Przepisanie mieszkania bez zwrotu bonifikaty

Kiedy powstaje obowiązek zwrotu bonifikaty?

Podstawowe zasady wynikają z art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość albo wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od dnia nabycia, właściwy organ żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

W opisanej sytuacji chodzi o lokal mieszkalny wykupiony 2 lata temu z bonifikatą 90%. Oznacza to, że ustawowy termin ochronny jeszcze nie upłynął. Gdyby lokal został zbyty na rzecz osoby, która nie mieści się w ustawowych wyjątkach, organ mógłby żądać zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty.

Czy siostrzeniec jest osobą bliską?

Tak. Zgodnie z art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez osobę bliską rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę pozostającą ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Siostra mamy jest dla Pana ciotką, a Pan jest dzieckiem jej rodzeństwa. To oznacza, że mieści się Pan w definicji osoby bliskiej. Zbycie mieszkania na Pana rzecz może więc korzystać z wyjątku przewidzianego w art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na czym polega wyjątek dla osoby bliskiej?

Art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że obowiązku zwrotu bonifikaty nie stosuje się w razie zbycia na rzecz osoby bliskiej. Przepis nie ogranicza tego wyjątku wyłącznie do darowizny. Obejmuje on zbycie lokalu na rzecz osoby bliskiej, czyli przeniesienie własności, jeżeli nabywca spełnia ustawową definicję osoby bliskiej.

Nie oznacza to jednak pełnej swobody dalszego dysponowania mieszkaniem. Zgodnie z art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami przepis o zwrocie bonifikaty stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła nieruchomość albo wykorzystała ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

W praktyce oznacza to, że jeżeli ciotka wykupiła mieszkanie 2 lata temu i teraz przekaże je siostrzeńcowi, to siostrzeniec powinien powstrzymać się od sprzedaży lokalu lub zmiany jego przeznaczenia jeszcze przez około 3 lata, licząc do upływu pełnych 5 lat od pierwotnego wykupu.

Darowizna czy umowa dożywocia?

Jeżeli mieszkanie ma zostać przekazane za życia właścicielki, najczęściej rozważa się darowiznę albo umowę dożywocia. Obie umowy mogą przenieść własność lokalu, ale mają inny charakter i inne skutki.

Darowizna jest umową nieodpłatną. Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Przy nieruchomości konieczny jest akt notarialny, ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa dożywocia jest umową odpłatną w sensie cywilnoprawnym. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Co wybrać w opisanej sytuacji?

Jeżeli celem jest zwykłe nieodpłatne przekazanie mieszkania, najprostsza bywa darowizna. Jeżeli natomiast ciotka chce w zamian za przeniesienie własności zapewnić sobie realną opiekę, utrzymanie, mieszkanie lub inne świadczenia do końca życia, właściwsza może być umowa dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.

Nie należy wybierać umowy dożywocia tylko po to, aby formalnie uniknąć problemu bonifikaty, jeżeli w rzeczywistości strony nie zamierzają wykonywać obowiązków opiekuńczych. Treść umowy powinna odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron, bo obowiązki z dożywocia mogą być później egzekwowane.

Formalności u notariusza i w księdze wieczystej

Przeniesienie własności mieszkania wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Dotyczy to zarówno darowizny, jak i umowy dożywocia. Notariusz powinien zbadać dokumenty dotyczące lokalu, w tym księgę wieczystą, podstawę nabycia oraz ewentualne ograniczenia ujawnione w dokumentach.

Po podpisaniu aktu własność przechodzi zgodnie z treścią czynności, natomiast ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej następuje przez wpis. Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. W praktyce przy akcie notarialnym wniosek wieczystoksięgowy zwykle składa notariusz za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Po nabyciu lokalu osoba fizyczna powinna też pamiętać o informacji w sprawie podatku od nieruchomości. Art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych nakłada na osoby fizyczne obowiązek złożenia właściwemu organowi informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego.

Skutki podatkowe darowizny i dożywocia

Przy darowiźnie od ciotki na rzecz siostrzeńca zastosowanie ma ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Siostrzeniec nie należy do najbliższej grupy zerowej z art. 4a tej ustawy, ponieważ ciotka nie jest rodzicem, małżonkiem, dzieckiem, pasierbem, rodzeństwem, ojczymem ani macochą. Co do zasady relacja ciotka - siostrzeniec mieści się w II grupie podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy umowie dożywocia zastosowanie ma podatek od czynności cywilnoprawnych. Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje umowę dożywocia, a art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy przewiduje stawkę 2% przy przeniesieniu własności nieruchomości. Podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Wysokość podatków, taks notarialnych i opłat sądowych zależy od wartości mieszkania oraz rodzaju umowy. Warto poprosić notariusza o wyliczenie kosztów dla obu wariantów przed wyborem rozwiązania.

Czy trzeba pytać gminę o zgodę?

Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje ogólnego obowiązku uzyskania wcześniejszej zgody gminy na zbycie lokalu osobie bliskiej. Mimo to w praktyce warto wystąpić do organu, który sprzedał lokal z bonifikatą, o potwierdzenie stanowiska w konkretnej sprawie. Pozwala to ograniczyć ryzyko sporu, zwłaszcza gdy dokumenty wykupu zawierają dodatkowe pouczenia lub lokal był nabywany na szczególnych warunkach.

Jeżeli dana sytuacja nie mieści się w wyjątkach z art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może w pewnych przypadkach odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty. Wynika to z art. 68 ust. 2c tej ustawy, ale wymaga zgody odpowiednio wojewody, rady albo sejmiku. Nie jest to jednak roszczenie nabywcy, lecz uznaniowa możliwość organu.

FAQ

Czy ciotka może przepisać mieszkanie na siostrzeńca bez zwrotu bonifikaty?

Tak, jeżeli siostrzeniec jest dzieckiem rodzeństwa zbywcy. Taka osoba jest osobą bliską w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zbycie na rzecz osoby bliskiej korzysta z wyjątku z art. 68 ust. 2a pkt 1 tej ustawy.

Czy umowa dożywocia chroni przed zwrotem bonifikaty?

Nie sama nazwa umowy jest decydująca, ale to, czy nabywca jest osobą bliską oraz czy spełnione są warunki z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dożywocie na rzecz osoby bliskiej może mieścić się w wyjątku, ale powinno odpowiadać rzeczywistej woli stron i zawierać realne obowiązki nabywcy.

Od kiedy liczy się 5 lat przy lokalu mieszkalnym?

Termin 5 lat liczy się od dnia pierwotnego nabycia lokalu z bonifikatą. Wynika to z art. 68 ust. 2 i art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli lokal został wykupiony 2 lata temu, osoba bliska powinna zachować ostrożność jeszcze przez około 3 lata.

Czy po otrzymaniu mieszkania można je od razu sprzedać?

Sprzedaż przez osobę bliską przed upływem 5 lat od pierwotnego wykupu lokalu może spowodować żądanie zwrotu bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjątki trzeba oceniać indywidualnie, np. przy przeznaczeniu środków na cele mieszkaniowe w warunkach z art. 68 ust. 2a pkt 5 tej ustawy.

Czy darowizna od ciotki jest zwolniona z podatku?

Co do zasady nie korzysta ze zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ponieważ ciotka nie należy do grupy zerowej. Relacja ciotka - siostrzeniec zasadniczo należy do II grupy podatkowej z art. 14 ust. 3 pkt 2 tej ustawy. Podatek i koszty wylicza notariusz przy akcie.

Źródła

• Art. 4 pkt 13, art. 68 ust. 2, art. 68 ust. 2a pkt 1, art. 68 ust. 2a pkt 4-5, art. 68 ust. 2b i art. 68 ust. 2c ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: ISAP.
• Art. 158, art. 888 § 1, art. 890 § 1 i art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: ISAP.
• Art. 4a i art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn: ISAP.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: ISAP.
• Art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: ISAP.
• Art. 6 ust. 6 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych: ISAP.