Przepompownia na działce, co musisz wiedzieć przed zakupem nieruchomości?• Data: 19-06-2025 • Autor: Marta Słomka |
|
Zamierzam kupić nieruchomość: działkę z domem. Wątpliwości budzi fakt, że na działce posadowiona jest stoi przepompownia. Na co powinienem zwrócić uwagę zanim się zdecyduję? Jeśli była sporządzona jakaś dzierżawa gruntu pod to urządzenie, czy mnie będzie obowiązywać jako nowego właściciela? Czy można zmienić warunki istniejącej umowy? Jeżeli formalnie nie ma żadnej dzierżawy, czy można się domagać jakiegoś wynagrodzenia? Jakie kroki trzeba podjąć, żeby uzyskać z tego tytułu wynagrodzenie, odszkodowanie? |
.jpg)
|
Co oznacza obecność przepompowni i jak ustalić podstawę jej posadowienia?Przy nabyciu nieruchomości z istniejącą infrastrukturą techniczną, taką jak przepompownia, kluczowe jest ustalenie podstawy prawnej jej posadowienia. Należy zweryfikować, czy została ustanowiona służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa eksploatującego przepompownię. Służebność przesyłu, zgodnie z art. 3051 Kodeksu cywilnego (K.c.), polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub posiada już urządzenia przesyłowe, prawem do korzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie.
Brak formalnego uregulowania takiej służebności może skutkować możliwością dochodzenia przez Pana wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. W orzecznictwie podkreśla się, że przedsiębiorca przesyłowy powinien dążyć do uregulowania stanu prawnego urządzeń znajdujących się na cudzym gruncie poprzez ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12). Czy nowy właściciel przejmuje dzierżawę i czy można negocjować jej warunki?Zgodnie z art. 678 § 1 K.c., w przypadku zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu lub dzierżawy, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego lub wydzierżawiającego. Oznacza to, że jeśli poprzedni właściciel zawarł umowę dzierżawy dotyczącą przepompowni, to po nabyciu nieruchomości staje się Pan stroną tej umowy. Należy jednak zwrócić uwagę na jej treść oraz formę zawarcia. Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a przedmiot dzierżawy został wydany dzierżawcy, nabywca nie ma prawa jej wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 2 K.c.).
Renegocjacja warunków umowy dzierżawy zależy od woli obu stron. Jeśli umowa nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego rozwiązania lub zmiany warunków, konieczne jest porozumienie z dzierżawcą. W praktyce strony często wprowadzają do umów klauzule umożliwiające renegocjację w określonych sytuacjach. Warto zatem dokładnie przeanalizować postanowienia istniejącej umowy pod kątem takich zapisów.
Natomiast jeśli brak jest formalnej umowy dzierżawy, a przedsiębiorstwo eksploatujące przepompownię korzysta z Pana nieruchomości, przysługuje Panu roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu. Wysokość tego wynagrodzenia powinna odpowiadać rynkowej wartości czynszu dzierżawnego za podobne nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się, że właściciel nieruchomości ma prawo domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości bez tytułu prawnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2012 r., sygn. akt V CSK 190/11). Jak dochodzić roszczeń – krok po kroku?Aby uzyskać odszkodowanie lub inne świadczenie w związku z wykorzystywaniem nieruchomości przez podmiot eksploatujący przepompownię, należy w pierwszej kolejności zweryfikować, czy istnieje umowa dzierżawy lub ustanowiona służebność przesyłu. Jeśli tak, należy przeanalizować jej postanowienia. Kolejno wezwać do uregulowania stanu prawnego:
Warto również zwrócić uwagę na możliwość zasiedzenia służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Zgodnie z art. 292 K.c. – służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia przez odpowiedni okres (20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze). W takim przypadku przedsiębiorstwo mogłoby nabyć prawo do korzystania z Pana nieruchomości bez konieczności ustanawiania służebności za wynagrodzeniem.
Zalecam dokładne zbadanie stanu prawnego nieruchomości oraz ewentualnych umów związanych z przepompownią. PrzykładyZaskoczenie po zakupie – brak umowy, duże możliwości Pan Adam kupił dom z działką na obrzeżach miasta. Dopiero po podpisaniu aktu notarialnego zorientował się, że na końcu działki znajduje się przepompownia ścieków. W dokumentach nie było śladu po żadnej umowie dzierżawy ani służebności. Skonsultował się z prawnikiem, który pomógł mu sporządzić wezwanie do przedsiębiorstwa wodociągowego o zawarcie umowy ustanawiającej służebność przesyłu. Dzięki temu udało się wynegocjować stałe wynagrodzenie za korzystanie z gruntu.
Pani Elżbieta nabyła nieruchomość z domem i ogrodem, na której istniała przepompownia eksploatowana przez lokalne przedsiębiorstwo wodociągowe. Poprzedni właściciel podpisał 10-letnią umowę dzierżawy gruntu pod to urządzenie. Nowa właścicielka chciała renegocjować warunki umowy – zwłaszcza wysokość czynszu – ale dowiedziała się, że obowiązuje ją dotychczasowa umowa do końca jej trwania. Pozostało jej jedynie monitorować sytuację i przygotować się do renegocjacji po upływie terminu.
Pan Tomasz odziedziczył działkę budowlaną po dziadku. Zaskoczyło go, że od kilkudziesięciu lat znajdowała się na niej niewielka przepompownia. Po analizie dokumentów okazało się, że urządzenie stoi tam od ponad 30 lat, a przedsiębiorstwo nigdy nie zawarło żadnej umowy z właścicielem. Pan Tomasz chciał domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu, ale okazało się, że możliwe jest zasiedzenie służebności przesyłu. Sprawa trafiła do sądu, który ostatecznie orzekł, że przedsiębiorstwo nabyło służebność przez zasiedzenie, a roszczenia właściciela nie przysługują. PodsumowanieOferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy w sprawie przepompowni na działce, ustalenia służebności przesyłu lub przygotowania pisma do przedsiębiorstwa przesyłowego? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie niezbędnych dokumentów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Marta Słomka |
.jpg "Faktura VAT marża za zakup samochodu a odpowiedzialność sprzedawcy, jakie prawa ma przedsiębiorca w przypadku zakupu wadliwego auta?")
.jpg "Groźby, zniewagi i wypowiedzenie najmu, co może zrobić wynajmujący?")
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Przepompownia na działce, co musisz wiedzieć przed zakupem nieruchomości?
Prawo do opieki na seniorem a prawo do domu, kto ma jakie prawa?
Jak zabezpieczyć prawo do mieszkania po śmierci partnerki, sprawdzone rozwiązania
Ustanowienie służebności drogowej, jak skutecznie zabezpieczyć dostęp do działek?
Darowizna mieszkania ze służebnością i konflikt ze służebnikiem, co zrobić?
Urządzenia przesyłowe na mojej działce, jakie mam prawa jako właściciel nieruchomości?
Umowa dożywocia a prawo do nieruchomości, co wolno właścicielowi?
Doprowadzenie mediów przez drogę konieczną
Dwoje obdarowanych, a matką opiekuje się tylko jedno z dzieci, jak to zmienić?
Ojciec wprowadził się z nową żoną do nieruchomości którą przepisał za dożywocie, co zrobić?
