Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości i spłata kredytu za drugą a podatek

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 01.06.2020

Pytanie dotyczy podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. W listopadzie 2019 r. zmarła moja mama, po której przyjęłam spadek wprost. W spadku otrzymałam udział 3/4 w nieruchomości – jest to dom w stanie surowym. Już wcześniej byłam jego współwłaścicielką w 1/4, po śmierci matki całość jest moja. Ponadto odziedziczyłam także mieszkanie spółdzielcze obciążone hipoteką (tutaj nie byłam współwłaścicielem). Uzgodniłam z bankiem, że będę spłacać kredyt, bo zamierzam mieszkać w tym mieszkaniu. Natomiast jeszcze w tym miesiącu sprzedaję wspomniany dom. Czy spłacając kredyt na mieszkanie z uzyskanych pieniędzy zostanę zwolniona z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości i spłata kredytu za drugą a podatek

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

Na początek przeanalizujmy kilka przepisów. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT – zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

 

Ustawa nie podaje definicji własnych celów mieszkaniowych, jednak wymienia katalog wydatków, które za takie są uznawane. Jak stanowi art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT – za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w pkt 1.

 

Cele określone w pkt. 1 to wydatki na:

 

  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

 

Zwolnienie z podatku przy sprzedaży nieruchomości

Z powyższych przepisów widać zatem, że aby skorzystać ze zwolnienia, muszą być spełnione dwa warunki:

 

  • Kredyt musi zostać zaciągnięty przez podatnika.
  • Kredyt musi zostać zaciągnięty stricte na zakup nieruchomości.

 

 

W zakresie warunku nr 1 w Pani przypadku warunek ten nie jest spełniony, ponieważ to nie Pani zaciągnęła kredy hipoteczny na odziedziczone mieszkanie (zakładam, że tak jest, ponieważ nie była Pani właścicielką mieszkania). Odnośnie natomiast warunku nr 2 – tu sprawa jest dyskusyjna. Z jednej strony kredyt przecież został zaciągnięty na zakup mieszkania (choć nie przez Panią), jednakże patrząc na sprawę z Pani perspektywy, to do nabycia doszło w drodze spadkobrania, a nie w drodze zakupu. O ile jednak można by uznać, że ten warunek jest spełniony, to nadal problemem jest fakt, że to nie Pani zaciągnęła kredyt. Na potwierdzenie powyższego mogę przytoczyć interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 18.07.2014r., nr IBPBII/2/415-428/14/JG:

 

„Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe jednakże pod pewnym warunkiem. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na jego własne cele mieszkaniowe – cele określone w pkt 1 ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych. Przy czym podatnikiem jest osoba, u której powstaje obowiązek podatkowy, a więc osoba, która dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy, tylko jeżeli podatnik zaciągnął kredyt na cele wskazane w ustawie i ten sam podatnik spłaca taki kredyt środkami ze sprzedaży nieruchomości, to spłata takiego kredytu jest wydatkowaniem, o jakim mowa w rzeczonym przepisie.

 

Tymczasem w rozpatrywanej sprawie to nie Wnioskodawca zaciągnął kredyt, który spłacił z przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego po córce. Kredyt ten zaciągnęła córka Wnioskodawcy i służył on nabyciu mieszkania przez córkę.

 

Zatem sam fakt wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych z tytułu sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu, nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jako że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, lecz przez córkę Wnioskodawcy na jej cele mieszkaniowe. Nie mamy tu zatem do czynienia ze spłatą kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na nabycie mieszkania. Nie mamy też do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy a jedynie ze spłatą środkami ze sprzedaży mieszkania kredytu zaciągniętego na nabycie tego mieszkania przez spadkodawcę, którego obowiązek spłaty ciąży na spadkobiercy.”

 

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że to nie Pani lecz spadkodawca zaciągnął kredyt hipoteczny na mieszkanie, nie ma możliwości w takim układzie na skorzystanie ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

 

Proszę pamiętać, że brak zwolnienia dotyczy jedynie 3/4 wartość sprzedaży, bo taką część domu otrzymała Pani w spadku. W tym zakresie obowiązuje zasada 5-letniego terminu. Jeżeli 1/4 część domu nabyła Pani ponad 5 lat temu, to podatku od tej części nie będzie. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 + 0 =

»Podobne materiały

Sprzedaż akcji pracowniczych a podatek

Moja babcia otrzymała akcje pracownicze i zrobiła mnie pełnomocnikiem konta maklerskiego. Po śmierci babci sprzedałem akcje. Kto powinien zapłacić podatek? Czy jej dzieci mogą dostać jakieś pisma z urzędu skarbowego i tym samym dowiedzieć, że byłem w posiadaniu tych akcji?

 

Rezydentura za granicą a zobowiązania podatkowe w Polsce

Mieszkam na stałe w Wielkiej Brytanii (wymeldowałem się z polskiego mieszkania), gdzie jestem traktowany jako rezydent podatkowy. Jestem dyrektorem i właścicielem 100% akcji firmy. W Wielkiej Brytanii płacę podatki; wypłatę i dywidendy otrzymuję na angielskie konto. Czy muszę dodatkowo składać

 

Sprzedaż zakupionego mieszkania - ile wyniesie podstawa opodatkowania?

W 2008 r. zakupiłem mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej. Przeniesienie własności (akt notarialny) nastąpiło w sierpniu 2009 r. Cena mieskania to 150 tys. zł, ale wraz z odsetkami muszę oddać bankowi 170 tys. zł. Mieszkanie obecnie chcę sprzedać za 200 tys. zł. Ile wyniesie podstawa mojego opodat

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »