Spółdzielcze lokatorskie mieszkanie z KFM a zakup innego lokalu

Lokatorskie mieszkanie spółdzielcze z KFM a zakup innego mieszkania

W opisanej sytuacji najważniejsze jest rozróżnienie dwóch instytucji: najmu lokalu w zasobach TBS, SIM lub spółdzielni oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. To rozróżnienie ma duże znaczenie, bo umowę najmu można w określonych przypadkach wypowiedzieć, natomiast spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa tylko w przypadkach wskazanych w ustawie.

Lokale budowane dawniej z udziałem kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego nadal podlegają szczególnym regułom. Obecnie podstawowe zasady znajdują się w ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Ustawa ta zmieniła nazwę i zakres regulacji, ale nadal obejmuje wiele lokali wybudowanych przy dawnym finansowaniu z KFM.

Zgodnie z art. 15e ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, jeżeli wsparcie finansowe albo kredyt został udzielony spółdzielni mieszkaniowej, lokale mieszkalne w takim budynku mogą być wynajmowane albo przydzielane na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu osobom spełniającym warunki określone w tej ustawie. Jednym z podstawowych warunków jest brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Warunek braku tytułu prawnego do innego lokalu

Art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewiduje, że lokal może zostać wynajęty osobie fizycznej, jeżeli osoba ta oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Przepis ten ma znaczenie przede wszystkim przy objęciu lokalu, czyli przy zawieraniu umowy najmu albo ustanawianiu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Jeżeli w dniu objęcia lokalu warunek był spełniony, późniejszy zakup mieszkania wymaga odrębnej oceny. Nie można automatycznie przyjąć, że samo nabycie własności innego mieszkania pozbawia członka spółdzielni prawa do dotychczasowego lokalu.

Jeżeli nowe mieszkanie znajduje się w innej miejscowości, sytuacja jest jeszcze mniej jednoznaczna dla spółdzielni. Art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. odwołuje się bowiem do lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Jeżeli natomiast nowe mieszkanie znajduje się w tej samej miejscowości, spółdzielnia może próbować powoływać się na cel ustawy i statut, ale nadal musi wskazać konkretną podstawę prawną swoich działań.

Czy spółdzielnia może wypowiedzieć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Nie w takim sensie, w jakim wypowiada się umowę najmu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem uregulowanym w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie jest własnością, ale nie jest też zwykłym najmem.

Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy i uiszczać opłaty określone w ustawie oraz statucie.

Art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych przypadkach określonych w ustawie. Obecnie członkostwo w spółdzielni jest jednak ściśle powiązane z przysługującym prawem do lokalu. Art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. wskazuje, że członkiem spółdzielni jest osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

W praktyce oznacza to, że spółdzielnia nie powinna traktować zakupu innego mieszkania jako prostej podstawy do wypowiedzenia prawa lokatorskiego. Jeżeli chce doprowadzić do wygaśnięcia prawa, musi mieścić się w ustawowych przesłankach, a nie tylko w ogólnym przekonaniu, że członek nie powinien mieć dwóch lokali.

Kiedy może dojść do wygaśnięcia lokatorskiego prawa?

Najważniejsze przypadki, w których spółdzielnia może dochodzić wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wynikają z art. 11 ust. 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten pozwala spółdzielni żądać w procesie sądowym orzeczenia o wygaśnięciu prawa między innymi wtedy, gdy:

• członek zalega z opłatami za lokal za okres co najmniej 6 miesięcy,
• członek albo osoby korzystające z lokalu rażąco lub uporczywie wykraczają przeciwko porządkowi domowemu,
• zachowanie członka albo osób korzystających z lokalu czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Sam fakt nabycia własności innego mieszkania nie został w art. 11 ust. 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. wymieniony jako podstawa żądania wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Jeżeli spółdzielnia twierdzi inaczej, powinna wskazać konkretny przepis ustawy, postanowienie statutu i postanowienie umowy, z których wyprowadza swoje stanowisko. Sam zapis statutu nie może jednak rozszerzać ustawowych podstaw utraty prawa w sposób sprzeczny z ustawą.

Znaczenie statutu i umowy ze spółdzielnią

Statut spółdzielni oraz umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mogą zawierać dodatkowe obowiązki informacyjne albo zasady dotyczące korzystania z lokali wybudowanych z udziałem środków KFM. Nie oznacza to jednak, że każdy zapis statutu automatycznie pozbawia członka prawa do lokalu po zakupie innego mieszkania.

Art. 8¹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje członkowi spółdzielni prawo otrzymania między innymi odpisu statutu, regulaminów, uchwał i protokołów organów spółdzielni. Warto z tego prawa skorzystać, jeżeli spółdzielnia powołuje się na wewnętrzne regulacje.

Jeżeli spółdzielnia powołuje się na statut, należy sprawdzić:

• czy statut rzeczywiście przewiduje obowiązek informowania o nabyciu innego lokalu,
• czy dotyczy on każdego lokalu, czy tylko lokalu w tej samej miejscowości,
• czy przewiduje jakąkolwiek sankcję,
• czy sankcja jest zgodna z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych,
• czy spółdzielnia wszczęła formalną procedurę, czy jedynie przekazuje ustne informacje.

Najem lokalu a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Inaczej należy oceniać sytuację najemcy lokalu w zasobach TBS, SIM lub spółdzielni, a inaczej sytuację członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Przy najmie większe znaczenie mają przepisy art. 30 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w tym obowiązki związane ze składaniem deklaracji i weryfikacją warunków najmu.

Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. To z niej muszą wynikać podstawy wygaśnięcia prawa. Właśnie dlatego odpowiedź na pytanie spółdzielni nie powinna ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że lokal pochodzi z KFM.

W praktyce spółdzielnie czasem przenoszą zasady dotyczące najmu na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Taka analogia może być kwestionowana, jeżeli prowadziłaby do pozbawienia członka prawa bez podstawy wyraźnie przewidzianej w ustawie.

Co zrobić, gdy spółdzielnia żąda rezygnacji z lokalu?

Najbezpieczniej działać pisemnie. Ustna informacja pracownika spółdzielni nie przesądza o sytuacji prawnej. Warto skierować do spółdzielni pismo z prośbą o przedstawienie stanowiska, w którym spółdzielnia wskaże:

• czy uważa, że zakup innego mieszkania powoduje utratę prawa do lokalu,
• czy powołuje się na ustawę, statut, regulamin, umowę czy uchwałę organu spółdzielni,
• jaki dokładnie przepis ma stanowić podstawę żądania rezygnacji,
• czy spółdzielnia zamierza wszcząć jakąkolwiek formalną procedurę,
• czy jej stanowisko zależy od tego, w jakiej miejscowości znajduje się nabywane mieszkanie.

Nie należy podpisywać porozumienia o rozwiązaniu umowy, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa ani deklaracji opróżnienia lokalu tylko dlatego, że spółdzielnia twierdzi, iż zakup innego mieszkania jest niedopuszczalny. Takie oświadczenie może mieć poważne skutki i później trudno będzie je odwrócić.

Spór ze spółdzielnią i droga sądowa

Jeżeli spółdzielnia podejmie formalne działania, trzeba ocenić ich rodzaj. Inaczej wygląda spór o treść opłat, inaczej spór o członkostwo, a inaczej postępowanie o wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Jeżeli doszłoby do żądania opróżnienia lokalu, zastosowanie mogą mieć także przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy szeroko definiuje lokatora jako osobę używającą lokal na podstawie tytułu prawnego innego niż własność, a art. 14 tej ustawy reguluje orzekanie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu w sprawie o opróżnienie lokalu.

Ostateczna ocena zależy od dokumentów: umowy, statutu spółdzielni, regulaminów, treści ewentualnych uchwał i lokalizacji nowego mieszkania. Jeżeli sprawa trafi do sądu, spółdzielnia będzie musiała wykazać podstawę prawną swoich żądań.

FAQ

Źródła

• Art. 15e oraz art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
• Art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 8¹ ust. 1, art. 9 ust. 1 oraz art. 11 ust. 1 i ust. 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 2 ust. 1 pkt 1 oraz art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 24 § 1-3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze, w zakresie ogólnych zasad wykluczenia i wykreślenia członka, z uwzględnieniem szczególnych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.