Wydatki na własne cele mieszkaniowe
Na początek przeanalizujmy kilka przepisów. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT – zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Ustawa nie podaje definicji własnych celów mieszkaniowych, jednak wymienia katalog wydatków, które za takie są uznawane. Jak stanowi art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT – za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w pkt 1.
Cele określone w pkt. 1 to wydatki na:
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zwolnienie z podatku przy sprzedaży nieruchomości
Z powyższych przepisów widać zatem, że aby skorzystać ze zwolnienia, muszą być spełnione dwa warunki:
- Kredyt musi zostać zaciągnięty przez podatnika.
- Kredyt musi zostać zaciągnięty stricte na zakup nieruchomości.
W zakresie warunku nr 1 w Pani przypadku warunek ten nie jest spełniony, ponieważ to nie Pani zaciągnęła kredy hipoteczny na odziedziczone mieszkanie (zakładam, że tak jest, ponieważ nie była Pani właścicielką mieszkania). Odnośnie natomiast warunku nr 2 – tu sprawa jest dyskusyjna. Z jednej strony kredyt przecież został zaciągnięty na zakup mieszkania (choć nie przez Panią), jednakże patrząc na sprawę z Pani perspektywy, to do nabycia doszło w drodze spadkobrania, a nie w drodze zakupu. O ile jednak można by uznać, że ten warunek jest spełniony, to nadal problemem jest fakt, że to nie Pani zaciągnęła kredyt. Na potwierdzenie powyższego mogę przytoczyć interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 18.07.2014r., nr IBPBII/2/415-428/14/JG:
„Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe jednakże pod pewnym warunkiem. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na jego własne cele mieszkaniowe – cele określone w pkt 1 ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych. Przy czym podatnikiem jest osoba, u której powstaje obowiązek podatkowy, a więc osoba, która dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy, tylko jeżeli podatnik zaciągnął kredyt na cele wskazane w ustawie i ten sam podatnik spłaca taki kredyt środkami ze sprzedaży nieruchomości, to spłata takiego kredytu jest wydatkowaniem, o jakim mowa w rzeczonym przepisie.
Tymczasem w rozpatrywanej sprawie to nie Wnioskodawca zaciągnął kredyt, który spłacił z przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego po córce. Kredyt ten zaciągnęła córka Wnioskodawcy i służył on nabyciu mieszkania przez córkę.
Zatem sam fakt wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych z tytułu sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu, nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jako że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, lecz przez córkę Wnioskodawcy na jej cele mieszkaniowe. Nie mamy tu zatem do czynienia ze spłatą kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na nabycie mieszkania. Nie mamy też do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy a jedynie ze spłatą środkami ze sprzedaży mieszkania kredytu zaciągniętego na nabycie tego mieszkania przez spadkodawcę, którego obowiązek spłaty ciąży na spadkobiercy.”
W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że to nie Pani lecz spadkodawca zaciągnął kredyt hipoteczny na mieszkanie, nie ma możliwości w takim układzie na skorzystanie ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
Proszę pamiętać, że brak zwolnienia dotyczy jedynie 3/4 wartość sprzedaży, bo taką część domu otrzymała Pani w spadku. W tym zakresie obowiązuje zasada 5-letniego terminu. Jeżeli 1/4 część domu nabyła Pani ponad 5 lat temu, to podatku od tej części nie będzie. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego.
Nota obciążeniowa
