Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykup mieszkania komunalnego po rozwodzie

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 13.11.2009

Przydział mieszkania komunalnego jest na mojego ojca i uprawniona do mieszkania z nim była moja mama. Ale rodzice są po rozwodzie od 1988 r. Sąd zarządził też eksmisję ojca. Ojciec nie jest również tam już zameldowany. Mama mieszka sama. Co mama musi zrobić, żeby mogła wykupić to mieszkanie? Wniosek o wykup został już złożony, ale urzędnicy mówią, że mama musi jeszcze złożyć jakiś wniosek w sądzie. O jaki wniosek chodzi?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wykup mieszkania komunalnego po rozwodzie

Czy żona jest współnajemcą mieszkania komunalnego?

Stosownie do art. 6801 § 1 Kodeksu cywilnego: „Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej”. Według § 2 tego przepisu: „Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

 

Podobne uregulowania dotyczące współnajmu małżonków znajdowały się w obowiązujących przed 10 lipca 2001 r. (od tej daty obowiązuje art. 6801 § 1).

 

Art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) wskazywał, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.

 

Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst pierwotny: Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84) małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.

 

Ze względu na brzmienie powyższych przepisów należy stwierdzić, że Pani rodzice byli współnajemcami lokalu mieszkalnego, który obecnie chce wykupić od gminy Pani mama.

Czy rozwód i eksmisja małżonka ma wpływ na tytuł prawny do zajmowanego lokalu?

Ustanie małżeństwa, a także eksmisja Pani ojca z mieszkania oraz jego wymeldowanie nie spowodowały, że stracił tytuł prawny do lokalu. Pani ojciec jest nadal – w świetle powyższych przepisów – współnajemcą lokalu mieszkalnego.

 

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Jako że najemcami lokalu mieszkalnego są nadal Pani mama i ojciec, w chwili obecnej tylko wspólnie mogą wykupić ten lokal.

Wniosek do sądu o podział prawa najmu

Aby Pani mama mogła samodzielnie wykupić lokal mieszkalny, musi wnieść do sądu wniosek o podział prawa najmu, które wchodziło w skład majątku wspólnego małżeńskiego. We wniosku powinna wskazać, aby w wyniku tego podziału prawo najmu lokalu, którego była współnajemcą razem ze swoim byłym mężem, przypadło wyłącznie jej. Jeżeli sąd dokona takiego podziału, Pani mama bez przeszkód będzie mogła wykupić lokal, w którym zamieszkuje.

 

Jako że prawo najmu jest prawem majątkowym, więc w przypadku przyznania najmu jednemu z byłych małżonków sąd zasądza spłatę na rzecz drugiego z małżonków. Wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego – zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2002 r. (sygn. akt: III CZP 28/02) – stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem (w konkretnych okolicznościach sprawy) okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. W okolicznościach opisanych w pytaniu Pani mama może wnosić o przyznanie jej prawa najmu bez spłaty na rzecz jej byłego męża.

 

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1985 r. (sygn. akt: III CZP 53/85), stwierdzono, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego prowadzonym po rozwodzie sąd nie może objąć podziałem wchodzącego w skład tego majątku prawa najmu, nabytego przez byłych małżonków na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale. W orzeczeniu tym SN stwierdza, że to organ administracyjny przejął uprawnienia i obowiązki wynajmującego i dlatego nie sąd, lecz ten organ w drodze decyzji może dokonać podziału wspólności najmu. SN powołuje się na uchwałę z dnia 31 sierpnia 1974 r. (III CZP 8/74), gdzie ustalono zasadę prawną, według której w postępowaniu o podział majątku wspólnego sąd nie może objąć podziałem wchodzącego w skład tego majątku prawa najmu, nabytego przez małżonków na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale.

 

Należy jednak stwierdzić, że najem powstały na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, jako źródle stosunku najmu, został zlikwidowany w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Stosownie do art. 56 ust. 1 tej ustawy najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nieoznaczony.

 

Obecnie nie ma możliwości, by gmina (właściciel mieszkania) wydała decyzję o wygaśnięciu prawa najmu byłego męża Pani mamy.

Czy sąd w postępowaniu o podział majątku może objąć podziałem wchodzące w skład tego majątku prawo najmu lokalu mieszkalnego?

Po zmianach w przepisach w doktrynie i w orzecznictwie panuje pogląd, że w postępowaniu o podział majątku sąd może objąć podziałem wchodzące w skład tego majątku prawo najmu lokalu mieszkalnego. Zapewne o takim postępowaniu sądowym mówili urzędnicy.

 

Gmina mogłaby wypowiedzieć byłemu mężowi umowę najmu zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy”. Jednak gminy w sytuacjach podobnych do przedstawionej w pytaniu rzadko korzystają z tej możliwości, pozostawiając byłym małżonkom uregulowanie spraw związanych z tym, że są współnajemcami lokalu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V + IV =

»Podobne materiały

Zwolnienie pracownika za niewykonywanie swoich obowiązków

Piszę w imieniu swojej firmy. Mamy pracownika, który sprawia problemy. Przed 2 miesiącami dostał naganę w formie pisemnej z wpisem do akt. Natomiast w ciągu ostatniego miesiąca wykorzystał wszystkie 4 dni urlopu na żądanie. Nie byłoby w tym może nic dziwnego, gdyby nie to, że nie powiadomił o tym an

 

Płaciłem alimenty! – była żona kłamie. Komu uwierzy sąd?

Jestem 7 lat po rozwodzie, przez cały ten czas łożyłem na syna, na co dowodem są cztery własnoręcznie napisane i podpisane przez moją byłą żonę oświadczenia, że alimenty (za cały ten okres) zostały zapłacone w całości. W złożonym ostatnio wniosku do sądu eksżona napisała, że nie przekazałem jej ani

 

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu spółdzielczego wybudowanego z KFM z powodu posiadania tytułu prawnego do innego mieszkania

Z początkiem 2004 r. nabyłem prawo do spółdzielczego mieszkania lokatorskiego. Z uwagi na fakt, iż budynek został wybudowany ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, w umowie ze spółdzielnią i w statucie spółdzielni jest zapis, że mieszkania lokatorskie tego typu nie mogą być sprzedane na własn

 

Czy potrzebna jest zgoda obojga rodziców na naukę religii dziecka?

Moja córka pochodzi z nieformalnego związku, jej ojciec ma pełne prawa rodzicielskie, ale w zasadzie nie uczestniczy w wychowaniu. Za parę dni córka pójdzie do pierwszej klasy. Interesuje mnie kwestia nauki religii w szkole: nie chcę, aby córka chodziła na te zajęcia, ale boję się, że były partner z

 

Jak nie dopuścić do ustanowienia pomnika przyrody na działce?

Pewne stowarzyszenie chce ustanowić drzewo znajdujące się na mojej działce pomnikiem przyrody. Jestem temu przeciwny – działka przeznaczona jest pod budowę domu, jest przy tym bardzo wąska i ustanowienie na jej terenie pomnika przyrody w zasadzie uniemożliwi budowę jakiegokolwiek budynku. Drze

 

Zajęcie konta spółki jawnej przez komornika

Jeden ze wspólników spółki jawnej dostał wezwanie do zapłaty swojego prywatnego zadłużenia. Jednakże komornik zaczął prowadzić egzekucję z konta spółki jawnej. Wspomniane konto jest wspólną własnością wspólników, zaś dług jest prywatny i niezwiązany z działalnością spółki. Czy komornik postąpił zgod

 

Spóźnienie zgłoszenia darowizny od rodziców do urzędu skarbowego

Dostałem darowiznę pieniężną od rodziców (200 tys. zł). Podpisałem z nimi na tę okoliczność umowę darowizny. Spóźniłem się o tydzień ze zgłoszeniem tego faktu do urzędu skarbowego i teraz muszę zapłacić 7% podatek. Czy mam jeszcze szanse na skorzystanie ze zwolnienia?

 

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – czy można przekazać dziecku?

Rodzice posiadają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, w którym głównym najemcą jest matka oraz dodatkowo zameldowany jestem ja, syn. Rodzice się rozwodzą i chcieliby przekazać prawo do lokalu mnie, czy można to jakoś zrobić?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »