Gospodarowanie na wspólnych gruntach rolnych

Czy współwłaściciel gruntu rolnego może sam uporządkować całą nieruchomość?

Współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom niepodzielnie. Wynika to z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Jeżeli ma Pan udział 1/6 w nieruchomości rolnej, nie oznacza to jeszcze, że może Pan wybrać sobie fizycznie 1/6 pola i traktować ją jak wyłącznie własną. Do czasu podziału do korzystania albo zniesienia współwłasności każdy współwłaściciel ma udział w całej nieruchomości.

Zgodnie z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Dlatego samodzielne wejście na całość gruntu, wykonanie kosztownych prac, a następnie żądanie zwrotu kosztów od rodziny może wywołać spór.

Trzeba odróżnić trzy kategorie działań:

• czynności zachowawcze z art. 209 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, czyli działania zmierzające do zachowania wspólnego prawa, np. pilne zabezpieczenie nieruchomości przed bezpośrednią szkodą;
• czynności zwykłego zarządu, o których decyduje większość współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów, zgodnie z art. 201 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny;
• czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Gruntowne doprowadzenie odłogowanego pola do dobrej kultury rolnej, wycinka samosiewów, rekultywacja, większe prace melioracyjne, niwelacja terenu albo rozpoczęcie regularnej produkcji rolnej na całej nieruchomości zwykle mogą zostać uznane za czynności przekraczające zwykły zarząd, zwłaszcza jeżeli wiążą się z dużymi wydatkami albo zmianą sposobu korzystania z nieruchomości. Ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego: powierzchni gruntu, dotychczasowego sposobu użytkowania, wysokości kosztów, celu prac i stanowiska pozostałych współwłaścicieli.

Rozliczenie nakładów na wspólny grunt rolny

Podstawową zasadę rozliczeń między współwłaścicielami określa art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Nie oznacza to jednak, że każdy wydatek poniesiony samodzielnie przez jednego współwłaściciela automatycznie obciąża pozostałych. Najłatwiej rozliczyć wydatki konieczne, typowe i uzgodnione, np. podatek rolny, niezbędne zabezpieczenie gruntu przed szkodą, opłaty geodezyjne zaakceptowane przez współwłaścicieli albo prace, na które była wyraźna zgoda większości lub wszystkich współwłaścicieli, zależnie od charakteru czynności.

Znacznie trudniej będzie wyegzekwować zwrot kosztów prac ulepszających, które jeden współwłaściciel wykonał sam, zwłaszcza jeżeli ich celem było późniejsze indywidualne gospodarowanie. Jeżeli pozostali współwłaściciele twierdzą, że nie chcieli prowadzić upraw, nie wyrażali zgody na wydatki albo prace były zbyt kosztowne, sprawa może wymagać rozliczenia przed sądem.

Praktycznie przed rozpoczęciem prac warto przygotować:

• pisemny opis planowanych robót i przewidywany kosztorys;
• propozycję podziału kosztów według udziałów;
• termin na zajęcie stanowiska przez pozostałych współwłaścicieli;
• dokumentację zdjęciową stanu gruntu przed pracami;
• faktury, rachunki, umowy z wykonawcami i potwierdzenia płatności.

Jeżeli nakłady zostaną wykonane bez zgody pozostałych współwłaścicieli, trzeba liczyć się z tym, że zwrot będzie zależał od udowodnienia zasadności, konieczności i wysokości wydatków. Obowiązek wykazania faktów, z których wywodzi się skutki prawne, wynika z art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Zarząd rzeczą wspólną i możliwość zwrócenia się do sądu

Jeżeli prace mieszczą się w zwykłym zarządzie, decyzję podejmuje większość współwłaścicieli liczona według udziałów, co wynika z art. 201 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przy udziałach opisanych w pytaniu dwie osoby mające po 1/3 udziału mogą łącznie dysponować większością 2/3 udziałów. Jeżeli jednak nie ma zgody większości w sprawie czynności zwykłego zarządu, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności na podstawie art. 201 zdanie drugie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy takiej zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Współwłaściciel mający tylko 1/6 udziału nie może więc samodzielnie uruchomić tego trybu, ale może próbować przekonać współwłaścicieli posiadających łącznie co najmniej połowę udziałów.

Jeżeli większość współwłaścicieli podejmuje decyzje sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną albo krzywdzące mniejszość, każdy współwłaściciel może żądać ustanowienia zarządcy przez sąd na podstawie art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Ten tryb jest przydatny zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość jest trwale zaniedbywana, a współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się co do podstawowych decyzji.

Podział gruntu do korzystania, czyli umowa quoad usum

Jeżeli celem jest faktyczne gospodarowanie na części ziemi, najbezpieczniej zacząć od podziału nieruchomości do korzystania. Taki podział wynika z art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz z zasady swobody umów określonej w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W praktyce współwłaściciele mogą ustalić, że każdy korzysta z określonej części gruntu, ponosi koszty jej utrzymania i pobiera z niej pożytki.

Podział do korzystania nie znosi współwłasności i nie zmienia udziałów w księdze wieczystej. Jest jednak bardzo przydatny, bo ogranicza spory o to, kto ma prawo wejść na daną część pola, kto finansuje jej uporządkowanie i kto korzysta z ewentualnych plonów. Najlepiej sporządzić go na piśmie, z mapą albo szkicem, określeniem powierzchni, zasad dojazdu, zasad utrzymania miedz, rowów, ogrodzeń i terminem obowiązywania.

Nie należy zakładać, że może Pan po prostu uporządkować obszar odpowiadający 1/6 udziału. Dopóki nie ma podziału do korzystania, udział 1/6 jest udziałem w całej nieruchomości, a nie prawem własności do wybranego fragmentu pola. Jeżeli współwłaściciele zgodzą się na wydzielenie Panu konkretnego obszaru, wtedy można rozważać samodzielne inwestowanie w tę część, najlepiej z wyraźnym ustaleniem zasad rozliczeń.

Jeżeli porozumienie dotyczy gruntu rolnego i w przyszłości ma prowadzić do fizycznego podziału albo sprzedaży udziałów, warto wcześniej sprawdzić ewidencję gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dostęp do drogi publicznej oraz treść księgi wieczystej. Przy nieruchomościach rolnych znaczenie mogą mieć także ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zwłaszcza przy zbywaniu nieruchomości rolnej albo udziału w takiej nieruchomości.

Zniesienie współwłasności gruntu rolnego

Jeżeli współwłaściciele nie chcą wspólnie ponosić kosztów i nie ma realnych szans na zgodne gospodarowanie, warto rozważyć zniesienie współwłasności. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności wynika z art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone umową zgodnie z art. 210 § 1 i § 2 tej ustawy.

Zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

• fizyczny podział nieruchomości, jeżeli jest dopuszczalny prawnie i gospodarczo;
• przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat pozostałych;
• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny.

Podstawowe zasady podziału rzeczy wspólnej określa art. 211 i art. 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przy gospodarstwie rolnym stosuje się dodatkowo art. 213-218 tej ustawy. Szczególnie ważny jest art. 213 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego zgodzą się wszyscy współwłaściciele.

Jeżeli nie ma zgody wszystkich, sąd stosuje kryteria z art. 214 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten przewiduje m.in. przyznanie gospodarstwa współwłaścicielowi, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Wysokość spłat w sprawach dotyczących gospodarstwa rolnego może być modyfikowana na podstawie art. 216 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, z uwzględnieniem m.in. typu, wielkości i stanu gospodarstwa oraz sytuacji osobistej i majątkowej współwłaścicieli.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności prowadzi się według art. 617-625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. We wniosku warto od razu zgłosić propozycję podziału, dowody z dokumentów, mapy, ewentualnie wniosek o biegłego geodetę lub rzeczoznawcę majątkowego. W praktyce często kluczowa jest wycena biegłego podział kamienicy, a przy gruntach rolnych analogicznie wycena biegłego rzeczoznawcy i opinia geodezyjna co do możliwości podziału.

Trzeba też pamiętać o art. 618 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. W sprawie o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, w tym roszczenia o nakłady i pożytki. Zgodnie z art. 618 § 3 tej ustawy po prawomocnym zakończeniu sprawy o zniesienie współwłasności nie można już dochodzić roszczeń przewidzianych w § 1, nawet jeśli nie zostały zgłoszone w postępowaniu. To bardzo ważny termin procesowy w praktycznym znaczeniu.

Co wybrać: nakłady, podział do korzystania czy zniesienie współwłasności?

Jak przygotować się do rozmowy ze współwłaścicielami?

Najrozsądniej zacząć od zebrania dokumentów i przedstawienia współwłaścicielom konkretnej propozycji. Warto sprawdzić księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, klasę użytków, powierzchnię działek, dostęp do drogi publicznej, ewentualne służebności, plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy, a także stan faktyczny w terenie.

Jeżeli jedna księga wieczysta obejmuje kilka działek ewidencyjnych, trzeba ustalić, czy współwłaściciele chcą dzielić całość, czy tylko korzystać z poszczególnych działek. Przy gruntach rolnych istotne mogą być dojazdy, rowy, granice, melioracja, możliwość wydzielenia działek oraz to, czy fizyczny podział nie będzie sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej w rozumieniu art. 213 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Dobrym rozwiązaniem jest wysłanie do pozostałych współwłaścicieli pisemnej propozycji obejmującej:

• opis aktualnego stanu gruntu i zagrożeń wynikających z dalszego zaniedbania;
• zakres prac oraz przewidywany koszt;
• proponowany sposób podziału kosztów według udziałów;
• alternatywnie projekt podziału do korzystania;
• termin na odpowiedź;
• informację, że brak porozumienia może skutkować skierowaniem sprawy do sądu.

Jeżeli rozmowy są trudne, można rozważyć zawezwanie do próby ugodowej. Podstawę stanowią art. 184-186 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Ugoda, jeżeli zostanie zawarta przed sądem, może objąć zasady korzystania z gruntu, rozliczenie nakładów, zgodę na prace albo plan zniesienia współwłasności.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najbezpieczniej nie rozpoczynać kosztownych prac na całym gruncie bez wcześniejszego uporządkowania relacji ze współwłaścicielami. Jeżeli zależy Panu na szybkim działaniu, warto najpierw przedstawić rodzinie pisemną propozycję prac i rozliczeń. Jeżeli celem jest indywidualne gospodarowanie, praktyczniejszy może być podział do korzystania. Jeżeli konflikt jest trwały, bardziej racjonalne może okazać się zniesienie współwłasności, zanim poniesie Pan znaczne nakłady na nieruchomość, która nadal należy do wszystkich.

Źródła

• Art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 184-186, art. 232 oraz art. 617-625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.