Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie z udziałem w gruncie, kiedy nie jest potrzebne zezwolenie MSWiA

Zasada ogólna dotycząca nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca co do zasady wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Ustawa przewiduje jednak katalog wyjątków, w których takie zezwolenie nie jest konieczne.

Przypadki zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia

Nie wymaga uzyskania zezwolenia między innymi:

1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
   1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy,

2. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub status rezydenta długoterminowego UE,

3. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego,

4. nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego.

Zwolnienia te nie mają zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ani do gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Charakter prawny lokalu i udziału w gruncie

Analiza ksiąg wieczystych wskazuje, że przedmiotem transakcji jest samodzielny lokal mieszkalny wyodrębniony z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielolokalowym. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt oraz części wspólne budynku.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Udział w tej nieruchomości jest prawem ściśle związanym z własnością lokalu i nie może być przedmiotem odrębnego obrotu.

Czy osobna księga wieczysta gruntu ma znaczenie

Fakt, że grunt ujawniony jest w odrębnej księdze wieczystej, nie zmienia jego charakteru prawnego jako nieruchomości wspólnej. Udział w gruncie stanowi element nierozerwalnie związany z lokalem mieszkalnym i jest nabywany łącznie z nim. Nie istnieje możliwość sprzedaży lokalu bez przypisanego do niego udziału w nieruchomości wspólnej.

Brak obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 oraz pkt 1a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemcy nie muszą uzyskiwać zezwolenia na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego. Obowiązek ten nie dotyczy również nabycia związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt i części budynku.

Oznacza to, że nabycie lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie, stanowiącym nieruchomość wspólną, nie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA, o ile nieruchomość nie znajduje się w strefie nadgranicznej.

Znaczenie długości pobytu cudzoziemców w Polsce

Dodatkowo, jeżeli cudzoziemcy zamieszkują w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub statusu rezydenta długoterminowego UE, również na tej podstawie mogliby korzystać ze zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia, zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy.