Spór o korzystanie ze wspólnej nieruchomości i maszyn po śmierci współwłaściciela

Od czego zacząć ocenę sytuacji

W opisanym stanie faktycznym trzeba oddzielić trzy warstwy prawne: własność gruntu i budynków, skład spadku po zmarłym oraz własność ruchomości, czyli maszyn, urządzeń, wyposażenia i ewentualnych materiałów. To, że ktoś jest współwłaścicielem działki lub budynku, nie oznacza jeszcze, że jest właścicielem maszyn znajdujących się w środku.

Jeżeli ojciec był współwłaścicielem nieruchomości, to jego udział wszedł do spadku z chwilą śmierci, zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Do czasu działu spadku spadkobiercy stają się współuprawnieni do praw należących do spadku. Potwierdza to art. 1035 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Jeżeli nie ma jeszcze prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia, warto najpierw uregulować postępowanie spadkowe, bo dopiero wtedy łatwiej wykazać, kto formalnie może występować z roszczeniami.

Kto może korzystać ze wspólnej nieruchomości

Zasadą jest art. 206 Kodeksu cywilnego: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że ani wujek, ani mama nie mogą samowolnie traktować całych budynków, placu lub działki jako swojej wyłącznej strefy, jeżeli nie ma umowy o podziale do korzystania albo prawomocnego orzeczenia sądu. Sam fakt posiadania udziału nie daje prawa do całkowitego wyłączenia pozostałych.

W praktyce możliwe są trzy sytuacje:

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli korzysta z rzeczy wspólnej ponad swój udział i z naruszeniem praw innych, w określonych okolicznościach pozostali mogą dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W sprawach tego typu znaczenie ma stan faktyczny: czy drugi współwłaściciel został faktycznie wyłączony z korzystania, czy protestował, jaki był zakres zajęcia nieruchomości i czy istniało wcześniejsze porozumienie.

Czy można prowadzić działalność gospodarczą na wspólnej nieruchomości

Nie ma przepisu, który w każdym przypadku wprost zakazywałby współwłaścicielowi wykonywania działalności na rzeczy wspólnej. Problem polega jednak na tym, czy taki sposób korzystania mieści się jeszcze w granicach art. 206 Kodeksu cywilnego, czy już stanowi czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według wielkości udziałów. Z kolei art. 199 Kodeksu cywilnego stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W praktyce stałe wykorzystywanie wspólnego budynku i placu do własnej działalności zarobkowej, zwłaszcza przy zajęciu maszyn, składowaniu rzeczy, przyjmowaniu klientów albo blokowaniu dostępu innym, bardzo często rodzi spór o to, że jeden współwłaściciel korzysta z nieruchomości ponad uprawniony zakres. Dlatego bezpiecznym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie współwłaścicieli określające, kto i z jakiej części korzysta, czy płaci wynagrodzenie oraz kto ponosi koszty utrzymania.

Jeżeli porozumienia nie ma, mama może sprzeciwić się takiemu sposobowi korzystania i wezwać wujka do zaprzestania wyłącznego używania określonych części oraz do ustalenia zasad korzystania na piśmie.

Zobacz również:

wyłączne korzystanie z części wspólnej nieruchomości przez współwłaściciela

Maszyny, urządzenia i inne ruchomości po zmarłym

To, czy wujek może używać sprzętów i maszyn, zależy od tego, kto jest ich właścicielem. Jeżeli maszyny zostały kupione przez ojca w ramach jego działalności i nie były współwłasnością z wujkiem, to po śmierci ojca weszły do spadku na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego.

W takim przypadku wujek nie nabywa prawa do korzystania z nich tylko dlatego, że znajdują się we wspólnym budynku. Spadkobiercy mogą żądać wydania rzeczy od osoby, która włada nimi bez tytułu prawnego, na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli zaś korzystanie powoduje zużycie, pogorszenie stanu rzeczy albo przynosi korzyści majątkowe użytkownikowi, można rozważyć także roszczenia uzupełniające z art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego, zależnie od tego, czy posiadacz jest w dobrej czy złej wierze.

Jeżeli natomiast część maszyn była kupiona wspólnie albo wujek może wykazać swój udział we własności, sprawa nie jest już prosta i wymaga ustalenia dokumentów: faktur, ewidencji środków trwałych, umów, przelewów, zeznań świadków.

Warto też sprawdzić, czy po zakończeniu działalności nie pozostały składniki majątku firmowego ujawnione w księgach, ewidencji środków trwałych albo dokumentacji podatkowej. Sama lokalizacja rzeczy nie przesądza o własności.

Jakie roszczenia może zgłosić mama

W zależności od ustalonego stanu prawnego mama albo wszyscy spadkobiercy mogą rozważyć następujące działania:

• wezwanie do dopuszczenia do współposiadania nieruchomości wspólnej – na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego,
• wezwanie do wydania konkretnych maszyn i ruchomości należących do spadku – na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego,
• żądanie zaprzestania naruszeń i usunięcia prywatnych rzeczy, jeżeli zajmują wspólną przestrzeń bez zgody pozostałych,
• żądanie rozliczenia pożytków, przychodów lub wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ponad udział – jeżeli okoliczności to uzasadniają,
• wniosek o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej albo o zniesienie współwłasności.

Przed pójściem do sądu dobrze wysłać pisemne wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W piśmie warto wskazać konkretne ruchomości, opisać sposób korzystania z budynków, zakreślić termin do wydania rzeczy lub ustalenia zasad korzystania oraz uprzedzić o skierowaniu sprawy do sądu.

Czy mama może sama korzystać z budynków i składować tam swoje rzeczy

Co do zasady tak, ale tylko w granicach wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego, czyli w sposób dający się pogodzić z uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli. Mama nie powinna samodzielnie przejmować całego budynku ani usuwać cudzych rzeczy bez podstawy prawnej, jeśli może to prowadzić do dalszego sporu.

Jeżeli jednak określona część budynku stoi pusta albo była dotąd użytkowana wspólnie, samo korzystanie z niej na potrzeby prywatne nie jest automatycznie zakazane. Inaczej należy oceniać stałe prowadzenie tam działalności zarobkowej albo takie zajęcie przestrzeni, które uniemożliwia innym korzystanie z rzeczy wspólnej.

Jeżeli konflikt narasta, rozsądne jest sporządzenie inwentaryzacji: zdjęcia, spis maszyn, spis rzeczy wujka, opis zajmowanych pomieszczeń i wskazanie, kto ma klucze. Taki materiał bywa bardzo ważny później w sądzie.

Jak przejąć całość budynków i działki

Nie da się po prostu „przejąć” całości samym oświadczeniem. Jeżeli udział ojca wszedł do spadku, najczęściej potrzebne będą dwa etapy albo jedno połączone postępowanie:

1. stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
2. dział spadku po ojcu oraz zniesienie współwłasności nieruchomości.

Podstawą żądania zniesienia współwłasności jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby zniesienia współwłasności wynikają z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. Co do zasady są to:

• podział fizyczny rzeczy, jeżeli jest możliwy,
• przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłat,
• sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny.

Jeżeli mama chce otrzymać całość nieruchomości, może wnosić o przyznanie jej udziałów pozostałych współwłaścicieli za spłatą na podstawie art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Sąd bierze przy tym pod uwagę m.in. możliwość sfinansowania spłat, sposób korzystania z nieruchomości, interes wszystkich uczestników i możliwość realnego podziału.

W postępowaniu sądowym znaczenie ma wycena nieruchomości. Prywatna opinia rzeczoznawcy może być pomocna negocjacyjnie, ale w sądzie zwykle i tak powoływany jest biegły.

Jeżeli sprawa obejmuje równocześnie udział zmarłego oraz udziały innych współwłaścicieli spoza kręgu spadkobierców, warto rozważyć jeden wniosek obejmujący dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. Taką możliwość przewiduje art. 689 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego w zw. z art. 618 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy przedmiotem działu jest rzecz stanowiąca współwłasność spadkobierców oraz innych osób.

Jak wygląda postępowanie sądowe

Wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości – art. 507 w zw. z art. 606 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego. We wniosku warto wskazać:

• uczestników postępowania,
• podstawę nabycia spadku,
• numery ksiąg wieczystych i dane nieruchomości,
• proponowany sposób zniesienia współwłasności,
• propozycję spłat i terminu ich uiszczenia,
• wnioski dowodowe, np. o opinię biegłego.

W sprawach spornych sąd może także rozliczać nakłady, pożytki, wydatki i posiadanie rzeczy wspólnej, jeżeli strony zgłoszą takie żądania, co wynika z art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zobacz również:

czy współwłaściciel może blokować sprzedaż mieszkania

Praktyczny plan działania

1. Ustalić krąg spadkobierców i uzyskać dokument potwierdzający nabycie spadku.
2. Zebrać dowody własności maszyn: faktury, ewidencję środków trwałych, przelewy, zdjęcia, świadków.
3. Sporządzić spis ruchomości i dokumentację sposobu korzystania z budynków oraz placu.
4. Wysłać do wujka pisemne wezwanie do wydania ruchomości i ustalenia zasad korzystania z nieruchomości.
5. Jeżeli brak porozumienia – złożyć pozew lub wniosek odpowiedni do problemu: o wydanie rzeczy, o dopuszczenie do współposiadania, o rozliczenia albo o dział spadku i zniesienie współwłasności.

FAQ

Czy wujek może używać maszyn po zmarłym tylko dlatego, że stoją w wspólnym budynku?

Nie. O prawie do maszyn decyduje ich własność, a nie miejsce przechowywania. Jeżeli należały do zmarłego, wchodzą do spadku i spadkobiercy mogą żądać ich wydania.

Czy mama może zabronić wujkowi wchodzenia na wspólną nieruchomość?

Co do zasady nie może całkowicie wyłączyć współwłaściciela z korzystania z rzeczy wspólnej. Może jednak sprzeciwić się korzystaniu wykraczającemu poza art. 206 Kodeksu cywilnego i żądać ustalenia zasad korzystania.

Czy prowadzenie działalności na wspólnej działce zawsze wymaga zgody wszystkich?

Nie zawsze w identycznym zakresie, ale przy stałej działalności zarobkowej, zajęciu budynków lub placu i konflikcie między współwłaścicielami bardzo często potrzebna jest zgoda pozostałych albo rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego.

Jak mama może przejąć całą nieruchomość?

Najczęściej przez dział spadku po ojcu i zniesienie współwłasności, z wnioskiem o przyznanie nieruchomości na jej rzecz za spłatą pozostałych współwłaścicieli.

Czy można w jednym postępowaniu załatwić dział spadku i zniesienie współwłasności?

Tak, w wielu przypadkach jest to możliwe i praktyczne, zwłaszcza gdy udział zmarłego w nieruchomości pozostaje we współwłasności także z osobami spoza kręgu spadkobierców.

Źródła

• art. 199, art. 201, art. 206, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2, art. 222 § 1, art. 224 § 2, art. 225, art. 922 § 1, art. 1035 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 507, art. 606 i nast., art. 618 § 1 i § 2, art. 689 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego