Nagminne zalewanie mieszkania i brak reakcji ze strony właściciela

Odpowiedzialność najemcy lokalu za szkody powstałe na skutek jego działania

Odpowiedzialność najemcy lokalu za szkody powstałe na skutek niefrasobliwości lub niewykonywania drobnych napraw w zakresie konserwacji instalacji wodno-kanalizacyjnej, należy oceniać w kategoriach ogólnej odpowiedzialności deliktowej, o której mowa w przepisie art. 415 Kodeksu cywilnego.

Ustawodawca w zakresie konserwacji instalacji nałożył pewne obowiązki na właścicieli nieruchomości, a pozostałe na użytkowników lokali.

Czy do obowiązków najemcy należą naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie z dopływu i odpływu wody?

Zgodnie z przepisem art. 681 K.c. – do drobnych nakładów, które obciążają najemcę, zaliczyć należy m.in. naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie z dopływu i odpływu wody.

Jeżeli przyczyną przecieków jest usterka techniczna, to:

1. Należałoby zlokalizować miejsce przecieku: jeżeli znajduje się ono na kanalizacji odpływowej, należy zaliczyć je do drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, za które odpowiada najemca, a zatem należałoby pozwać najemcę o odszkodowanie za zniszczenie mieszkania znajdującego się poniżej. Oznacza to bowiem, iż najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków regulowanych przez art. 681 K.c.
2. Jeśli uszkodzenie instalacji znajduje się w ścianie lub w podłodze, to takie naprawy nie należą już do „drobnych napraw”, do których jest zobowiązany najemca. Wtedy odpowiada właściciel mieszkania. Zatem powództwo należałoby wnieść przeciwko właścicielowi o odszkodowanie za zniszczenie Pani mieszkania.
3. Jeśli zaś uszkodzenie kanalizacji znajduje się w pionie kanalizacyjnym, to za ten odcinek odpowiada już zakład powołany do zarządu siecią wodno-kanalizacyjną (tzw. „wodociągi”).
4. Jeśli zaś przecieki są spowodowane niefrasobliwością najemców (np. zostawiają odkręcony kran), to wyłącznie oni są odpowiedzialni za szkodę wyrządzoną takim działaniem.

Wezwanie sąsiada do naprawienia powstałej szkody

Najlepszym rozwiązaniem byłoby w tej chwili (przed złożeniem pozwu) doręczenie listem poleconym właścicielowi mieszkania i (lub) najemcom – w zależności od tego kto ponosi winę – przedsądowego wezwania do zapłaty wraz z kopią wyceny szkody. Wezwanie takie powinno wskazywać, na jaki rachunek ma być uregulowana kwota szkody, w jakim terminie oraz pod jakim rygorem (tj. podjęcia kroków prawnych).

Jeśli wezwanie nie przyniesie oczekiwanego rezultatu (tj. zobowiązany do zapłaty odszkodowania nie zapłaci za szkodę albo chociaż nie wskaże zakładu ubezpieczeń, który mogłby ją pokryć), to należy podjąć kroki prawne, tj. wszcząć postępowanie przed sądem.

W ramach tego postępowania ważne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który wskaże, na jakim odcinku instalacji doszło do przecieku, a co za tym idzie – kto jest odpowiedzialny za powstałą szkodę.

Niestety, nie może Pani samodzielnie ingerować w umowę najmu zawartą między właścicielem mieszkania a najemcą. Istnieje możliwość wypowiedzenia najmu przez właściciela mieszkania ze względu na niewłaściwe zachowanie najemcy, jednak takie kroki może podjąć jedynie on (art. 685 K.c.). Ewentualnie sąd może zobowiązać właściciela mieszkania do podjęcia takich kroków.