Wypowiedzenie umowy najmu lokalu spółdzielczego wybudowanego z KFM z powodu posiadania tytułu prawnego do innego mieszkania

Zasady wynajmowania i przydzielania lokali mieszkalnych w budynkach wzniesionych przy wykorzystaniu kredytu z KFM

Stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw, w brzmieniu z 2004 r. (obecnie jest to art. 15e ustawy), jeżeli kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego udzielono spółdzielni mieszkaniowej, to lokale mieszkalne w budynku wzniesionym przy wykorzystaniu tego kredytu mogą być wynajęte lub przydzielone na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wyłącznie osobom fizycznym, o których mowa w art. 30.

Według art. 30 ust. 1: „Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej [przyp. aut. analogicznie spółdzielnia może ustanowić na rzecz członka spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu], jeżeli:

1. osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,
2. dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:
   1. o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
   2. o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
   3. o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób”.

Według ust. 1a art. 30 ustawy: „Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega”.

Złożenie przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą

Natomiast zgodnie z art. 30 ust. 5 pkt 2 tej ustawy w razie złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy użytkownik lokalu jest zobowiązany płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłby, gdyby umowy nie rozwiązano.

Według art. 30 ust. 6 ustawy przepis ust. 5 pkt 2 stosuje się odpowiednio, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Przepisy art. 30 ustawy mają zastosowanie do osób ubiegających się i mających status najemcy lokalu z zasobów TBS, a także do osób ubiegających się i mających status najemcy lokalu z zasobów spółdzielni mieszkaniowej oraz do osób ubiegających się o ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, o ile te lokale znajdują się w budynku wzniesionym przez spółdzielnię przy wykorzystaniu kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości 

Posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości mogłoby skutkować wypowiedzeniem umowy najmu lokalu lub umowy o budowę lokalu. Umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia nie może wypowiedzieć.

Należy też wskazać, że powyższe przepisy obowiązywały już w chwili zawierania przez Pana umowy ze spółdzielnią o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Obecnie art. 30 ust. 5 pkt. 2 omawianej ustawy, wskazuje, iż gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ust. 1 pkt 2, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w takich przypadkach nie stosuje się art. 28 ust. 2.

Przepis ust. 5 pkt 2 stosuje się odpowiednio, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Obecnie obowiązujące przepisy nie przewidują już możliwości wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, w której najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości.

Jak już wskazałem, po ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia nie może w drodze wypowiedzenia rozwiązać tego stosunku prawnego. Stosunek prawny, istniejący między spółdzielnią a członkiem, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, można unicestwić jedynie w przypadkach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kiedy wygasa spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego?

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w ustawie.

Stosownie do art. 24 § 1 ustawy – Prawo spółdzielcze, spółdzielnia może rozwiązać stosunek członkostwa tylko przez wykluczenie albo wykreślenie członka.

Wykluczenie członka ze spółdzielni może nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Statut określa przyczyny wykluczenia (§ 2 art. 24).

Członek niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych może być wykreślony z rejestru członków spółdzielni. Statut określa przyczyny wykreślenia (§ 3 art. 24).

Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

Natomiast zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 11 ust. 11) spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1. jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
2. jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat na rzecz spółdzielni za 6 miesięcy.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może też wygasnąć w przypadku rozwodu małżonków, którym przysługuje to prawo. Wygasa ono także z chwilą śmierci członka spółdzielni.

Jak z powyższego wynika, spółdzielnia nie ma możliwości na podstawie tylko przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych podjąć uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, czy też do podjęcia uchwały o wykluczeniu Pana z członkostwa z tego względu, że nabył Pan tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego.

Może być jednak tak, że spółdzielnia interpretuje przepisy prawa, a zwłaszcza art. 30 w zw. z art. 20 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, że nabycie tytułu prawnego do innego lokalu uprawnia spółdzielnię do uchwalenia wygaśnięcia prawa lokatorskiego do lokalu (analogicznie do możliwości wypowiedzenia umowy najmu), ale taka interpretacja jest wątpliwa, tym bardziej że w chwili obecnej nabycie tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości nie wiąże się z możliwością wypowiedzenia umowy najmu, ale tylko z możliwością wypowiedzenia tej umowy w zakresie czynszu.

Należałoby się zaznajomić z konkretnymi twierdzeniami spółdzielni, a przede wszystkim ze statutem spółdzielni.

Utrata przez członka warunków finansowych czy rodzinnych pozwalających na realizację zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

Utrata przez członka warunków finansowych czy rodzinnych pozwalających na realizację zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (np. utrata warunków przewidzianych w przepisach ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego do uzyskania takiego prawa), mogłaby stanowić podstawę podjęcia przez spółdzielnię uchwały o wykreśleniu członka z rejestru członków.

Podstawą może być art. 24 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze, zgodnie z którym członek, który nie wykonuje obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych, może być pozbawiony członkostwa przez wykreślenie go z rejestru członków spółdzielni. Przyczyny wykreślenia powinien bliżej określać statut.

Wykreślenie członka spółdzielni z rejestru ze względu na tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego

Jeżeli więc statut spółdzielni mieszkaniowej, w której posiada Pan mieszkanie na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania, przewiduje możliwość podjęcia uchwały w sprawie wykreślenia członka z rejestru członków ze względu na to, że członek posiadający lokatorskie prawo do lokalu nabył tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, a tym samym utracił warunki do uzyskania takiego prawa, lub jest w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w inny sposób niż przez korzystanie z mieszkania spółdzielni, to nabycie przez Pana tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego może stanowić przesłankę podjęcia przez spółdzielnię uchwały o wykreśleniu Pana z rejestry członków, co jednocześnie skutkuje wygaśnięciem prawa do lokalu mieszkalnego.

Jeżeli statut spółdzielni nie zawiera takiego zapisu, wówczas spółdzielnia nie może podjąć takiej uchwały. Art. 24 § 3 Prawa spółdzielczego wskazuje wyraźnie, że przyczyny wykreślenia powinien bliżej określać statut.

Muszę stwierdzić, że w Pana sprawie jest możliwa różna interpretacja przepisów, zarówno ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, jak również Prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W razie sporu ze spółdzielnią władny do jego rozwiązania jest wyłącznie sąd. Jednak, aby była możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie sporu, spółdzielnia musi oficjalnie poczynić jakieś kroki w stosunku do Pana, np. uchwalić wykreślenie Pana z członkowstwa w spółdzielni.

Sprawa jest o tyle skomplikowana pod względem możliwości interpretacyjnych, że brak jest opublikowanego orzecznictwa sądów, zwłaszcza Sądu Najwyższego w podobnych do Pana sprawach (przeglądnąłem orzecznictwo bardzo dokładnie).

Moim zdaniem w obecnym stanie prawnym nabycie tytułu prawnego do innego lokalu nie powoduje powstanie po stronie spółdzielni uprawnienia do pozbawienia Pana prawa lokatorskiego spółdzielczego do lokalu, o ile brak jest odpowiednich zapisów w statucie spółdzielni, ewentualnie w umowie, jaką podpisał Pan ze spółdzielnią, zwłaszcza jeżeli na podstawie prawa do mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej będzie Pan nadal zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe.

Podkreślenia wymaga fakt, iż w chwili obecnej przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewidują, iż w razie uzyskania przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu (a nie jak to było do 1 stycznia 2005 r., kiedy przepisy wskazywały, że towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu).

Moim zdaniem w pierwszej kolejności powinien Pan wystąpić do spółdzielni o przedstawienie jej stanowiska w Pana sprawie na piśmie wraz z podaniem konkretnej podstawy prawnej twierdzeń spółdzielni. Po przedstawieniu interpretacji prawa przez spółdzielnię, będzie można się odnieść do niej konkretnie.

Jak już wskazałem, w razie sporu ze spółdzielnią władnym do rozstrzygnięcia tego sporu będzie wyłącznie sąd.