Wykup mieszkania komunalnego po rozwodzie

Czy była żona może być współnajemcą mieszkania komunalnego?

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy mama była lub nadal jest współnajemcą lokalu komunalnego. Jeżeli mieszkanie zostało przydzielone ojcu w czasie trwania małżeństwa, a lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, zastosowanie ma art. 680¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa i lokal miał służyć rodzinie.

Jeżeli najem powstał jeszcze pod rządami dawnych przepisów lokalowych, znaczenie mogą mieć także przepisy obowiązujące w dacie przydziału. Art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, choćby przydział nastąpił tylko na rzecz jednego z nich. Podobną zasadę przewidywał art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

W praktyce oznacza to, że wpisanie w dawnym przydziale tylko ojca nie musi przesądzać, że wyłącznie on był najemcą. Jeżeli matka jako żona wspólnie z nim zajmowała lokal, mogła stać się współnajemcą z mocy prawa. Trzeba jednak sprawdzić dokumenty: decyzję o przydziale, umowę najmu, aneksy, wyrok rozwodowy, wyrok eksmisyjny i aktualną korespondencję z gminą.

Czy rozwód, wymeldowanie i eksmisja byłego małżonka kończą jego najem?

Sam rozwód nie powoduje automatycznego ustania wspólności najmu lokalu. Wynika to z konstrukcji art. 680¹ § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oraz z tego, że prawo najmu lokalu służącego rodzinie może wchodzić do majątku wspólnego małżonków. Po rozwodzie trzeba więc osobno ustalić, komu ma przypaść prawo najmu.

Wymeldowanie również nie pozbawia tytułu prawnego do lokalu. Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności wskazuje, że zameldowanie służy celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu osoby w określonym miejscu. Meldunek nie tworzy prawa do lokalu i sam przez się go nie odbiera.

Także wyrok eksmisyjny wydany w sprawie rodzinnej trzeba analizować ostrożnie. Art. 58 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy pozwala sądowi rozwodowemu orzec o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania, a w wypadkach wyjątkowych nakazać eksmisję małżonka, który swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Taki wyrok może być bardzo ważnym argumentem, ale nie zawsze samodzielnie rozstrzyga, że były małżonek przestał być współnajemcą w relacji z gminą.

Dlaczego gmina wymaga wniosku do sądu?

Jeżeli gmina uznaje, że najemcami nadal są oboje byli małżonkowie, nie chce sprzedać lokalu tylko jednemu z nich bez uregulowania statusu drugiego. Wynika to z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przy zbywaniu nieruchomości pierwszeństwo w nabyciu przysługuje osobie będącej najemcą lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Jeżeli najemców jest dwoje, pierwszeństwo w wykupie przysługuje im co do zasady łącznie. Gmina może więc oczekiwać, że byli małżonkowie albo wykupią lokal wspólnie, albo wcześniej prawnie rozstrzygną, że jedynym najemcą jest osoba faktycznie mieszkająca w lokalu.

W takiej sytuacji urzędnicy najczęściej mają na myśli wniosek o podział majątku wspólnego po rozwodzie, obejmujący prawo najmu lokalu komunalnego. Podstawą rozpoznania takiej sprawy są w szczególności art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który odsyła do przepisów o dziale spadku i zniesieniu współwłasności, oraz art. 566 i art. 567 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego dotyczące spraw o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej.

Wniosek o podział majątku wspólnego w zakresie prawa najmu

We wniosku do sądu należy zażądać, aby prawo najmu lokalu komunalnego zostało przyznane wyłącznie mamie. Wniosek składa się do sądu rejonowego w trybie nieprocesowym. Właściwość sądu ustala się według art. 566 Kodeksu postępowania cywilnego, co w praktyce najczęściej prowadzi do sądu miejsca położenia majątku objętego podziałem.

Opłata sądowa od wniosku o podział majątku wspólnego wynosi 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, 300 zł. Wynika to z art. 38 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Do wniosku warto dołączyć zwłaszcza:

• wyrok rozwodowy z klauzulą prawomocności,
• decyzję o przydziale lokalu albo umowę najmu i aneksy,
• wyrok eksmisyjny, jeżeli został wydany,
• zaświadczenie o osobach zameldowanych, ale tylko jako dokument pomocniczy,
• dowody, że były małżonek od lat nie mieszka w lokalu, na przykład korespondencję, zeznania świadków, dokumenty z gminy, potwierdzenia opłat ponoszonych wyłącznie przez mamę,
• stanowisko gminy, jeżeli gmina pisemnie wskazała, że bez orzeczenia sądu nie dokona sprzedaży tylko na rzecz mamy.

Jeżeli sąd przyzna prawo najmu wyłącznie mamie, będzie ona mogła przedstawić prawomocne postanowienie gminie i kontynuować procedurę wykupu jako jedyny najemca. Trzeba jednak pamiętać, że sama możliwość wykupu zależy od uchwał i zasad obowiązujących w danej gminie.

Czy drugi były małżonek dostanie spłatę za prawo najmu?

Prawo najmu lokalu komunalnego może mieć wartość majątkową. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02, wskazano, że wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego można ustalać jako różnicę między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania najmu.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że w każdej sprawie sąd zasądzi wysoką spłatę. Znaczenie mają konkretne okoliczności: od kiedy były małżonek nie mieszka w lokalu, czy został eksmitowany, czy ponosił opłaty, czy interesował się lokalem, czy przyczynił się do utrzymania mieszkania oraz jaka jest realna wartość prawa najmu. Mama może wnosić o przyznanie jej prawa najmu bez spłaty albo z niewielką spłatą, ale ostateczna decyzja należy do sądu.

Czy gmina może sama wypowiedzieć najem byłemu małżonkowi?

Tak, ale tylko w warunkach określonych w ustawie. Art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Jeżeli ojciec od wielu lat nie mieszka w lokalu, mama może zwrócić się do gminy z pisemnym wnioskiem o przeanalizowanie tej podstawy wypowiedzenia. Gmina nie ma jednak obowiązku skorzystać z tej możliwości w każdej sprawie. W praktyce wiele gmin wymaga, aby byli małżonkowie uregulowali prawo najmu w postępowaniu o podział majątku wspólnego.

Wykup mieszkania komunalnego a decyzja gminy

Najemca lokalu komunalnego nie ma bezwzględnego roszczenia o sprzedaż mieszkania. Art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje pierwszeństwo w nabyciu najemcy lokalu mieszkalnego, którego najem został nawiązany na czas nieoznaczony, ale dopiero wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży.

Zasady sprzedaży mieszkań komunalnych, bonifikaty, wyłączenia ze sprzedaży oraz wymagane dokumenty wynikają zwykle z uchwał rady gminy i zarządzeń organu wykonawczego gminy. Dlatego po uzyskaniu orzeczenia sądu trzeba sprawdzić lokalne przepisy dotyczące wykupu.

FAQ

Czy mama może wykupić mieszkanie komunalne bez zgody byłego męża?

Jeżeli gmina uznaje, że były mąż nadal jest współnajemcą, samodzielny wykup przez mamę może być zablokowany. Wtedy najczęściej potrzebne jest prawomocne postanowienie sądu przyznające prawo najmu wyłącznie mamie albo inne skuteczne uregulowanie statusu najmu.

Czy wymeldowanie ojca wystarczy do wykupu mieszkania tylko przez mamę?

Nie. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności meldunek ma charakter ewidencyjny. Wymeldowanie potwierdza zmianę miejsca pobytu, ale nie rozstrzyga samo przez się o utracie prawa najmu.

Jaki wniosek należy złożyć do sądu?

Najczęściej jest to wniosek o podział majątku wspólnego po rozwodzie, w którym należy objąć podziałem prawo najmu lokalu komunalnego i zażądać przyznania tego prawa jednemu z byłych małżonków. Podstawą proceduralną są art. 566 i art. 567 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy sąd zawsze zasądzi spłatę dla byłego małżonka?

Nie zawsze. Prawo najmu może mieć wartość, ale sąd ocenia konkretną sprawę. Znaczenie ma między innymi to, czy były małżonek korzystał z lokalu, ponosił opłaty, został eksmitowany oraz czy faktycznie utrzymywał więź z mieszkaniem.

Czy gmina musi sprzedać mieszkanie komunalne najemcy?

Nie. Art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje najemcy pierwszeństwo w nabyciu, ale tylko wtedy, gdy gmina przeznaczy lokal do sprzedaży. Zasady wykupu i bonifikat zależą od lokalnych uchwał oraz praktyki danej gminy.

Źródła

• Art. 680¹ § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 58 § 2 i art. 46 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 566 i art. 567 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 38 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02.