Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wyłączenie rękojmi i gwarancji za zgodą stron przy zakupie nieruchomości

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 23.02.2019

W 2014 r. kupiłem od syndyka budynek apartamentowy w stanie deweloperskim w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej. Nieruchomość była oddany do użytkowania w 2012 r., ale od tamtej pory nie był użytkowany. Aktualnie nieruchomość chcą nabyć 3 osoby fizyczne (wspólnie). Czy strony transakcji za obopólną zgodą mogą wyłączyć rękojmię i gwarancję?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wyłączenie rękojmi i gwarancji za zgodą stron przy zakupie nieruchomości

Fot. Fotolia

Zacznę od kwestii gwarancji, ponieważ tutaj sprawa jest dość jednoznaczna. Zgodnie z art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego „udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie gwarancyjne może zostać złożone w reklamie”.

 

Jak wynika z cytowanego przepisu, do czynienia z gwarancją mielibyśmy jedynie w przypadku, kiedy złożyłby Pan oświadczenie gwarancyjne dotyczące sprzedawanej nieruchomości. Gwarancja jest bowiem instytucja o charakterze fakultatywnym. Jej udzielenie nie jest narzucone przez ustawę, natomiast gwarant może dość swobodnie decydować o zakresie swojego zobowiązania.

 

Zupełnie z innym reżimem prawnym mamy do czynienia w przypadku rękojmi. Ta narzucana jest każdorazowo przez ustawę przy sprzedaży jakikolwiek rzeczy. Zasada ta wynika z art. 556 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż: „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”

 

Rękojmia obejmuje wszystkie wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej, o których kupujący nie wiedział w momencie sprzedaży. Co więcej, w przypadku sprzedaży nieruchomości rękojmia za wady fizyczne rozciąga się na aż pięcioletni okres.

 

„Art. 568

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”.

 

Cytowany przepis pozwala na czasowe ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta, jednakże wyłącznie w odniesieniu do rzeczy ruchomych. Inny przepis, odnosi się zaś do ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w ogólności. Jest to przepis art. 558 Kodeksu cywilnego:

 

„Art.558

§ 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

 

Cytowany przepis statuuje zasadę, zgodnie z którą można swobodnie regulować kwestię rękojmi w umowie. Swoboda ta ulega jednakże znacznemu ograniczeniu w przypadku sprzedaży konsumenckiej. Definicje konsumenta zawiera art. 221 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”.

 

W przypadku zatem, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości pomiędzy Pana firmą a osobami fizycznymi, mielibyśmy do czynienia ze sprzedażą konsumencka i ograniczeniem, o którym mowa w art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego. Co więcej, ustawa nie przewiduje możliwości wyłączania lub ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości sprzedawanej przez przedsiębiorcę osobie fizycznej. Jak wynika z orzecznictwa, ograniczeń w wyłączaniu rękojmi nie można także obejść za pomocą oświadczenia kupującego, że znany mu jest stan techniczny kupowanej rzeczy i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń (jak pisałem, co do zasady, jeśli wada jest znana kupującemu, to nie może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi w zakresie takiej wady). Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 1998 r., sygn. akt III CKN 633/97.

 

Obawiam się zatem, że sprzedaż nieruchomości pomiędzy Panem występującym jako przedsiębiorca a osobami fizycznymi, które zakupują nieruchomość na cele niezwiązane bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową, zawsze wiązała się będzie z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Oczywiście, istnieje wyjście z tej sytuacji w postaci sprzedaży nieruchomości przez Pana występującego także jako osoba fizyczna (wówczas nie mamy do czynienia ze sprzedażą konsumencką). W takim przypadku mogą pojawić się jednak problemy natury księgowo-podatkowej, gdyż wcześniej musiałby Pan wyłączyć nieruchomość z majątku firmy (wycofać środek trwały). Tym niemniej opisany sposób jako jedyny wydaje się gwarantować możliwość skutecznego wyłączenia rękojmi w opisanym przez Pana stanie faktycznym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V minus 10 =

»Podobne materiały

Reklamacja nowego samochodu z salonu

Kupiłem nową Toyotę w salonie, ale auto ma uciążliwą usterkę techniczną. Mechanicy Toyoty nie dają sobie z nią rady. Gwarancja niestety określa wyraźnie: „Uprawnionemu do gwarancji nie przysługuje wymiana pojazdu na nowy, wolny od wad”. 1) Czy mogę żądać nowego samochodu z tytułu rękojmi

 

Pozew zbiorowy przeciwko oszustowi z Allegro

Dziesięć osób zostało oszukanych przez sprzedawcę na Allegro. Czy możemy wnieść pozew grupowy przeciwko oszustowi?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »