Darowizna między osobami niespokrewnionymi – podatek i ryzyko

Zakup działki za cudze pieniądze – czym interesuje się urząd skarbowy?

W opisanym modelu fiskus może zainteresować się nie tyle samym faktem zakupu nieruchomości, ile źródłem pieniędzy użytych do jej nabycia. Jeżeli nabywa Pani działkę na swoje nazwisko, a środki faktycznie pochodzą od przyjaciółki, to trzeba umieć wykazać, na jakiej podstawie prawnej pieniądze zostały przekazane oraz czy zostały prawidłowo opodatkowane.

Urząd skarbowy ma prawo badać nieujawnione źródła przychodów lub przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach. Wynika to z art. 20 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz z art. 30 ust. 1 pkt 7 tej ustawy, który przewiduje 75% podatek od takich przychodów. Nie chodzi więc o automatyczne nałożenie 75% podatku przy każdej darowiźnie, ale o sytuację, gdy podatnik nie potrafi legalnie wykazać pochodzenia środków.

Jeżeli środki rzeczywiście pochodzą z darowizny i darowizna została prawidłowo zgłoszona oraz opodatkowana, ryzyko zastosowania 75% stawki co do zasady odpada. Problem powstaje wtedy, gdy pieniądze są przekazywane gotówką, bez wyraźnej dokumentacji, a później finansują zakup nieruchomości.

Zobacz również: wykazanie pochodzenia środków

Czy przekazanie pieniędzy przez przyjaciółkę to darowizna?

Jeżeli przyjaciółka przekazuje Pani pieniądze bez obowiązku ich zwrotu i bez świadczenia wzajemnego, to co do zasady mamy do czynienia z darowizną w rozumieniu art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Taka darowizna wywołuje skutki podatkowe po stronie obdarowanej.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz art. 5 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn opodatkowaniu podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem darowizny, a obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy. Dla osób niespokrewnionych stosuje się zasady właściwe dla III grupy podatkowej.

W praktyce nie warto „maskować” sprawy jako zwykłej pomocy finansowej. Jeżeli pieniądze mają przejść na Pani własność, najlepiej sporządzić co najmniej jasną umowę darowizny i pozostawić pełny ślad przepływu środków. Przy przekazaniu gotówki trudniej później udowodnić pochodzenie pieniędzy oraz dokładną datę ich otrzymania.

Podatek od darowizny między osobami niespokrewnionymi

Osoba obca podatkowo należy do III grupy podatkowej. Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn kwota wolna dla nabywcy z III grupy podatkowej wynosi obecnie 5733 zł. Po jej przekroczeniu darowizna podlega opodatkowaniu według skali z art. 15 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, czyli wartość po potrąceniu długów i ciężarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy. Dla darowizny pieniędzy najczęściej będzie to po prostu kwota faktycznie otrzymana.

Ważne: często myli się zwykłą skalę podatkową dla III grupy z 20% stawką sankcyjną. Dla osób niespokrewnionych nie obowiązuje automatycznie 20% podatku od każdej większej darowizny. Stawka 20% ma charakter szczególny i wynika z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn – stosuje się ją, gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, a następnie podatnik powołuje się na nie przed organem podatkowym lub organem kontroli celno-skarbowej.

Zobacz również: darowizny w III grupie

Termin i sposób rozliczenia darowizny pieniędzy

Jeżeli darowizna pieniędzy nie jest objęta aktem notarialnym, obdarowana składa deklarację SD-3 do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Wynika to z art. 17a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Termin wynosi miesiąc od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Moment powstania obowiązku podatkowego przy darowiźnie określa art. 6 ust. 1 pkt 4 tej ustawy. Przy darowiźnie dokonanej bez zachowania formy aktu notarialnego obowiązek powstaje z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia, czyli najczęściej w dniu przekazania pieniędzy.

Po złożeniu deklaracji organ podatkowy wydaje decyzję ustalającą podatek. Zgodnie z art. 21 § 1 pkt 2 oraz art. 47 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa podatek wynikający z decyzji jest płatny w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji, o ile decyzja nie stanowi inaczej.

Darowizna nieruchomości dla córki przyjaciółki

Jeżeli najpierw Pani kupi działkę, a potem podaruje ją córce przyjaciółki, to dojdzie do drugiej, odrębnej darowizny. Darowizna nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, zgodnie z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego.

Z punktu widzenia podatku od spadków i darowizn nabycie własności nieruchomości położonej w Polsce podlega opodatkowaniu w Polsce na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli obdarowana otrzymuje nieruchomość od osoby niespokrewnionej, znów stosujemy zasady III grupy podatkowej.

Przy akcie notarialnym notariusz jest płatnikiem podatku, co wynika z art. 18 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. To oznacza, że co do zasady pobiera podatek przy sporządzaniu aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego. W takiej sytuacji obdarowana zwykle nie składa już osobno SD-3 w zakresie czynności objętej aktem notarialnym.

Zobacz również: przekazanie majątku osobie niespokrewnionej

Dodatkowe ryzyko: wierzyciele i pozorność celu transakcji

Z opisu wynika, że przyjaciółka ma długi i nie chce kupować nieruchomości na siebie. To jest istotne nie tylko podatkowo, ale także cywilnie. Jeżeli celem całej konstrukcji byłoby ukrycie majątku przed wierzycielami, wierzyciel może próbować kwestionować skutki takich czynności.

W zależności od konkretnego stanu faktycznego w grę może wchodzić skarga pauliańska z art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego. Co prawda klasycznie dotyczy ona czynności dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli, ale przy łańcuchu czynności i podstawionych osobach analiza prawna bywa szersza. Jeżeli więc pieniądze pochodzą od zadłużonej osoby, a nieruchomość ma ostatecznie trafić do jej córki, nie można oceniać sprawy wyłącznie przez pryzmat podatku.

Możliwe jest też badanie, czy strony nie stworzyły konstrukcji pozornej w rozumieniu art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli formalnie Pani występuje jako nabywca i darczyńca, ale faktycznie działa wyłącznie jako pośrednik dla cudzej korzyści, dokumenty powinny być szczególnie spójne z rzeczywistym przebiegiem zdarzeń.

Czy gotówka przy zakupie działki zwiększa ryzyko?

Tak. Sama zapłata gotówką nie jest automatycznie zakazana w relacji prywatnej, ale z punktu widzenia dowodowego jest dużo mniej bezpieczna. Im większa kwota, tym trudniej potem wykazać, kiedy i od kogo pieniądze zostały otrzymane oraz że był to legalny, opodatkowany transfer.

Przy późniejszej kontroli urząd może porównywać Pani dochody, oszczędności, historię rachunków, umowy oraz moment zakupu nieruchomości. Jeżeli nie będzie jasnego związku między otrzymaniem darowizny a wydatkiem, wzrasta ryzyko sporu co do pochodzenia środków.

W praktyce bezpieczniejsze jest udokumentowanie przepływu pieniędzy przelewem i zachowanie umowy darowizny oraz dokumentów potwierdzających zapłatę ceny za nieruchomość. To nie usuwa podatku, ale ułatwia obronę przed zarzutem nieujawnionego źródła przychodów.

Jak to zrobić bezpieczniej w praktyce?

Jeżeli transakcja ma być legalna i przejrzysta, należy rozdzielić trzy kwestie: źródło pieniędzy, nabycie nieruchomości i późniejsze przeniesienie własności. Każdy etap powinien mieć własny dokument i własne skutki podatkowe.

• Najpierw trzeba ustalić, czy pieniądze mają być darowizną, pożyczką czy inną formą finansowania. Nie wolno tego pozostawiać „na słowo”.
• Jeżeli to darowizna pieniędzy dla Pani, trzeba rozliczyć ją zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.
• Jeżeli potem chce Pani przekazać nieruchomość córce przyjaciółki, potrzebny będzie akt notarialny i odrębne rozliczenie podatkowe tej drugiej darowizny.
• Jeżeli rzeczywistym motywem jest ochrona majątku przyjaciółki przed wierzycielami, konieczna jest wcześniejsza analiza ryzyk cywilnych i egzekucyjnych.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak podobne sytuacje mogą być oceniane w praktyce podatkowej i cywilnej.

FAQ

Czy urząd skarbowy może pytać, skąd miałam pieniądze na zakup działki?

Tak. Jeżeli wydatek jest wysoki w stosunku do ujawnionych dochodów lub oszczędności, organ może badać źródło finansowania na podstawie przepisów ustawy PIT dotyczących nieujawnionych źródeł przychodów.

Czy darowizna od przyjaciółki zawsze oznacza 20% podatku?

Nie. Zwykłe opodatkowanie odbywa się według skali dla III grupy podatkowej. Stawka 20% z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn ma charakter sankcyjny i dotyczy szczególnych przypadków niezgłoszonej darowizny ujawnionej później przed organem.

Kto płaci podatek od darowizny pieniędzy?

Podatek płaci obdarowany, czyli osoba, która otrzymuje pieniądze lub nieruchomość. Wynika to wprost z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy darowizna nieruchomości wymaga notariusza?

Tak. Umowa darowizny nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy takim akcie notariusz co do zasady pobiera podatek jako płatnik.

Czy można bezpiecznie zrobić wszystko gotówką?

Prawnie nie każda gotówka jest zakazana, ale przy dużych kwotach to rozwiązanie ryzykowne dowodowo. W razie kontroli dużo trudniej wykazać pochodzenie środków i datę otrzymania darowizny.

Wnioski praktyczne

Jeżeli chce Pani pomóc przyjaciółce, a jednocześnie nie zaszkodzić sobie, trzeba potraktować sprawę jako dwie osobne darowizny i zadbać o pełną dokumentację. Sama zapłata podatku nie rozwiązuje jednak problemu, jeśli prawdziwym celem jest wyprowadzenie majątku spod egzekucji.

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniej przed podjęciem działań przeanalizować dokumenty, źródło pieniędzy, sytuację zadłużenia przyjaciółki i planowaną kolejność czynności. Tutaj jeden szczegół może przesądzić o skutkach podatkowych albo cywilnych.

Źródła

• art. 83 § 1, art. 527 § 1, art. 888 § 1, art. 890 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 5, art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 7 ust. 1, art. 9 ust. 1 pkt 3, art. 15 ust. 1 pkt 3, art. 15 ust. 4, art. 17a ust. 1, art. 18 ust. 1 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 20 ust. 3 oraz art. 30 ust. 1 pkt 7 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 21 § 1 pkt 2 oraz art. 47 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa