeszcze sporo czasu. Sprawa jest naprawdę bardzo trudna. Odzyskałem jednak wiarę w siebie i ludzi. Kontakt bardzo dobry - o wiele lepszy od kontaktów z innymi prawnikami. Jeszcze raz gorąco POLECAM.
Zbyszek
Panie, Panowie, nie marnujcie czasu na przeszukiwanie internetu i poszukiwanie właściwych rozwiązań co do waszych prywatnych spraw. Napiszcie zapytanie do „eporady24”, a szybko, konkretnie i na temat dostaniecie odpowiedź... Za niewielką opłatą uzyskałem nie „odpowiedź”, lecz „odpowiedzi”, bo było ich kilka i jestem w pełni usatysfakcjonowany.
Jarek
Jeżeli w poradach rozdawaliby Oskary, na pewno bym wysłał nominację do Oskara na eporady24.
Piotr
Dziękuję bardzo za rzetelną i wyczerpującą odpowiedź. Od jakiegoś czasu słyszałam różne sprzeczne opinie dotyczące mojego problemu i szczerze mówiąc, nie bardzo wiedziałam, do kogo się zwrócić, by uzyskać potrzebne informacje. W stosownym urzędzie nie dowiedziałam się niestety niczego konkretnego, a korzystanie z drogich usług biur doradczych nie wchodziło w grę. Państwa konkurencja w internecie wyceniła mój problem drożej. Pan Aleksander Słysz dokładnie przeanalizował moje pytania i rozwiał wątpliwości. Teraz wiem, jakie powinnam podjąć kroki w najbliższej przyszłości. Przyznam się, że obawiałam się krótkiej, lakonicznej odpowiedzi, niekoniecznie adekwatnej do wpłaconej kwoty, ale jestem pozytywnie zaskoczona. Duży plus za możliwość zadawania pytań dodatkowych.
Roksana
Chodziło o jedną sprawę - zadałem w sumie 5 pytań. Myślałem że odpowiedź to będzie kilka zdań tymczasem dostałem kilka stron naprawdę fachowej porady - każdy problem został dokładnie opisany. Teraz praktycznie nie muszą wynajmować prawnika - dostałem gotowe rozwiązanie. Mało tego prócz porady dosłałem kilkadziesiąt innych źródeł (książki internet) których znalezienie i zweryfikowanie zajęło by mi pewnie bardzo dużo czasu. A co do ceny to muszę bez wahania przyznać że usługa była za pól darmo w porównaniu do ilości wiedzy jaką dostałem.
Krzysztof

Zacznę od kwestii gwarancji, ponieważ tutaj sprawa jest dość jednoznaczna. Zgodnie z art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego „udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie”.

 

Jak wynika z cytowanego przepisu, do czynienia z gwarancją mielibyśmy jedynie w przypadku, kiedy złożyłby Pan oświadczenie gwarancyjne dotyczące sprzedawanej nieruchomości. Gwarancja jest bowiem instytucja o charakterze fakultatywnym. Jej udzielenie nie jest narzucone przez ustawę, natomiast gwarant może dość swobodnie decydować o zakresie swojego zobowiązania.

 

Zupełnie z innym reżimem prawnym mamy do czynienia w przypadku rękojmi. Ta narzucana jest każdorazowo przez ustawę przy sprzedaży jakikolwiek rzeczy. Zasada ta wynika z art. 556 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż: „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”

 

Rękojmia obejmuje wszystkie wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej, o których kupujący nie wiedział w momencie sprzedaży. Co więcej, w przypadku sprzedaży nieruchomości rękojmia za wady fizyczne rozciąga się na aż pięcioletni okres.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Wyłączenie rękojmi i gwarancji za zgodą stron przy zakupie nieruchomości

 

„Art. 568

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”.

 

Cytowany przepis pozwala na czasowe ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta, jednakże wyłącznie w odniesieniu do rzeczy ruchomych. Inny przepis, odnosi się zaś do ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w ogólności. Jest to przepis art. 558 Kodeksu cywilnego:

 

„Art.558

§ 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

 

Cytowany przepis statuuje zasadę, zgodnie z którą można swobodnie regulować kwestię rękojmi w umowie. Swoboda ta ulega jednakże znacznemu ograniczeniu w przypadku sprzedaży konsumenckiej. Definicje konsumenta zawiera art. 221 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”.

 

W przypadku zatem, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości pomiędzy Pana firmą a osobami fizycznymi, mielibyśmy do czynienia ze sprzedażą konsumencka i ograniczeniem, o którym mowa w art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Co więcej, ustawa nie przewiduje możliwości wyłączania lub ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości sprzedawanej przez przedsiębiorcę osobie fizycznej. Jak wynika z orzecznictwa, ograniczeń w wyłączaniu rękojmi nie można także obejść za pomocą oświadczenia kupującego, że znany mu jest stan techniczny kupowanej rzeczy i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń (jak pisałem, co do zasady, jeśli wada jest znana kupującemu, to nie może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi w zakresie takiej wady). Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 1998 r., sygn. akt III CKN 633/97.

 

Obawiam się zatem, że sprzedaż nieruchomości pomiędzy Panem występującym jako przedsiębiorca a osobami fizycznymi, które zakupują nieruchomość na cele niezwiązane bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową, zawsze wiązała się będzie z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Oczywiście, istnieje wyjście z tej sytuacji w postaci sprzedaży nieruchomości przez Pana występującego także jako osoba fizyczna (wówczas nie mamy do czynienia ze sprzedażą konsumencką). W takim przypadku mogą pojawić się jednak problemy natury księgowo-podatkowej, gdyż wcześniej musiałby Pan wyłączyć nieruchomość z majątku firmy (wycofać środek trwały). Tym niemniej opisany sposób jako jedyny wydaje się gwarantować możliwość skutecznego wyłączenia rękojmi w opisanym przez Pana stanie faktycznym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć - 2 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Reklamacja nowego samochodu z salonu

Kupiłem nową Toyotę w salonie, ale auto ma uciążliwą usterkę techniczną. Mechanicy Toyoty nie dają sobie z nią rady. Gwarancja niestety określa wyraźnie: „Uprawnionemu do gwarancji nie przysługuje wymiana pojazdu na nowy, wolny od wad”. 1) Czy mogę żądać nowego samochodu z tytułu rękojmi z art. 560 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego? Usterka pojawiła się już wtedy, gdy odbierałem auto w salonie. Sprzedawca jednak to zbagatelizował, podjechał do serwisu, usunął kody błędów i po 5 min. zadowolony stwierdził, że wszystko jest OK. 2) Czy takie działanie podpada pod jakiś paragraf K.c.?

Pozew zbiorowy przeciwko oszustowi z Allegro

Dziesięć osób zostało oszukanych przez sprzedawcę na Allegro. Czy możemy wnieść pozew grupowy przeciwko oszustowi?

Czy możliwa jest upadłość konsumencka?

Interesuje mnie upadłość konsumencka. Chciałbym się dowiedzieć, czy taka upadłość konsumencka w moim wypadku ma w ogóle sens. Otóż jestem osobą niepełnosprawną z drugą grupą. Obecnie mam trzy kredyty na ponad 30 000 zł i cztery karty kredytowe na ponad 5000 zł. Nie mam żadnego własnego majątku, jestem rozwiedziony, zalegam już z dwumiesięczną spłatą rat. Do jakiego wydziału w sądzie składa się pozew o upadłość konsumencką? Czy ta upadłość konsumencka jest możliwa w mojej sytuacji?

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »